IVA en la explotación económica de zonas comunes: Explora las novedades expuestas por la Dian

La Dian ha intensificado su fiscalización sobre las propiedades horizontales en Colombia, generando una pregunta clave para administradores y contadores: ¿cuándo se debe facturar el IVA por la explotación económica de las zonas comunes?

A través del reciente Concepto 7653 de 2025, la entidad aclara la correcta aplicación de la normativa vigente exponiendo que es posible que se genere la responsabilidad de IVA en algunas operaciones de la propiedad horizontal. Explora en este artículo todos los detalles con relación a este concepto y la normativa de referencia.

Te recomendamos la lectura de nuestro artículo relacionado: Conjuntos residenciales deben pagar IVA por explotación económica de zonas comunes.

¿Se debe cobrar IVA en la propiedad horizontal?

Sí, pero no en todos los casos. La confusión nace del choque entre la Ley 675 de 2001, que define a la propiedad horizontal como una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, y las disposiciones del Estatuto Tributario frente a la responsabilidad del IVA en la prestación de servicios y venta de bienes.

La Dian, con el respaldo de la jurisprudencia del Consejo de Estado, ha sido enfática: aunque las copropiedades figuran como «no contribuyentes» de ciertos impuestos nacionales sobre sus actividades propias (como el recaudo de cuotas de administración), sí se convierten en responsables del IVA cuando realizan hechos generadores del impuesto, es decir, actividades comerciales o prestación de servicios gravados (Ver numerales 8 a 11 del Concepto Dian 7653 de 2025).

¿Es correcto decir que ahora sí se cobra IVA en la explotación económica de zonas comunes?

No es correcto. Debido a que no hay una entrada en vigor de alguna norma nueva, ni hay un período de transición o gracia para la implementación de alguna disposición fiscal, ya que el fundamento del cobro del IVA se genera en la aplicación de normas que ya existen, las cuales estamos abordando en este artículo.

El Concepto Dian 7653 de 2025 lo que hace es aclarar las inquietudes que se han generado al respecto, pero no hay como tal una nueva disposición normativa.

¿Sobre qué actividades se genera el cobro de IVA en la propiedad horizontal?

La clave está en diferenciar el uso y goce natural de los bienes comunes de su explotación económica.

No generan IVA:

• El uso de zonas comunes (piscina, gimnasio, juegos infantiles) por parte de los propietarios o residentes, cuando su costo de mantenimiento está incluido dentro de la cuota de administración ordinaria o extraordinaria.

Sí generan IVA (tarifa general del 19 %):

• El alquiler o arrendamiento de zonas comunes a cambio de una contraprestación económica específica, tanto a residentes como a terceros.
• La venta de bienes o la prestación de cualquier otro servicio gravado, por ejemplo, alquiler de zona social, venta de comida, etc.

Aquí te presentamos una tabla para que puedas identificar fácilmente la situación:

¿El servicio de parqueadero prestado por los conjuntos residenciales genera el cobro de IVA?

Este es un punto de especial atención. La respuesta es sí, la prestación del servicio de parqueadero o estacionamiento a visitantes, no residentes o terceros, está gravada con IVA. Esta responsabilidad está consagrada de forma explícita en el artículo 462-2 del Estatuto Tributario.

Sin embargo, es importante no confundir esto con la asignación de un bien de uso exclusivo de los copropietarios (parqueaderos privados) o de uso comunitario (parqueaderos comunitarios), ya que el uso o asignación de estos espacios, incluso con turnos o sorteos, por ejemplo, no se considera una prestación de servicio y, por lo tanto, no genera IVA.

¿Quiénes deben cobrar IVA en la explotación económica de zonas comunes?

La responsable de recaudar, declarar y pagar el IVA es la persona jurídica que conforma la propiedad horizontal. Esto implica que la administración, en nombre de la copropiedad, debe asumir las siguientes obligaciones formales:

1. Actualizar el RUT: inscribir la responsabilidad del IVA. La Dian puede hacerlo de oficio si detecta la omisión.
2. Facturar electrónicamente: expedir factura electrónica por cada servicio gravado que preste o venta que se realice. Se debe tener en cuenta que la responsabilidad del IVA es independiente a la responsabilidad de ser facturador electrónico, por tanto, te recomendamos revisar nuestro contenido: Facturación electrónica en Colombia, para llegar al detalle sobre quiénes tienen la obligación de expedir factura electrónica en Colombia.
3. Declarar y pagar: presentar la declaración de IVA (Formulario 300) de forma anual, bimestral o cuatrimestral, según los ingresos y condiciones del contribuyente, y pagar el impuesto correspondiente.
4. Llevar contabilidad: registrar de forma separada los ingresos gravados y los no gravados para determinar correctamente los impuestos descontables (prorrateo de IVA).

Se debe tener en cuenta que, la Dian está utilizando cruces de información para identificar a las copropiedades que realizan estas actividades y no cumplen con sus obligaciones. 

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