Así se determina el valor patrimonial de los bienes inmuebles en la declaración de renta

Reportar de forma erronea el valor patrimonial de bienes inmuebles en la declaración de renta puede derivar en una sanción significativa por parte de la Dian. Este incidente subraya la importancia de tener en cuenta la minuciosidad de las normativas fiscales.

¡Profundicemos en este tema para entender mejor cómo evitar tales errores!

¿Qué es el valor patrimonial?

Cuando una persona natural presenta su declaración de renta, es crucial que detalle su patrimonio bruto en la casilla 29, excluyendo cualquier deuda, pues estas se incluyen en la casilla 30 para calcular el patrimonio líquido en la casilla 31. Según el artículo 261 del ET, el patrimonio bruto se define como la suma de todos los bienes y derechos apreciables en dinero que posee el contribuyente al cierre del año fiscal o período gravable.

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Para entender esta definición es importante tener claridad sobre los siguientes conceptos:

1. Bienes apreciables en dinero: El artículo 262 del ET indica que corresponden a aquellos bienes reales y personales que pueden ser susceptibles de ser utilizados en cualquier forma para la obtención de una renta.
2. Poseídos por el contribuyente: El artículo 263 del ET señala que la posesión corresponde al aprovechamiento económico, potencial o real de cualquier bien en beneficio del contribuyente. 

¿Cómo se determina el valor patrimonial de los bienes inmuebles?

Según el artículo 267 del ET, el valor patrimonial de los activos al cierre del año o período gravable se determina por su costo fiscal, tal como se especifica en el Libro I del mismo estatuto, a excepción de lo que determinen otras normas especiales incluidas en el estatuto.

Para calcular el valor patrimonial de los bienes inmuebles, es crucial considerar lo establecido en el artículo 277 del ET. Este artículo diferencia los procedimientos aplicables a los contribuyentes obligados y no obligados a llevar contabilidad:

A partir de tales definiciones se pueden distinguir las siguientes variables:

1. Costo de adquisición: Corresponde al valor de la compra del inmueble.
2. Costo fiscal: De acuerdo a lo señalado en el artículo 67 del ET, el costo fiscal para obligados y no obligados a llevar contabilidad estará compuesto por:

Como puede observarse, el costo de adquisición está inmerso en el costo fiscal, por lo que este último siempre será mayor.

3. Avalúo o autoavalúo catastral: El avalúo catastral es determinado automáticamente por la autoridad catastral, sin requerir solicitud alguna por parte del contribuyente. En contraste, el autoavalúo requiere que el contribuyente solicite a la misma autoridad la estimación de este valor.

Según el artículo 2.2.2.1.25 del Decreto Reglamentario Único del Sector Administrativo de Información Estadística 1170 de 2015, los propietarios de bienes inmuebles tienen hasta el 30 de junio de cada año para presentar ante la Oficina de Catastro, o ante el tesorero municipal en municipios sin autoridad catastral, su estimación del avalúo catastral. La estimación obtenida a través del autoavalúo no puede ser inferior al avalúo vigente y se registra en el catastro con fecha del 31 de diciembre del año en que se realizó.

Tip Alegra: Para tomar el avalúo o el autoavalúo como  costo en la declaración de renta se debe tomar el valor del impuesto predial y/o declaración de renta anterior al de la venta.  Para usarlo como valor patrimonial, será el correspondiente al mismo período de la declaración de renta que se está presentando (ver Concepto Dian 021779 de 2019).

Ajuste justificado del valor patrimonial de los bienes inmuebles

La legislación tributaria colombiana establece una táctica de planeación fiscal que implica incrementar justificadamente el valor patrimonial de los activos, especialmente los bienes inmuebles. Esta estrategia busca alcanzar un costo fiscal elevado para reducir la ganancia ocasional o renta ordinaria en caso de enajenación. 

Esta estrategia es conocida como reajuste fiscal, se contempla en dos modalidades según el Estatuto Tributario: los reajustes según los artículos 70 y 73.

Reajuste fiscal del artículo 70 del ET

El artículo 280 del ET establece que los contribuyentes pueden ajustar anualmente el costo de sus activos fijos. Este ajuste se realiza según el porcentaje de variación de la Unidad de Valor Tributario —UVT—, (el mismo del que trata el artículo 70 del mismo estatuto). Sin embargo, esto no se aplica a las personas que optan por el método de reajuste especificado en el artículo 73 de dicho estatuto.

Para el año fiscal 2023, el porcentaje de reajuste fue fijado en 12,40 %, según el Decreto 0128 de 2024. Aunque este porcentaje no coincide con la variación real de la UVT, seguirá siendo el referente hasta que se publique un nuevo decreto que ajuste esta discrepancia. Conoce más sobre este tema en nuestro editorial Reajuste fiscal 2023: Minhacienda establece porcentaje aplicable al costo de activos fijos.

Tip Alegra: Los activos se clasifican en fijos y movibles. Los activos fijos son aquellos que no se destinan al giro ordinario del negocio y permanecen en la empresa por un período prolongado debido a su naturaleza duradera. Por otro lado, los activos movibles incluyen aquellos elementos que están directamente disponibles para la venta, como los inventarios, que forman parte integral de las operaciones comerciales diarias de la empresa.

Variables que se requieren para su cálculo:

1. Costo fiscal declarado en el período anterior.
2. Factor multiplicador (12,40 %).

Reajuste fiscal del artículo 73 del ET

Este reajuste fiscal se aplica a bienes raíces, acciones y aportes que califiquen como activos fijos de personas naturales. Para el año gravable 2023, el procedimiento ha sido establecido por el Decreto 0128 de 2024. Según este decreto, los contribuyentes cuentan con dos opciones para aplicar el reajuste:

1. Primera opción: Para activos fijos que figuren en la declaración de renta por el año gravable de 1986, se tomará el costo fiscal de los activos enajenados y se multiplicará por 48,10 si se trata de acciones o aportes, o por 406,39 si se trata de bienes raíces.

Variables que se requieren para su cálculo:

• Costo fiscal
• Factor multiplicador dependiendo de si se trata de acciones o aportes o de bienes raíces.

2. Segunda opción: Se tomará el costo fiscal del activo por la cifra de ajuste que figure en la tabla del Decreto 0128 de 2024 (artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016) la cual dependerá del año de adquisición de las acciones o aportes o del bien raíz.

Variables que se requieren para su cálculo:

• Año de adquisición.
• Costo fiscal.
• Factor multiplicador dependiendo de si se trata de acciones o aportes o de bienes raíces.

Tip Alegra: No es posible aplicar simultáneamente los reajustes fiscales previstos en los artículos 70 y 73 del ET a un mismo activo fijo. Sin embargo, es factible aplicar cada uno de estos reajustes a activos fijos diferentes dentro del mismo periodo fiscal.

Preguntas frecuentes sobre la aplicación de los reajustes fiscales

A continuación damos respuesta a varias preguntas frecuentes relacionadas con la aplicación de estos reajustes:

1. ¿La aplicación del reajuste fiscal es obligatoria?

No, los artículos 70, 73 y 280 del ET establecen que los contribuyentes “podrán” aplicar estos reajustes, por lo que no se entiende como una obligación; sino como una opción o posibilidad.

2. ¿Los reajustes fiscales de los artículos 70 y 73 del ET aplican para todas las personas naturales?

Sí, pues ambas normas no distinguen entre residentes o no residentes ni tampoco si llevan o no contabilidad. 

3. ¿Los reajustes fiscales de los artículos 70 y 73 del ET aplican sobre todos los activos fijos?

No, en el caso del reajuste del artículo 73 del ET, este solo aplica sobre bienes raíces y acciones o aportes. 

4. ¿Un activo que por un período gravable se reajustó con el artículo 70 del ET puede reajustarse en un período posterior con el artículo 73 del mismo estatuto y viceversa?

• Del artículo 70 al 73 del ET: Sí; pero al pasar al reajuste del artículo 73 del ET se pierden los reajustes que se hayan hecho por el artículo 70 del ET, pues estos no son acumulables.
• Del artículo 73 al 70 del ET: No, pues los artículos 73 y 280 del ET, lo prohíben.

5. ¿Hay algún requisito especial para tomar como costo fiscal los reajustes de los artículos 70 y  73 del ET?

• Artículo 70 del ET: Para tomar dicho valor como costo fiscal, disminuyendo la utilidad en el proceso de enajenación, no es necesario haber aplicado el reajuste en años anteriores; incluso si al momento de la venta nunca se ha reajustado al momento de la operación se puede aplicar el reajuste de todos los años.

• Artículo 73 del ET: Para tomar dicho valor como costo fiscal disminuyendo la utilidad en el proceso de enajenación, este valor debió haberse declarado como valor patrimonial en el patrimonio de la declaración de renta del período anterior al de la venta.

En nuestro Consultorio Siempre Al Día sobre Declaración de renta de personas naturales, el experto Carlos Guerra se refirió a la determinación del costo fiscal en los bienes inmuebles:

6. ¿El reajuste fiscal del artículo 73 del ET puede aplicarse sobre activos adquiridos en el mismo período gravable?

No, pues el reajuste del artículo 73 del ET solo aplica para bienes raíces, acciones o aportes adquiridos en años anteriores al de la presentación de la declaración de renta; es decir, en el Decreto 0128 de 2024 no se va a encontrar un factor multiplicador para activos adquiridos en 2023; sino en 2022 y anteriores.

¿Cuál de estos datos te fue más útil sobre el valor patrimonial de los inmuebles? Compártenos tu respuesta en la caja de comentarios y sigue explorando nuestro portal contable Siempre Al Día, para que estés actualizado con toda la información que necesitas para cumplir con las obligaciones fiscales y contables de tus clientes.

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