Comprar un inmueble declarando solo su valor catastral (inferior al valor comercial) puede parecer atractivo para reducir impuestos, pero conlleva implicaciones fiscales importantes.
En este artículo técnico detallamos cómo las leyes fiscales mexicanas presumen un ingreso en especie para el comprador cuando el precio de escrituración es muy bajo y analiza los riesgos para el vendedor al omitir parte de la ganancia. Se cubren las diferencias entre valor catastral, comercial y de avalúo, los impuestos aplicables (ISR por enajenación y adquisición, ISAI), los criterios normativos vigentes (Ley del ISR, CFF, reglas del SAT) y se ofrecen consejos para el cumplimiento y la prevención de contingencias fiscales.
¿Qué implica comprar a un precio inferior al valor comercial?
Adquirir un inmueble a valor catastral significa escriturar la propiedad por un monto menor al valor comercial o de avalúo. En la práctica, esto suele hacerse para ahorrar en impuestos de la transacción. Sin embargo, las autoridades fiscales consideran que cuando el precio pactado es artificialmente bajo, el comprador está obteniendo un beneficio en especie (un ingreso no monetario) equivalente al descuento o diferencia sobre el valor real del bien. En otras palabras, la ley presume que parte del inmueble se recibió como “donación” o pago en especie, generando implicaciones fiscales para ambas partes de la compraventa.
A continuación, aclaramos los distintos valores en juego y cómo funcionan:
Valor catastral
Valor asignado por autoridades catastrales municipales/estatales para fines tributarios (predial). Suele ser menor que el valor de mercado y se actualiza periódicamente. Sirve como base mínima en impuestos locales (como el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, ISAI) y puede influir en la base del ISR.
Valor comercial (valor de mercado)
Precio real de compraventa que las partes acuerdan según oferta y demanda. En condiciones normales, este debería reflejar el valor justo del inmueble en el mercado abierto.
Valor de avalúo
Valor determinado por un perito valuador autorizado. Los notarios solicitan un avalúo para respaldar el valor comercial; si el avalúo es significativamente mayor que el precio pactado, evidencia una posible subvaluación. Por ley, las operaciones inmobiliarias protocolizadas requieren un avalúo y los impuestos se calculan con base en el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo o el valor catastral.
En síntesis, es obligatorio declarar el valor real de la operación. Cualquier valor de escritura sustancialmente inferior al de mercado encenderá alarmas fiscales. Veamos el impacto para cada parte.
Impacto fiscal para el comprador
Cuando un comprador adquiere un inmueble a un precio muy por debajo del avalúo o valor comercial, la ley presume que recibió un ingreso en especie. Esto se traduce en un impuesto federal a cargo del comprador conocido como ISR por adquisición de bienes inmuebles (ingreso presunto).
Presunción de ingreso en especie
Si el valor de avalúo excede en más de 10 % al precio pactado en escritura, la diferencia completa se considera un ingreso gravable para el adquirente (comprador). En términos simples, el “descuento” que obtuvo al comprar barato se trata como si fuera un ingreso adicional para él. Este fundamento se deriva de la Ley del ISR vigente (Artículo 125 LISR).
Cálculo del ISR por adquisición
La base gravable es la diferencia entre el valor de avalúo y el precio de compra declarado, siempre que dicha diferencia supere el 10 % del valor de avalúo. Sobre esa base se aplica una tasa del 20 % como pago provisional, sin deducción alguna. Este 20 % es retenido y enterado por el notario al momento de la escrituración, a cuenta del ISR anual del comprador.
Por ejemplo, si un inmueble tiene avalúo de $1,000,000 MXN y se escritura en $850,000 MXN, la diferencia $150,000 MXN (15 % debajo del avalúo) paga ISR de $30,000 MXN (20 %). En cambio, si la diferencia no excede el 10 %, no se genera este impuesto extraordinario.
Impuesto local (ISAI o traslado de dominio)
Independientemente del ISR federal anterior, el comprador siempre paga el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) al escriturar. El ISAI es estatal/municipal y grava la transmisión de propiedad. Se calcula sobre el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo o el catastral (según las leyes locales) y su tasa varía por entidad (por ejemplo, ~2 % a 5 %, llegando hasta ~6 % en algunos casos).
Es decir, aun cuando se declare un precio bajo, el ISAI generalmente tomará el avalúo si este es mayor. Ejemplo: Valor comercial $2,000,000; valor catastral $1,500,000; avalúo $1,800,000 – el ISAI se calcularía sobre $1,800,000 (el mayor valor).
Otras consideraciones para el comprador
Un comprador que accede a escriturar por debajo del valor real puede enfrentar costos futuros. Si más adelante vende la propiedad, su costo de adquisición registrado será el bajo valor escriturado más la diferencia pagada como impuesto en especie. Esto puede implicar una ganancia mayor al vender y, por ende, más ISR a pagar en esa futura enajenación (al no haberse reconocido el costo real completo).
Asimismo, si el comprador financia la compra con un crédito hipotecario, el banco solo prestará en función del menor valor entre avalúo y precio declarado; declarar un precio menor podría reducir el monto del crédito aprobado
En resumen, para el comprador: comprar “barato en papel” activa el ISR por adquisición cuando la discrepancia supera 10 %. Este impuesto en especie del 20 % busca eliminar el incentivo de subvaluar, gravando al adquirente por el beneficio obtenido. Adicionalmente, el comprador sigue pagando el ISAI sobre el mayor valor y podría complicar sus finanzas futuras.
Tip Alegra: normatividad clave comprador: Artículo 125 de la Ley del ISR (presunción de ingreso en especie); Artículo 130 fracción I de LISR (donación como ingreso por adquisición); Artículo 130 fracción IV en relación con Artículo 125 (adquisición a precio bajo); Reglamento de la LISR Artículo 217 (uso de avalúo o valor catastral para cálculo cuando hay subvaluación).
Impacto fiscal para el vendedor
Para el vendedor, la venta de un inmueble normalmente genera ISR por enajenación de bienes (una ganancia de capital). Vender a valor catastral o un precio menor al real afecta cómo se calcula su ganancia y conlleva riesgos de incumplimiento:
ISR por enajenación de inmuebles (venta)
El objeto de este impuesto es la utilidad obtenida por el vendedor. Conforme a la Ley del ISR, el ingreso gravable del enajenante es el monto de la contraprestación pactada (precio de venta declarado). Si no hubiera precio (por ejemplo, en una donación pura), se usaría el valor de avalúo en su lugar. Para personas físicas residentes en México, el notario calculará y retendrá un pago provisional de ISR por la venta. Existen dos métodos de cálculo:
- Cálculo sobre ganancia real: Precio de venta menos costo de adquisición actualizado, mejoras, gastos notariales, comisiones, etc., aplicando las deducciones autorizadas por la LISR. La ganancia obtenida se prorratea en los años de tenencia y se integra a los ingresos acumulables para determinar el impuesto conforme a la tarifa anual del Artículo 152 LISR (método detallado en Artículo 120 LISR). El notario hace este cálculo y aplica la tarifa correspondiente a los años de posesión.
- Tasa fija sobre ingreso bruto: Opcionalmente, el vendedor puede pagar 20 % sobre el monto total de la venta (sin deducciones) como ISR definitivo, si esto resulta más favorable o simple (esta opción suele usarse cuando no se cuentan con comprobantes de deducciones suficientes).
Además, existe una exención importante: la venta de casa habitación propia está exenta de ISR hasta por ~700,000 unidades de inversión (UDI) cada 3 años (aproximadamente $4 millones de MXN, cifra que se actualiza anualmente). Si el inmueble cumple los requisitos y se vende por debajo de ese umbral y se demuestra que fue casa habitación, el vendedor podría no pagar ISR por la ganancia. Sin embargo, esta exención no exime al comprador de su impuesto por adquisición en caso de subvaluación. Tampoco justifica declarar un valor menor ficticiamente; la operación debe ser real.
Efecto de reportar un precio menor (omisión de ganancia)
Si el vendedor y comprador acuerdan escriturar a un precio inferior al realmente pagado (por ejemplo, parte del pago se hace “por fuera”), el vendedor estaría omitiendo parte de la ganancia en la declaración. En el corto plazo esto parece beneficioso para el vendedor, pues su base gravable de ISR es menor. Siguiendo el ejemplo anterior: avalúo $1,800,000 svs. precio escriturado $1,500,000, el vendedor pagará ISR solo sobre la utilidad calculada con $1.5 millones, evadiendo la utilidad sobre $300,000. Sin embargo, esta práctica constituye evasión fiscal.
La autoridad fiscal (SAT) cuenta con varias herramientas legales para detectar y sancionar esta omisión:
- Los notarios informan al SAT los datos de cada operación (valor escriturado, avalúo, valor catastral, impuesto retenido, etc.) mediante el sistema DeclaraNOT. Desde 2024, la Miscelánea Fiscal reforzó la obligación de reportar el valor de avalúo en cada escritura. Si el avalúo supera notablemente al precio y el notario retuvo ISR por adquisición al comprador, el SAT tiene indicios claros de que hubo un valor real mayor. Esto podría detonar una revisión.
- En una auditoría (facultad de comprobación), el SAT puede pedir justificación de por qué el precio fue tan bajo. El Código Fiscal de la Federación (CFF) le faculta a practicar avalúos oficiales y determinar contribuciones omitidas con base en ellos (Artículo 42, Fracción V CFF). Si se comprueba que el vendedor recibió una cantidad mayor a la declarada, el SAT exigirá el pago del ISR faltante más actualizaciones, recargos y multas por la omisión.
Adicionalmente, cuando se detecta que hubo ingresos no declarados (como la parte del precio “por fuera”), el SAT puede incurrir al esquema de discrepancia fiscal (Artículo 91 LISR) o incluso clasificar la conducta como defraudación fiscal si el monto omitido supera los límites penales. Cabe recordar que la defraudación fiscal (ocultar ingresos deliberadamente) es un delito grave en México. Operar con dos valores (uno ante notario y otro real) para evadir impuestos puede resultar en sanciones severas e incluso consecuencias penales.
Costo fiscal incrementado para futuras ventas
Un efecto colateral para el vendedor que omitió ingresos es que, si no fue descubierto de inmediato, podría enfrentar problemas al reinvertir o gastar ese dinero no declarado (por ejemplo, si lo deposita en el banco sin una justificación, podría levantar alertas). Por otro lado, si algún día comprara otro bien con ese dinero y luego lo vende, no tendrá registro fiscal de su origen, complicando demostrar su situación fiscal.
Resumiendo, la posición del vendedor: aunque declarar un precio menor reduce inicialmente el ISR a pagar por la enajenación, constituye una estrategia ilegal. La ganancia no declarada no desaparece: puede salir a la luz mediante el avalúo registrado por el notario, por cruces de información o auditorías. El vendedor se expone a créditos fiscales por la diferencia omitida, multas e incluso a acusaciones de fraude fiscal. Además, si el comprador es sancionado con ISR por adquisición, es muy probable que la autoridad también investigue al vendedor correspondiente.
Tip Alegra: normatividad clave vendedor: Artículo 119 LISR (ingreso por enajenación = precio pactado); Artículo 120 LISR (cálculo de ganancia y pagos provisionales); Artículo 125 LISR (faculta a autoridades a usar avalúo y reconoce diferencia como ingreso del comprador, incrementando el costo del vendedor en esa proporción); Artículo 93 LISR fracción XIX (exención venta casa-habitación); Artículo 42 CFF fracción II y V (facultades de verificación y avalúos); Artículo 108 CFF (defraudación fiscal).
Resumen de implicaciones fiscales para comprador y vendedor
A continuación, se presenta una tabla comparativa que resume las implicaciones fiscales de comprar/vender un inmueble por debajo de su valor comercial:
| Aspecto | Comprador (Adquirente) | Vendedor (Enajenante) |
| Impuestos principales | – ISAI (Impuesto de Adquisición) local sobre valor mayor (precio/avalúo/catastral). – ISR por adquisición (ingreso en especie) si precio >10 % menor que avalúo. | – ISR por enajenación sobre la ganancia (precio venta – costo), calculado y retenido por notario. – No causa IVA la venta de casa habitación o terreno (exenta de IVA). |
| Base gravable | – ISAI: Valor más alto entre precio pactado, valor de avalúo o valor catastral. – ISR adquisición: Diferencia entre avalúo y precio, cuando > 10 % del avalúo. | – ISR enajenación: Precio de venta pactado (contraprestación). Si no hay precio (p. ej. donación pura), se usa avalúo. La ganancia = Precio – (costo + deducciones autorizadas). |
| Tasas aplicables | – ISAI: Variable según estado (ej. ~2-5 %). – ISR adquisición: 20 % sobre la diferencia (pago provisional, sin deducciones). | – ISR enajenación: Régimen general personas físicas (tarifa hasta ~35 % sobre ganancia acumulable) o retención opcional del 20 % sobre el monto total (lo que resulte mayor). Exención posible para casa habitación hasta cierto monto. |
| Quién paga | – ISAI: Comprador (obligado solidario en escritura). – ISR adquisición: Comprador (retención la efectúa el notario). | – ISR enajenación: Vendedor (retención la efectúa el notario y es a cuenta del impuesto anual). |
| Declaración y pago | – Impuestos pagados al escriturar. El notario entera ISAI al fisco local y retiene/entera ISR adquisición al SAT en pocos días. – El comprador deberá reflejar este ingreso en su declaración anual de ISR (se acredita el pago provisional del 20 %). | – Impuesto pagado al escriturar: notario retiene ISR y lo entera al SAT como pago provisional del vendedor. – Si el vendedor califica a exención (casa habitación), el notario tramita la constancia de no retención conforme a Ley. |
| Riesgos al subvaluar | – Pago inmediato de ISR por ingreso en especie si se excede 10% de diferencia. – Posible crédito fiscal adicional si no se pagó y SAT detecta discrepancia (más multa y recargos). – Problemas en financiamiento (el banco presta sobre valor menor). – Costo de adquisición fiscal menor, generando potencial mayor ganancia futura grabable. | – Omisión de ingresos acumulables: el SAT puede determinar el impuesto omitido sobre la parte no declarada usando el avalúo (presunción de donación). – Multas por evasión y posibles cargos de defraudación fiscal si el monto es significativo. – Riesgo de auditorías y de no poder justificar incrementos patrimoniales posteriores con dinero “no declarado”. |
Tip Alegra Ninguna de las partes escapa al escrutinio: si bien el comprador asume un impuesto inmediato por comprar a precio bajo, ello no legitima al vendedor para ocultar ingresos. Ambos tienen obligaciones distintas pero complementarias, y el SAT cruza la información de ambas para asegurar que la operación refleje valores de mercado.
Consejos de cumplimiento y prevención de contingencias fiscales
Para evitar problemas fiscales al comprar o vender un inmueble en México, especialmente cuando se manejan distintos valores, es recomendable seguir estas pautas:
Declarar siempre el valor real de la operación
Tanto comprador como vendedor deben resistir la tentación de “ahorrar” impuestos subvaluando. Cualquier ventaja inmediata puede traducirse en impuestos adicionales, sanciones y complicaciones legales a futuro. Lo más seguro es escriturar por el precio efectivamente pactado y pagado.
Apoyarse en avalúos profesionales
Antes de acordar el precio, obtener un avalúo inmobiliario con un perito certificado. Esto da una base objetiva para el valor de mercado. Si el avalúo resulta mayor al precio que se está negociando, reevalúen la operación: podría implicar un ingreso en especie para el comprador. Negocien un precio que no se aleje excesivamente del avalúo (diferencia ≤10 %) para evitar impuestos adicionales.
Asesoría de un notario desde el inicio
Involucrar al notario temprano en la transacción. Un notario de confianza puede simular el cálculo de impuestos con diferentes escenarios (valor real vs. valor catastral) para que las partes entiendan las implicaciones. Además, el notario confirmará los requisitos legales, por ejemplo, la constancia de no adeudo de predial, el certificado de libertad de gravamen y verificará que el avalúo cumpla normas (Reglamento del CFF Artículo 3 y reglas del SHF).
Considerar alternativas legales (ejemplo: donación entre familiares)
Si la intención de la operación es transferir un inmueble a un familiar directo por un valor simbólico, podría evaluarse hacer una donación en lugar de una compraventa subvaluada. Las donaciones entre padres e hijos, cónyuges, etc., están exentas de ISR para el donatario en muchos casos (Artículo 93 LISR), y aunque generan ISAI y gastos notariales, se alinean mejor con la legislación que una compraventa ficticia. Siempre consulte con un especialista antes de elegir esta vía, pues debe cumplir formalidades.
Mantener documentación de soporte
El vendedor debe conservar comprobantes de su costo de adquisición, mejoras y gastos para calcular correctamente su ganancia. El comprador, si paga alguna cantidad por fuera (lo cual no se recomienda), corre el riesgo de no tener evidencia legal de ese pago. Es preferible que todo el pago quede documentado (ya sea en la escritura o en un contrato privado reconocido ante notario) para evitar que se considere ingreso no aclarado.
Conocer las disposiciones fiscales vigentes
Las leyes y criterios fiscales pueden cambiar. Por ejemplo, la regla miscelánea 2024 impone nuevas obligaciones a notarios en materia de reportes de avalúo. Los montos de exención (como el de casa habitación) se actualizan cada año. Un contador profesional debe estar al día con la Ley del ISR, su Reglamento, el Código Fiscal y las reglas del SAT para asesorar correctamente a sus clientes. Revisar periódicamente los boletines del SAT y las tesis de la Prodecon/Suprema Corte relacionadas con enajenación de inmuebles es una buena práctica.
En última instancia, la transparencia en la operación es la mejor estrategia. Declarar el valor comercial real, pagar los impuestos que correspondan y aprovechar solo las planeaciones fiscales permitidas por la ley (como exenciones o deducciones legítimas) garantizará una compraventa segura, sin sorpresas desagradables en el futuro. Para un contador profesional, asesorar en este proceso implica tanto optimizar la carga fiscal dentro del marco legal, como prevenir contingencias mayores asegurando el debido cumplimiento.
