La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, introduce un cambio relevante para el mercado inmobiliario y financiero de República Dominicana: la reducción gradual del Impuesto sobre el Registro y Conservación de Hipotecas (impuesto hipotecario). La medida forma parte del paquete de simplificación fiscal y busca disminuir los costos asociados al financiamiento inmobiliario.
Para contadores, asesores fiscales y clientes con operaciones inmobiliarias en curso, el calendario abre una oportunidad clara de planificación. Los créditos hipotecarios que no requieran formalización inmediata podrían pagar menos impuesto si se inscriben en 2027, y no pagar este gravamen si se formalizan desde 2028, siempre que la operación se mantenga dentro del alcance previsto por la norma y las reglas que emita la DGII.
- ¿Qué cambia con la Ley 30-26? El Impuesto sobre el Registro y Conservación de Hipotecas se reduce al 1 % en el ejercicio fiscal 2027 y queda derogado desde el ejercicio fiscal 2028, según el calendario de implementación publicado por la DGII.
- ¿Qué tasa aplica en 2026? Durante 2026 se mantiene el régimen vigente del 2 % para las operaciones sujetas al impuesto hipotecario.
- ¿Desde cuándo se elimina totalmente? Desde el ejercicio fiscal 2028. A partir de ese año, el impuesto aparece como derogado en el calendario oficial de implementación de la Ley 30-26.
- ¿Cambia también el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 %? No debe confundirse con el impuesto de transferencia inmobiliaria. El cambio confirmado se refiere al Registro y Conservación de Hipotecas; el impuesto de transferencia del 3 % no fue derogado expresamente por la Ley 30-26, según análisis sectoriales sobre la reforma.
Para el panorama completo de la reforma, consulta: Ley 30-26: qué cambia con la reforma al Código Tributario en República Dominicana.
¿Qué es el impuesto hipotecario y cuándo se genera?
El impuesto hipotecario grava la inscripción o reinscripción de una hipoteca ante las autoridades correspondientes cuando un inmueble se ofrece como garantía de una obligación. En la práctica, aparece en operaciones de crédito hipotecario, refinanciaciones, sustituciones que impliquen nuevo préstamo y otras estructuras donde se constituye una garantía real sobre un inmueble.
La DGII ha explicado que el cobro se produce cuando se desea inscribir o reinscribir una hipoteca. En casos de nuevos préstamos que sustituyen financiamientos anteriores, puede existir exención parcial para el monto destinado a cancelar el préstamo anterior, pero el monto adicional queda sujeto al impuesto aplicable.
Por eso, antes de proyectar el ahorro fiscal, el contador debe diferenciar entre:
- inscripción inicial de hipoteca;
- reinscripción por refinanciamiento;
- sustitución de garantía sin nuevo préstamo;
- nuevo crédito con monto adicional;
- operación inmobiliaria con transferencia de propiedad.
Esta distinción es clave porque no toda operación inmobiliaria genera el mismo tratamiento fiscal.
Calendario de reducción y eliminación del impuesto hipotecario
La Ley 30-26 no elimina el impuesto de forma inmediata. Establece un calendario gradual que reduce la tasa en 2027 y deroga el gravamen desde 2028. La DGII publicó el calendario de implementación indicando que el Impuesto sobre el Registro y Conservación de Hipotecas aplicará al 1 % en 2027 y quedará derogado en 2028.
| Año fiscal | Tasa aplicable | Ejemplo: crédito RD$5,000,000 |
|---|---|---|
| 2026 | 2 % | RD$100,000 |
| 2027 | 1 % | RD$50,000 |
| 2028 y siguientes | 0 % | RD$0 |
Para tus clientes que planean formalizar créditos hipotecarios, este calendario abre una decisión estratégica: si la operación no es urgente, esperar a 2027 reduce el costo fiscal a la mitad; y desde 2028 el gravamen queda eliminado.
Ejemplo práctico: ahorro fiscal por esperar a 2027 o 2028
Antes de recomendar aplazar una inscripción hipotecaria, conviene cuantificar el ahorro. El beneficio fiscal puede ser alto en operaciones de mayor valor, pero debe compararse con el costo financiero de esperar.
| Monto del crédito o garantía | Impuesto 2026 — 2 % | Impuesto 2027 — 1 % | Impuesto 2028 — 0 % | Ahorro 2026 vs. 2028 |
|---|---|---|---|---|
| RD$3,000,000 | RD$60,000 | RD$30,000 | RD$0 | RD$60,000 |
| RD$5,000,000 | RD$100,000 | RD$50,000 | RD$0 | RD$100,000 |
| RD$10,000,000 | RD$200,000 | RD$100,000 | RD$0 | RD$200,000 |
| RD$20,000,000 | RD$400,000 | RD$200,000 | RD$0 | RD$400,000 |
La conclusión práctica es sencilla: mientras mayor sea el crédito o garantía, más relevante será evaluar la fecha de inscripción. Sin embargo, la decisión no debe basarse solo en el impuesto. También deben considerarse tasas de interés, disponibilidad del crédito, condiciones bancarias, plazo de cierre y riesgo contractual.
¿Qué pasa con créditos hipotecarios ya inscritos?
Los créditos hipotecarios inscritos antes de la entrada en vigor de las nuevas tasas no generan devolución automática. El impuesto se pagó conforme al régimen vigente al momento de la inscripción.
La reducción al 1 % aplica para el ejercicio fiscal 2027 y la derogación para el ejercicio fiscal 2028, por lo que el beneficio debe analizarse frente a nuevas inscripciones o reinscripciones sujetas al impuesto.
Si el cliente ya tiene un crédito hipotecario vigente, el contador debe revisar si habrá refinanciación, sustitución de préstamo, ampliación de monto o reinscripción. En esos casos, puede existir impacto fiscal, especialmente si el nuevo crédito incluye un monto adicional.
¿La Ley 30-26 exonera las garantías en la constitución de sociedades?
Aquí conviene hacer una precisión editorial importante. La Ley 30-26 sí contempla la derogación del impuesto por constitución de compañías y aumento de capital a partir del ejercicio fiscal 2027, según el calendario oficial de la DGII.
Pero eso no debe presentarse como una exoneración inmediata y general del impuesto hipotecario para garantías otorgadas dentro del acto de constitución de sociedades. Son dos medidas distintas:
| Concepto | Tratamiento con Ley 30-26 |
|---|---|
| Impuesto por constitución de compañías y aumento de capital | Derogado desde el ejercicio fiscal 2027 |
| Impuesto sobre Registro y Conservación de Hipotecas | 1 % en 2027 y derogado desde 2028 |
| Aportes de inmuebles o garantías reales dentro de una estructura societaria | Requieren análisis según el tipo de acto, registro y norma aplicable |
La recomendación es no afirmar una exoneración automática para garantías hipotecarias en actos societarios hasta que exista soporte operativo claro de la DGII o del reglamento aplicable. Si el cliente planea una reestructuración societaria con inmuebles, hipotecas o garantías reales, debe evaluarse la operación completa: constitución, aumento de capital, transferencia de activos, inscripción registral y eventuales impuestos asociados.
¿Cambia también el IPI o el impuesto de transferencia inmobiliaria?
No. Este artículo debe separar tres figuras que suelen confundirse:
| Impuesto | ¿Qué grava? | ¿Qué cambia con la Ley 30-26? |
| Impuesto sobre Registro y Conservación de Hipotecas | Inscripción o reinscripción de hipotecas | Baja al 1 % en 2027 y se deroga en 2028 |
| Impuesto de transferencia inmobiliaria | Transferencia de propiedad de un inmueble | No fue derogado expresamente por la Ley 30-26 |
| Impuesto al Patrimonio Inmobiliario — IPI | Patrimonio inmobiliario de personas físicas y fideicomisos, según reglas vigentes | No es el objeto de esta medida |
El error más común sería comunicar que “se elimina el impuesto inmobiliario” de forma general. Lo correcto es decir que se elimina progresivamente el impuesto vinculado al Registro y Conservación de Hipotecas, no todos los impuestos inmobiliarios.
Para el detalle del IPI y sus obligaciones actuales, consulta: Impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI): responsables, tarifas, bienes exentos y plazos de pago.
¿Cómo asesorar a tus clientes con operaciones hipotecarias?
Antes de recomendar aplazar, formalizar o reestructurar una operación, el contador debe revisar el costo fiscal total y no solo la tasa del impuesto hipotecario.
Estos son los puntos mínimos de control:
- Revisar créditos hipotecarios en curso.
Si ya fueron inscritos, el impuesto pagado no se devuelve. Si están en proceso de formalización, revisa si la inscripción puede realizarse bajo el calendario 2027 o 2028. - Identificar operaciones por formalizar.
Para créditos no urgentes, calcula el ahorro fiscal de esperar a 2027 o 2028. - Evaluar refinanciaciones.
Si el nuevo préstamo cancela uno anterior y no aumenta el monto, puede haber tratamientos especiales. Si incluye monto adicional, ese excedente puede quedar sujeto al impuesto aplicable. - Separar hipoteca de transferencia inmobiliaria.
Una compra de inmueble puede implicar impuestos distintos: transferencia, ganancia de capital, registro, hipoteca y otros costos notariales o administrativos. - Revisar operaciones societarias.
Si el cliente planea constituir una sociedad, aumentar capital o aportar inmuebles, no mezcles automáticamente la derogación del impuesto por constitución con la eliminación del impuesto hipotecario. - Documentar el ahorro.
Presentar una simulación en pesos ayuda a justificar la recomendación profesional y mejora la percepción de valor de la asesoría.
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Preguntas frecuentes sobre el impuesto hipotecario
A continuación resolvemos las dudas más comunes sobre la reducción y eliminación del impuesto hipotecario en República Dominicana, su aplicación por años fiscales y los cuidados que debe tener el contador al diferenciarlo de otros gravámenes inmobiliarios.
¿Qué pasa con los créditos hipotecarios inscritos antes de 2027?
No generan devolución ni ajuste automático. El impuesto pagado corresponde al régimen vigente al momento de la inscripción. La reducción aplica para nuevas inscripciones o reinscripciones sujetas al impuesto en el ejercicio fiscal 2027, y la eliminación desde 2028.
¿Vale la pena posponer la inscripción de un crédito para pagar menos impuesto?
Depende. Desde el punto de vista tributario, esperar puede reducir el costo. Pero si el aplazamiento implica perder una tasa de interés favorable, modificar condiciones bancarias o retrasar una inversión, el ahorro fiscal podría no compensar el costo financiero.
¿La eliminación aplica a hipotecas comerciales o solo a vivienda?
El calendario oficial se refiere al Impuesto sobre el Registro y Conservación de Hipotecas, sin limitarlo únicamente a vivienda. Por eso, en principio, debe analizarse para garantías hipotecarias sobre viviendas, locales, terrenos o inmuebles comerciales, siempre que la operación esté dentro del hecho generador del impuesto.
¿La Ley 30-26 elimina el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 %?
No debe afirmarse eso. La reducción y derogación confirmada corresponde al impuesto hipotecario. El impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 % no fue derogado expresamente por la Ley 30-26, por lo que debe seguir analizándose de forma separada.
¿La derogación del impuesto por constitución de compañías aplica desde 2026?
No. El calendario oficial de la DGII indica que la derogación del impuesto por constitución de compañías y aumento de capital aplica desde el ejercicio fiscal 2027.
¿Qué debe revisar el contador antes de recomendar una operación en 2027 o 2028?
Debe revisar el tipo de operación, monto garantizado, fecha de inscripción, condiciones del crédito, posible refinanciación, transferencia inmobiliaria asociada, tratamiento societario y cualquier reglamentación posterior que publique la DGII.
Fuentes
- Congreso Nacional de la República Dominicana. (2026). Ley núm. 30-26 de medidas pro-crecimiento económico, simplificación fiscal y mitigación de la crisis internacional. Congreso Nacional.
- Congreso Nacional de la República Dominicana. (1992). Ley núm. 11-92 que instituye el Código Tributario de la República Dominicana. Congreso Nacional.
