Uno de los aspectos clave en estas operaciones es el impuesto a las transferencias inmobiliarias, un gravamen que se aplica cuando se transmite la propiedad de un inmueble y que, desde la Ley 173-07, se consolidó bajo un esquema unificado del 3 %.
Pero, ¿cómo se calcula este impuesto? ¿En qué casos aplica y qué exenciones existen? ¿Cuáles son los plazos y las consecuencias del incumplimiento? Este editorial responde a estas preguntas esenciales, proporcionando información precisa y fundamentada para que los contadores dominicanos puedan gestionar con eficiencia el pago de este tributo y evitar errores que podrían generar sanciones.
Si manejas operaciones inmobiliarias en tu práctica contable, sigue leyendo y asegúrate de estar siempre al día con la normativa tributaria.
Definición y fundamento legal
El impuesto a las transferencias inmobiliarias es un gravamen que se aplica cuando ocurre un acto traslativo de propiedad de un inmueble (por ejemplo, una compraventa de una casa o un terreno). Su fundamento legal se encuentra en el artículo 7 de la Ley No. 173-07 de eficiencia recaudatoria, que modifica al artículo 20 de la Ley 288-04, del 28 de septiembre del 2004.
Porcentaje y cálculo del impuesto
La tasa vigente del impuesto a las transferencias inmobiliarias es de un 3 % del valor del inmueble objeto de la transferencia. Esto quiere decir que el monto a pagar se calcula directamente aplicando el 3 % sobre el precio de venta o valor establecido del bien inmueble en cuestión. Al unificarse este impuesto bajo la Ley 173-07, desaparecieron otros cargos o gravámenes adicionales que antes podían aplicarse por separado, simplificando así su cálculo.
Para ilustrar cómo se determina el impuesto, a continuación se muestran algunos ejemplos de cálculo:
| Valor del inmueble (RD$) | Impuesto de transferencia (3 %) |
| RD$1,000,000 | RD$30,000 |
| RD$2,000,000 | RD$60,000 |
| RD$5,000,000 | RD$150,000 |
En estos ejemplos se observa que por cada millón de pesos del valor de la propiedad corresponden RD$30,000 de impuesto, equivalente al 3 %. El contribuyente responsable deberá tomar en cuenta este costo al planificar la transacción inmobiliaria, ya que generalmente forma parte de los gastos asociados a la compra-venta de inmuebles.
Plazos para el pago y consecuencias de incumplimiento
La legislación dominicana establece un plazo máximo de 6 meses para pagar el impuesto a las transferencias inmobiliarias, contado a partir de la fecha en que se perfecciona el acto traslativo de propiedad, es decir, desde que se formaliza la transferencia del inmueble ante las autoridades competentes.
En otras palabras, una vez realizada la venta o traspaso del inmueble, el contribuyente dispone de hasta medio año para liquidar el 3 % correspondiente ante la administración tributaria.
Es fundamental cumplir con este plazo, ya que el no pago dentro de los seis meses acarrea consecuencias legales y financieras. Pasado dicho término, el obligado seguirá estando en la obligación de pagar el impuesto, pero además enfrentará recargos, intereses moratorios y multas por la tardanza en el pago, conforme a lo previsto en el Código Tributario dominicano. Estas sanciones pueden incrementar significativamente el monto a desembolsar.
Adicionalmente, en la práctica no será posible inscribir la propiedad a nombre del adquirente en el Registro de Títulos mientras el impuesto no haya sido saldado. Esto significa que retrasarse en el pago no solo conlleva costos adicionales, sino que también puede impedir que el comprador obtenga el título definitivo de la propiedad a su nombre oportunamente.
Casos específicos de aplicación
De acuerdo con el Párrafo I del Artículo 7 de la Ley 173-07, las transferencias de bienes inmuebles adquiridos mediante préstamos hipotecarios también están sujetas al 3 % de impuesto, siempre que el valor del inmueble exceda de RD$1,000,000. Es decir, para propiedades compradas con financiamiento bancario cuyo valor supere ese umbral (monto que la ley ordena ajustar anualmente según la inflación), se debe pagar igualmente el impuesto de transferencia inmobiliaria. Por el contrario, si el inmueble adquirido mediante préstamo tiene un valor inferior a dicho límite, la operación queda exenta de este impuesto en virtud de esa disposición legal.
Por ejemplo, un comprador adquiere una vivienda mediante un préstamo hipotecario. Si el precio de la vivienda es de RD$900,000, al estar por debajo del umbral establecido, no se causará el impuesto de transferencia. Pero si el precio es de RD$1,500,000 bajo las mismas condiciones (compra con financiamiento bancario), entonces sí se deberá pagar el 3%, equivalente a RD$45,000 en este caso.
Es importante señalar que este impuesto recae sobre la transmisión del inmueble en sí, independientemente de cómo se financie la compra. El financiamiento solo influye en la exención para propiedades de menor valor, como se explicó. Fuera de esa situación, cualquier transferencia formal de un inmueble (ya sea entre particulares, empresas, por dación en pago, etc.) estará sujeta al pago del impuesto de transferencia inmobiliaria conforme a la ley.
¡Mantente un paso adelante en la gestión fiscal de tus clientes! Como contador, comprender a fondo el impuesto a las transferencias inmobiliarias te permitirá optimizar el cumplimiento tributario y evitar sanciones.
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