La ganancia de capital en la venta de inmuebles en República Dominicana tributa con una tasa única del 10% como pago único y definitivo cuando el vendedor es persona física, gracias al régimen especial creado por la Ley 30-26 (art. 14, que introduce el nuevo art. 296-1 del Código Tributario).
Este no es un impuesto nuevo: la ganancia de capital sobre inmuebles ya estaba gravada desde 1992 bajo el art. 289 del Código Tributario (Ley 11-92, modificada por la Ley 253-12), integrada a la escala general del Impuesto sobre la Renta. Lo que hace la Ley 30-26 es separar este hecho generador del régimen general y crear un régimen especial con tasa reducida, plazo propio de seis meses y exenciones específicas para vivienda habitual y personas mayores de 65 años.
Para el contador, la clave no está solo en identificar si hubo venta, sino en determinar si realmente existe ganancia gravada, qué régimen aplica según el tipo de vendedor, si procede una exención y desde cuándo empieza a correr el plazo de liquidación.
- ¿Cuánto se paga por la ganancia de capital en venta de inmuebles? El 10% sobre la ganancia obtenida, como pago único y definitivo, para personas físicas y entidades de mera tenencia inmobiliaria no comercial.
- ¿Cuánto se pagaba antes de la Ley 30-26? Hasta el 25% para personas físicas residentes (escala del ISR) y 27% para personas jurídicas.
- ¿En qué plazo se liquida? Dentro de los seis meses contados desde que se perfecciona el acto traslativo de propiedad.
- ¿Qué ventas pueden quedar exentas? La venta de vivienda habitual con reinversión total en otra vivienda habitual dentro de seis meses, la reinversión parcial en proporción a lo reinvertido y la transferencia de vivienda habitual realizada por personas físicas mayores de 65 años.
Para el panorama completo de la reforma, consulte nuestra guía sobre la reforma al Código Tributario de la Ley 30-26.
Antes y después de la Ley 30-26: ¿Qué cambió realmente?
Uno de los puntos que más confusión ha generado entre contribuyentes y contadores es si la Ley 30-26 crea un impuesto nuevo o reforma uno existente. La respuesta técnica es la segunda: la ganancia de capital sobre inmuebles ya estaba gravada bajo el régimen general del Impuesto sobre la Renta desde la Ley 11-92. Lo que cambia con la Ley 30-26 es el régimen aplicable, la tasa, el plazo de liquidación y las exenciones disponibles.
Esta tabla resume los cambios más relevantes por tipo de vendedor:
| Concepto | Antes de la Ley 30-26 | Con la Ley 30-26 (art. 296-1) |
| Régimen aplicable | Integrado al ISR general (art. 289 CT) | Régimen especial e independiente |
| Persona física residente | Escala progresiva del ISR: hasta 25% | 10% pago único y definitivo |
| Persona jurídica de mera tenencia inmobiliaria no comercial | 27% fijo (art. 297 CT) | 10% (si cumple condiciones del art. 296-1) |
| Persona jurídica con actividad comercial inmobiliaria | 27% fijo | 27% (no aplica el régimen especial) |
| No residente / extranjero | 27% vía retención en la fuente | Pendiente de precisar en el reglamento |
| Plazo de liquidación | Declaración anual del ISR (IR-1 / IR-2) | 6 meses desde el traspaso |
| Exención por vivienda habitual | No prevista de forma explícita | Sí, con reinversión en 6 meses |
| Exención por edad | No prevista | Sí, personas mayores de 65 años |
| Ajuste por inflación en la base | Sí (multiplicadores DGII, art. 289) | Pendiente de precisar en el reglamento |
En la práctica, la reforma reduce la tasa efectiva del vendedor persona física de hasta 25% a 10%, y establece un régimen más simple y con exenciones que antes no existían. Para personas jurídicas dedicadas exclusivamente a tenencia inmobiliaria no comercial, la reducción es aún mayor: de 27% a 10%. Para sociedades con actividad comercial inmobiliaria, el régimen general del ISR sigue vigente.
Nota técnica: puntos pendientes de reglamento
La Ley 30-26 estableció la tasa del 10% y el plazo de seis meses, pero no precisó de forma expresa cómo se determina la base imponible bajo el nuevo régimen del art. 296-1. Específicamente, quedan pendientes de reglamento:
- Si el ajuste por inflación del art. 289 (con los multiplicadores que publica anualmente la DGII) aplica al nuevo régimen del 10%.
- Cómo se documenta el costo de adquisición cuando el inmueble fue heredado o donado.
- Si se admiten deducciones por mejoras documentadas y bajo qué soportes.
- El tratamiento aplicable a personas no residentes y extranjeros bajo el nuevo régimen.
Hasta la emisión del reglamento de aplicación, estas zonas grises deben tratarse con criterio conservador y documentación robusta. En Siempre Al Día actualizaremos este artículo apenas se publique el reglamento correspondiente.
¿Qué grava el impuesto a la ganancia de capital inmobiliaria?
La Ley 30-26 introduce el artículo 296-1 al Código Tributario dominicano para regular de forma específica las ganancias de capital generadas en la enajenación de bienes inmuebles propiedad de personas físicas.
Este régimen se separa de la escala general del Impuesto sobre la Renta de personas físicas, porque establece una tasa única del 10% y le da carácter de pago único y definitivo.
En la práctica, el impuesto no recae sobre el precio total de venta, sino sobre la ganancia obtenida en la operación. Por eso, antes de liquidarlo, el contador debe identificar tres elementos:
| Elemento | Qué significa |
|---|---|
| Valor de enajenación | Precio o valor de venta del inmueble |
| Costo de adquisición ajustado | Valor fiscal de adquisición, actualizado conforme a las reglas aplicables |
| Ganancia de capital | Diferencia entre el valor de venta y el costo ajustado |
La fórmula base es: Ganancia de capital = valor de enajenación − costo de adquisición ajustado.
Luego, sobre esa ganancia se aplica la tasa del 10%.
¿Cuánto se paga por la ganancia de capital en venta de inmuebles?
El impuesto es del 10% sobre la ganancia de capital generada en la venta del inmueble. No se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la utilidad o diferencia positiva que resulte de comparar el valor de venta con el costo fiscal ajustado.
Esto es importante porque dos inmuebles vendidos por el mismo valor pueden generar impuestos diferentes si sus costos de adquisición, mejoras, soportes y ajustes son distintos.
| Concepto | Tratamiento |
| Tasa aplicable | 10% |
| Base de cálculo | Ganancia de capital |
| Naturaleza del pago | Único y definitivo |
| Tipo de operación | Enajenación de bienes inmuebles |
| Sujetos principales | Personas físicas propietarias del inmueble |
Al ser un pago único y definitivo, el impuesto agota la obligación tributaria derivada de esa operación específica, sin integrarse a la escala progresiva anual del ISR de personas físicas.
¿En qué plazo se debe liquidar este impuesto?
El impuesto debe liquidarse dentro de los seis meses contados a partir del momento en que se perfecciona el acto traslativo de propiedad.
Este plazo es clave porque no necesariamente coincide con la fecha en que el contribuyente recibe todo el dinero de la venta o termina de organizar los documentos contables. Para efectos prácticos, el contador debe monitorear la operación desde el momento en que se formaliza el traspaso.
| Momento clave | Efecto tributario |
| Se perfecciona el acto traslativo de propiedad | Empieza a correr el plazo |
| Transcurren seis meses | Vence el plazo para liquidar |
| No se liquida oportunamente | Puede generarse mora, recargos e intereses |
La recomendación operativa es crear una alerta desde la fecha del traspaso, especialmente en operaciones inmobiliarias de alto valor o con documentos pendientes de validación.
¿Qué ventas de inmuebles están exentas?
La Ley 30-26 contempla exenciones orientadas principalmente a proteger la vivienda habitual. Estas reglas deben revisarse con cuidado, porque pueden eliminar total o parcialmente el impuesto.
Antes de aplicar la exención, el contador debe validar si el inmueble vendido califica como vivienda habitual, si hubo reinversión y si la reinversión se realizó dentro del plazo de seis meses.
| Situación | Tratamiento |
| Venta de vivienda habitual con reinversión total del importe en otra vivienda habitual dentro de seis meses | Exención total |
| Venta de vivienda habitual con reinversión parcial del importe obtenido | Exención proporcional |
| Transferencia de vivienda habitual realizada por personas físicas mayores de 65 años | Exención total |
La exención por reinversión exige que el importe obtenido en la transferencia se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro del mismo plazo de seis meses contado desde el perfeccionamiento del acto traslativo.
Si la reinversión es parcial, la exención no cubre toda la operación: se aplica únicamente en proporción a la cuantía efectivamente reinvertida.
¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?
La exención por reinversión aplica cuando una persona física vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual dentro del plazo legal de seis meses.
La regla tiene dos escenarios prácticos:
| Tipo de reinversión | Resultado |
| Reinversión total del importe obtenido | La ganancia queda totalmente exenta |
| Reinversión parcial del importe obtenido | La exención aplica solo en proporción a lo reinvertido |
Por ejemplo, si el contribuyente vende su vivienda habitual y reinvierte todo el dinero en otra vivienda habitual dentro de seis meses, no se genera impuesto por esa ganancia de capital. Pero si solo reinvierte una parte, la porción no reinvertida puede quedar gravada.
Este punto exige trazabilidad documental: contrato de venta, acto de traspaso, comprobantes de pago, documentos de adquisición de la nueva vivienda y soportes que permitan demostrar que se trata de vivienda habitual.
¿Aplica este impuesto a las personas jurídicas?
Aunque el artículo 296-1 se refiere principalmente a personas físicas, la Ley 30-26 permite que ciertas personas jurídicas o entidades se acojan a este tratamiento.
Este punto es especialmente relevante para estructuras patrimoniales o sociedades creadas para conservar inmuebles, porque no toda sociedad propietaria de inmuebles puede aplicar el régimen.
| Tipo de entidad | ¿Puede acogerse? | Condición |
| Persona jurídica dedicada exclusivamente a la tenencia de inmuebles | Sí | Los inmuebles no deben destinarse a actividades comerciales |
| Entidad con inmuebles usados en actividades comerciales | No aplica bajo esta regla | El inmueble está vinculado a una actividad comercial |
| Sociedad con varias actividades económicas | Debe revisarse caso por caso | La ley exige tenencia exclusiva de inmuebles |
La condición crítica es que la actividad consista exclusivamente en la tenencia de bienes inmuebles y que esos bienes no estén destinados al desarrollo de actividades comerciales.
¿Cómo se calcula la ganancia de capital en un caso real?
Un ejemplo permite entender la mecánica del impuesto. Suponga que una persona física vende un inmueble que no es su vivienda habitual por RD$8,000,000. El costo de adquisición ajustado por inflación es de RD$5,000,000.
Primero se determina la ganancia: RD$8,000,000 − RD$5,000,000 = RD$3,000,000
Luego se aplica la tasa del 10%: RD$3,000,000 × 10% = RD$300,000
| Concepto | Valor |
| Valor de venta | RD$8,000,000 |
| Costo de adquisición ajustado | RD$5,000,000 |
| Ganancia de capital | RD$3,000,000 |
| Tasa aplicable | 10% |
| Impuesto a pagar | RD$300,000 |
En este caso, el contribuyente debe pagar RD$300,000 como pago único y definitivo, dentro de los seis meses siguientes al perfeccionamiento del traspaso de propiedad.
Si ese mismo inmueble hubiera sido la vivienda habitual del vendedor y este reinvirtiera el importe total obtenido en otra vivienda habitual dentro del plazo de seis meses, la operación podría quedar totalmente exenta.
Tip Alegra: Llevar un registro ordenado del costo de adquisición y de las mejoras de cada inmueble es lo que permite determinar correctamente la ganancia. Con Alegra puede mantener esa trazabilidad contable y documentar el soporte de cada operación.
Profundice sobre este tema en nuestro editorial: Reforma al Código Tributario de la Ley 30-26: guía completa
Checklist para revisar una venta de inmueble antes de liquidar el impuesto
Antes de calcular el impuesto, conviene ordenar la información de la operación. Esto evita errores frecuentes, como calcular el 10% sobre el precio total de venta o perder una exención por falta de soporte.
Use este checklist para revisar cada caso con su cliente:
| Revisión | Pregunta clave |
| Tipo de vendedor | ¿Es persona física, persona jurídica o entidad de tenencia inmobiliaria? |
| Naturaleza del inmueble | ¿Es vivienda habitual o inmueble de inversión? |
| Fecha del traspaso | ¿Desde cuándo corre el plazo de seis meses? |
| Valor de venta | ¿Cuál fue el valor de enajenación documentado? |
| Costo fiscal | ¿Está soportado el costo de adquisición ajustado? |
| Mejoras | ¿Existen mejoras documentadas que deban considerarse? |
| Reinversión | ¿El importe se reinvirtió en otra vivienda habitual? |
| Edad del vendedor | ¿La persona física tiene más de 65 años y transfiere su vivienda habitual? |
| Soportes | ¿Están organizados contratos, recibos, actos y comprobantes? |
La documentación es decisiva. Una venta puede parecer gravada al inicio, pero quedar total o parcialmente exenta si se acredita vivienda habitual y reinversión dentro del plazo correspondiente.
Tip Alegra: Llevar un registro ordenado del costo de adquisición, mejoras, documentos de compra, comprobantes de pago y soportes de cada inmueble permite determinar correctamente la ganancia de capital. Con Alegra puede centralizar la información contable de sus clientes y mantener trazabilidad sobre cada operación inmobiliaria.
Errores frecuentes al calcular la ganancia de capital inmobiliaria
Los errores en este impuesto suelen surgir por falta de trazabilidad, confusión entre precio de venta y ganancia, o desconocimiento del plazo especial de liquidación.
Estos son los puntos que más debe cuidar:
| Error | Riesgo |
| Calcular el 10% sobre el precio total de venta | Sobreestimación del impuesto |
| No ajustar correctamente el costo de adquisición | Determinación incorrecta de la ganancia |
| No documentar mejoras del inmueble | Pérdida de soporte para disminuir la ganancia |
| Olvidar el plazo de seis meses | Posible mora tributaria |
| No evaluar la exención por vivienda habitual | Pago innecesario del impuesto |
| No probar la reinversión | Pérdida total o parcial de la exención |
| Aplicar el régimen a sociedades con actividad comercial | Riesgo de interpretación incorrecta |
La mejor práctica es revisar la operación antes del traspaso o, al menos, inmediatamente después de perfeccionado el acto, para no perder tiempo útil de liquidación o reinversión.
Ganancia de capital, vivienda habitual y Ley 30-26: puntos clave
La Ley 30-26 cambia la forma en que los contadores deben revisar las ventas de inmuebles de personas físicas en República Dominicana. La operación ya no debe analizarse únicamente desde el precio de venta, sino desde la ganancia real, el plazo de seis meses y las posibles exenciones.
En resumen:
| Punto clave | Regla |
| Tasa | 10% |
| Base | Ganancia de capital |
| Pago | Único y definitivo |
| Plazo | Seis meses desde el perfeccionamiento del traspaso |
| Exención principal | Vivienda habitual con reinversión total |
| Exención proporcional | Reinversión parcial |
| Exención por edad | Vivienda habitual transferida por personas físicas mayores de 65 años |
| Aplicación a entidades | Solo entidades de tenencia inmobiliaria sin actividad comercial |
Para el contador, el mayor valor está en anticiparse: revisar documentos, validar si aplica una exención, calcular correctamente el costo ajustado y alertar al cliente antes de que venza el plazo.
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Preguntas frecuentes sobre la ganancia de capital en venta de inmuebles
La ganancia de capital en venta de inmuebles puede generar dudas porque combina tasa especial, plazo propio y exenciones que dependen del uso del inmueble y de la reinversión. Estas respuestas resumen los puntos que debe validar antes de liquidar el impuesto.
¿La Ley 30-26 crea el impuesto a la ganancia de capital en inmuebles o solo lo reduce?
Lo reforma y lo reduce. El impuesto ya existía bajo el régimen general del Impuesto sobre la Renta (art. 289 del Código Tributario, Ley 11-92 modificada por la Ley 253-12): las personas físicas residentes tributaban en la escala progresiva del ISR, con una tasa efectiva de hasta 25% para ganancias altas, y las personas jurídicas tributaban al 27% fijo.
Lo que hizo la Ley 30-26, en su artículo 14 que introduce el nuevo artículo 296-1 del Código Tributario, fue sacar la ganancia de capital inmobiliaria del régimen general del ISR y crear un régimen especial con tasa única del 10% como pago único y definitivo, plazo propio de seis meses desde el traspaso y exenciones específicas para vivienda habitual y mayores de 65 años. No es un impuesto nuevo: es un régimen especial con tasa reducida.
¿Sobre qué monto se calcula el 10%?
El 10% se calcula sobre la ganancia de capital, es decir, sobre la diferencia entre el valor de enajenación y el costo de adquisición ajustado. No se calcula sobre el precio total de venta.
¿Cuándo debe pagarse el impuesto?
Debe liquidarse dentro de los seis meses contados desde el momento en que se perfecciona el acto traslativo de propiedad. El pago tiene carácter único y definitivo.
¿La venta de la vivienda habitual paga este impuesto?
Puede quedar exenta si el importe total obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual dentro del plazo de seis meses. Si la reinversión es parcial, la exención también será proporcional.
¿Qué pasa si solo se reinvierte una parte del dinero recibido?
La exención se aplica únicamente en proporción a la cuantía efectivamente reinvertida. La parte no reinvertida puede quedar gravada con la tasa del 10% sobre la ganancia correspondiente.
¿Existe exención por edad?
Sí. Están exentas las ganancias de capital derivadas de la transferencia de la vivienda habitual realizada por personas físicas mayores de 65 años.
¿Una sociedad puede acogerse a este tratamiento?
Sí, pero solo si su actividad consiste exclusivamente en la tenencia de bienes inmuebles y esos bienes no se destinan al desarrollo de actividades comerciales.
¿Qué documentos debe conservar el contribuyente?
Debe conservar el acto de venta, documentos de adquisición, soportes del costo, comprobantes de mejoras, evidencia de pagos, documentos de reinversión y cualquier soporte que demuestre que el inmueble era vivienda habitual, cuando se pretenda aplicar la exención.
¿Qué ocurre si se vence el plazo de seis meses?
Si no se liquida dentro del plazo legal, la operación puede quedar expuesta a mora, recargos e intereses conforme a las reglas generales del Código Tributario.
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Fuentes
- Dirección General de Impuestos Internos. (2026). Portal institucional DGII. DGII.
- Congreso Nacional de la República Dominicana. (2026). Ley núm. 30-26 de medidas pro-crecimiento económico, simplificación fiscal y mitigación de la crisis internacional. Congreso Nacional.
- Congreso Nacional de la República Dominicana. (1992). Ley núm. 11-92 que instituye el Código Tributario de la República Dominicana. Congreso Nacional.
