El subarrendamiento es una práctica frecuente que permite a un arrendatario ceder el uso temporal de un bien arrendado a un tercero, generando una nueva relación contractual. Sin embargo, esta figura implica una serie de derechos y obligaciones tanto en el ámbito civil como en el fiscal que es necesario conocer y cumplir.
Concepto de arrendamiento y subarrendamiento
El arrendamiento, según el artículo 2398 del Código Civil Federal (CCF), es un contrato en el que una parte concede a otra el uso temporal de un bien a cambio de un precio determinado. Este contrato está regulado por diversas disposiciones legales, incluyendo limitaciones en su duración: 10 años para inmuebles destinados a casa habitación y 20 años para usos comerciales o industriales.
El subarrendamiento, por su parte, ocurre cuando el arrendatario cede total o parcialmente el uso del bien arrendado a un tercero. Según el artículo 2480 del CCF, este acto requiere el consentimiento del arrendador y, en caso de realizarse sin autorización, el arrendatario asume responsabilidad solidaria por daños y perjuicios.
Derechos y obligaciones de las partes
Los derechos y deberes de los arrendadores y arrendatarios están claramente establecidos en el CCF. Algunos aspectos destacados son:
- Arrendador:
- Entregar el bien en condiciones aptas para su uso.
- Realizar reparaciones necesarias.
- Garantizar el uso pacífico del bien durante el contrato.
- Arrendatario:
- Pagar la renta acordada.
- Usar el bien conforme a lo convenido.
- Informar al arrendador sobre reparaciones necesarias.
En el caso del subarrendamiento, el subarrendatario adquiere derechos y obligaciones similares, salvo que el contrato inicial disponga lo contrario.
Implicaciones fiscales del subarrendamiento
En el ámbito fiscal, el subarrendamiento se regula como una extensión del régimen de arrendamiento. Según el artículo 114 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), los ingresos derivados del subarrendamiento están sujetos a las mismas obligaciones fiscales que los obtenidos por arrendamiento.
Obligaciones fiscales principales
- Darse de alta ante el SAT con la actividad correspondiente.
- Tramitar su RFC.
- Habilitar buzón tributario.
- Llevar contabilidad de conformidad con el CFF y su reglamento.
- Enviar a través de buzón tributario, la contabilidad electrónica; quedan relevados si sus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior no excedieron de cuatro millones de pesos o que inicien actividades en el ejercicio y estimen que sus ingresos obtenidos en el mismo no superarán dicha cantidad, con base en la regla 2.8.1.17 de la Resolución Miscelanea Fiscal 2024.
- Facturar electrónicamente, expedir CFDI con el número de cuenta predial del inmueble.
- Presentar declaración mensual o trimestralmente ante el SAT. Eso implica informar a cuánto ascienden gastos, ganancias y el IVA.
- Presentar pagos provisionales trimestrales de ISR, y en su caso del IVA, si sus ingresos mensuales no superan las 10 veces la UMA elevada al mes, podrán efectuar los pagos provisionales de forma trimestral (artículo 116 LISR).
- Presentar la declaración anual.
- Presentar mensualmente la Declaración Informativa de Operaciones con Terceros (DIOT); quedan relevados si sus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior no excedieron de cuatro millones de pesos o que inicien actividades en el ejercicio y estimen que sus ingresos obtenidos en el mismo no superarán dicha cantidad, con base en la regla 2.8.1.17 de la Resolución Miscelanea Fiscal 2024.
Deducciones en subarrendamiento
En el caso del subarrendamiento, de acuerdo con lo estipulado por el artículo 115 de la LISR, únicamente será deducible el monto de las rentas pagadas por el subarrendatario al arrendador original.
Por otro lado, en cuanto a las deducciones personales permitidas según el artículo 151 de la LISR, se podrán deducir los siguientes gastos anuales:
- Servicios médicos, dentales, de enfermería, hospitalarios y análisis clínicos, así como la renta o compra de equipos de rehabilitación o prótesis.
- Gastos funerarios.
- Primas de seguro de gastos médicos.
- Intereses reales efectivamente pagados por créditos hipotecarios para vivienda.
- Donativos.
- Transporte escolar obligatorio.
- Aportaciones voluntarias a fondos para el retiro.
- Impuestos locales sobre salarios.
- Colegiaturas de preescolar a preparatoria.
Tip Alegra: El subarrendamiento también puede acogerse al Régimen Simplificado de Confianza para personas físicas, siempre que los ingresos anuales no excedan los 3.5 millones de pesos. Este régimen ofrece ventajas fiscales como tasas reducidas y menores requisitos administrativos.
IVA y el subarrendamiento
No se causará el impuesto al valor agregado por el uso o disfrute temporal de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación. En caso de que el inmueble tenga diversos usos, únicamente estará exenta la parte que se utilice con ese propósito. Es importante señalar que los inmuebles ofrecidos amueblados o utilizados como hoteles o casas de hospedaje no gozan de esta exención (artículo 20, fracción II de la LIVA).
Por otra parte, los ingresos derivados de otros tipos de inmuebles están sujetos al IVA con una tasa general del 16 % (artículos 1, fracción III, y 19 de la LIVA).
Cuando los pagos sean realizados por una persona moral, esta deberá retener dos terceras partes del IVA trasladado (artículo 1-A, fracción II, inciso a) de la LIVA).
Retos normativos y propuestas
A pesar de su creciente relevancia, el subarrendamiento carece de una regulación específica que lo distinga del arrendamiento general. Esto puede generar confusiones sobre las responsabilidades de los involucrados: el propietario del inmueble, el arrendador y el subarrendatario.
Una legislación más detallada podría facilitar el cumplimiento fiscal y civil de esta figura, adaptándose a nuevas realidades como el fenómeno de los «roomies«.
Por ejemplo, aunque el artículo 114 de la LISR equipara los ingresos por arrendamiento y subarrendamiento, no detalla obligaciones específicas para los subarrendatarios. Esto contrasta con el principio de legalidad tributaria que exige claridad en los elementos de un tributo.
Arrendamiento en el ámbito local
Un aspecto importante es que los arrendadores deben revisar las obligaciones en el ámbito local que tengan por su actividad; por ejemplo, una práctica que muchas veces no se lleva a cabo por parte del arrendador en la CDMX, es la de registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del gobierno de la ciudad, una vez cumplido este requisito, se deberá entregar al arrendatario una copia registrada del contrato, esto lo establece el artículo 2448 G del CCF.
El arrendatario tendrá acción para demandar el registro mencionado y la entrega de la copia del contrato. Igualmente, el arrendatario tendrá derecho para registrar su copia de contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del gobierno de la CDMX.
Conclusión
Comprender las disposiciones legales y fiscales del subarrendamiento es esencial para evitar problemas legales y fiscales. Cumplir con las obligaciones correspondientes garantiza el correcto pago de impuestos y previene cargas innecesarias, al tiempo que fomenta la formalidad en una práctica cada vez más común. Una regulación específica para el subarrendamiento sería un paso positivo para abordar los retos actuales de esta figura jurídica.
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