La regla general es que las personas físicas declaran mensualmente. Sin embargo, existe una facilidad para ciertos contribuyentes de arrendamiento (renta de inmuebles) con ingresos bajos: pueden optar por presentar sus declaraciones trimestrales de ISR en lugar de hacerlo mensualmente. Esto reduce la frecuencia de trámites de 12 a 4 veces al año, lo cual es útil para arrendadores con poca actividad o montos reducidos.
¿Quiénes pueden declarar trimestralmente?
De acuerdo con la Ley del ISR, los contribuyentes personas físicas que únicamente obtengan ingresos por arrendamiento de inmuebles (Capítulo III del Título IV) y cuyo monto mensual no exceda de 10 veces la Unidad de Medida y Actualización (UMA) elevada al mes, pueden efectuar pagos provisionales de ISR cada trimestre.
En otras palabras, si los ingresos por arrendar propiedades son modestos, la ley permite agruparlos de tres en tres meses.
Puntos clave para las declaraciones trimestrales de ISR para arrendamiento
Entre los puntos clave a considerar sobre las declaraciones trimestrales para ingresos bajos por arrendamientos se destacan:
Umbral de ingresos
El límite establecido es 10 UMA mensuales. La UMA es una unidad económica de referencia que se actualiza cada año. Para tener una idea:
- En 2024, la UMA mensual fue de $3,300.53 pesos. Diez veces esa cantidad equivalen a aprox. $33,005 mensuales. Si el ingreso por rentas no superó ~$33 mil pesos cada mes, se califica para la facilidad trimestral.
- Este umbral se considera mes a mes. Si en un mes la renta rebasara las 10 UMA, ya no aplicaría la facilidad (tendría que declararse mensualmente). Sin embargo, suele tomarse como criterio general para todo el año: si se estima que consistentemente se estará por debajo de ese nivel, se puede elegir el esquema trimestral.
Exclusividad de ingresos por arrendamiento
La facilidad originalmente aplica a quienes solo tienen ingresos de arrendamiento. No obstante, la propia ley y reglas misceláneas aclaran que tener ciertos otros ingresos no impide usar la opción trimestral. Por ejemplo, si además de rentas se reciben sueldos o intereses bancarios, puede seguirse declarando el arrendamiento cada trimestre, siempre que las rentas mensuales estén bajo el umbral.
Lo que sí excluye es si también se tiene ingresos por actividades empresariales o profesionales (otro régimen que requiere pagos mensuales) o si las rentas sobrepasan el límite. En resumen, la facilidad es para arrendadores pequeños, aunque tengan salario u otros ingresos pasivos.
Periodicidad IVA en arrendamiento
Si se renta inmuebles gravados con IVA (por ejemplo, un local comercial o casa amueblada), la declaración de IVA debe seguir siendo mensual incluso si se opta por ISR trimestral.
Es decir, la facilidad trimestral solo aplica al ISR de arrendamiento, no al IVA. Sin embargo, si las rentas son de casa habitación sin muebles (exentas de IVA), entonces no se tendrá declaraciones mensuales de IVA que presentar en esos períodos.
¿Cómo ejercer la opción trimestral?
No existe un formato especial de aviso para optar por declarar trimestralmente; se considera ejercida la opción simplemente al presentar la primera declaración del año en periodicidad trimestral.
Es recomendable actualizar las obligaciones en el RFC para reflejar el cambio de periodicidad, a fin de que el SAT espere las declaraciones cada trimestre y no cada mes.
Este trámite se realiza en línea en el portal del SAT (apartado RFC > Actualización > Aumento o disminución de obligaciones) indicando que los pagos provisionales de ISR por arrendamiento serán trimestrales. De no hacerlo, podría aparecerse como omiso en los meses intermedios, así que es importante la actualización.
Fechas de declaración trimestral
Los trimestres naturales serían:
- 1° trimestre: enero, febrero, marzo – se declara a más tardar el 17 de abril.
- 2° trimestre: abril, mayo, junio – se declara a más tardar el 17 de julio.
- 3° trimestre: julio, agosto, septiembre – se declara a más tardar el 17 de octubre.
- 4° trimestre: octubre, noviembre, diciembre – se declara a más tardar el 17 de enero del año siguiente.
Observa que las fechas siguen la misma regla del día 17 del mes siguiente al período, solo que ahora el «período» es de tres meses. Conviene llevar registro mes a mes internamente, aunque se declare cada tres meses.
Como ejemplo, supongamos que solo se percibe $10,000 mensuales de renta de un departamento (casa habitación, sin IVA). Los ingresos están muy por debajo de 10 UMAs, por lo que se decide declarar trimestralmente.
En abril, presentarías una sola declaración de ISR por los ingresos acumulados de enero, febrero y marzo (en este caso $30,000 trimestrales). Se calcularía el pago provisional de ISR sobre esos $30,000 (aplicando deducciones si se tiene, como predial, y la deducción opcional del 3 5% en caso de usarse).
El SAT generará una línea de captura por el impuesto correspondiente a ese trimestre. Se repetiría el proceso en julio, octubre y enero del siguiente año. Adicionalmente, se presentaría la declaración anual en abril, donde ya se incluirían todos los ingresos del año, pero restando los pagos provisionales trimestrales que ya se efectuaron.
Umbral de 10 UMAs mensuales en 2024 y cómo impacta en la obligación de declarar en 2025
El monto de 10 UMAs mensuales es un referente crucial para los arrendadores en cuanto a su obligación de declarar mensual o trimestralmente. Veamos cómo funciona este umbral y cómo influye de un año a otro, especialmente de 2024 a 2025:
Valor del umbral en 2024
Como mencionamos, 10 UMAs mensuales en 2024 equivalen aproximadamente a $33,000 MXN al mes.
Si durante 2024 los ingresos promedio de arrendamiento no excedieron ese monto cada mes, entonces cumpliste con la condición para poder tributar trimestralmente. Esto implica que en el ejercicio 2025 podría continuarse (o empezar) presentando los pagos provisionales de ISR por arrendamiento cada trimestre, ya que los ingresos del año anterior estuvieron por debajo del umbral.
Valor ajustado para 2025
La UMA se actualiza anualmente en febrero. Para 2025, el valor de la UMA mensual subió a $3,439.46 MXN, por lo que 10 UMAs mensuales son aproximadamente $34,394.60 MXN al mes.
Este es el nuevo límite a considerar durante 2025. Si en algún mes de 2025 los ingresos rebasan ~$34,400, en teoría se estaría superando las 10 UMAs vigentes ese año.
¿Qué sucede en ese caso? La propia redacción legal indica «cuyo monto mensual no exceda…» – es decir, es una condición que se evalúa de manera permanente. Si se comienza 2025 en esquema trimestral, pero a mitad de año tienes un incremento y en un mes te pasas del umbral, jurídicamente se debería cambiar a declaraciones mensuales desde ese momento. En la práctica, esto implicaría modificar las obligaciones en el RFC a mensual y empezar a declarar cada mes lo que reste del año.
Impacto hacia 2025
Si en 2025 se sigue por debajo de ~$34 mil mensuales, se continuará calificando. Recuerda que también se deberá presentar la declaración anual 2024 en abril 2025; allí simplemente se informará tus ingresos totales de arrendamiento del año (aunque hayas declarado trimestralmente) y acreditarán los pagos provisionales hechos.
Comunicación con el SAT
Es aconsejable que, al iniciar 2025, refrendes el esquema. Si ya se venía declarando trimestral, verifica en la constancia de situación fiscal que la periodicidad de ISR arrendamiento siga como trimestral.
Si por alguna razón figura mensual (tal vez por un cambio automático de año nuevo), se presenta un aviso de actualización de obligaciones para confirmar la periodicidad trimestral. Mantener la información actualizada evitará inconsistencias.
En conclusión, el umbral de 10 UMAs mensuales ($33,000 en 2024, $34.400 en 2025) es la línea divisoria: por debajo de ella, se tiene la opción de declaraciones trimestrales de ISR en arrendamiento; por encima, la obligación es declaración mensual.
Evalúa cada año los ingresos vs. el UMA vigente para saber cómo proceder en el siguiente ejercicio. Esta flexibilidad busca apoyar a los pequeños arrendadores reduciendo su carga administrativa.
