Costa Rica implementó a partir de 2019 un régimen específico para gravar las rentas de capital y ganancias de capital, separándolas del impuesto sobre las utilidades tradicionales. Este cambio, introducido por la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (Ley Nº 9635), buscó ampliar la base tributaria gravando ingresos pasivos que antes no estaban sujetos a imposición general. Las reformas incorporaron nuevos capítulos en la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley Nº 7092), estableciendo tarifas planas para estos ingresos y definiendo claramente qué se entiende por renta de capital, ganancia de capital y cómo se deben declarar.
Rentas de capital
Son los rendimientos periódicos o ingresos pasivos generados por la colocación de un capital o por la cesión de bienes o derechos. La Ley del Impuesto sobre la Renta, tras la reforma de 2019, clasifica las rentas de capital en mobiliarias e inmobiliarias. Incluye, entre otros, los intereses por colocar dinero o valores (cesión de fondos propios), los dividendos y participaciones de utilidades, las utilidades pagadas por cooperativas o asociaciones solidaristas, las regalías y derechos de propiedad intelectual, y los ingresos por arrendamiento o subarrendamiento de bienes muebles o intangibles. En términos simples, si un contribuyente obtiene dinero por invertir capital (por ejemplo, intereses bancarios, rendimientos de bonos, dividendos de acciones) o por ceder el uso de un bien (alquiler de un inmueble o licencia de una patente), estamos ante rentas de capital.
Régimen Cedular vs. Régimen de Utilidades: ¿Cuándo se integran las rentas de capital?
La reforma fiscal introdujo un régimen cedular para rentas de capital y ganancias de capital, separado del Impuesto sobre las Utilidades (renta empresarial o de actividades lucrativas). En la mayoría de casos, las personas físicas o jurídicas tributan estos ingresos pasivos por separado, mediante retenciones definitivas o declaraciones específicas, sin mezclarlos con la renta de actividades económicas. Sin embargo, existen circunstancias en las que estas rentas se integran al régimen de renta ordinaria (utilidades). Es fundamental entender esta distinción:
Régimen cedular (separado)
Por defecto, las rentas de capital y ganancias de capital obtenidas de forma pasiva u ocasional se gravan por separado de la renta comercial. Esto implica aplicar las tarifas específicas (por ejemplo, 15 %) sobre cada renta de capital o ganancia, con su propia determinación y pago independiente del impuesto empresarial. Este régimen cedular no permite la deducción de gastos reales (excepto las reducciones estándar ya estipuladas en ciertos casos) y suele operar vía retenciones en la fuente o declaraciones mensuales/trimestrales específicas.
La mayoría de individuos que reciben intereses, dividendos, alquileres o que realizan ventas ocasionales de bienes tributan en esta modalidad.
Integración obligatoria por “activos afectos”
Si los bienes o derechos que generan la renta de capital están afectos a una actividad lucrativa del contribuyente, las rentas derivadas deben declararse dentro del Impuesto sobre las Utilidades (régimen ordinario). Esto ocurre cuando, por ejemplo, una empresa o persona física utiliza un inmueble tanto para su negocio activo como para alquilar una parte; o cuando los valores que produce intereses forman parte del giro comercial.
En tales casos, al estar el bien “afecto” a la actividad, la renta de capital no se separa, sino que se integra al resultado empresarial y tributa al tipo general (25 %–30 % corporativo, según corresponda). La normativa (artículo 3 bis del Reglamento de la Ley del impuesto sobre la renta y resoluciones de DGT) establece esta obligación de integración cuando concurre afectación económica. Así, una eventual ganancia de capital en la venta de un activo afecto se considera renta ordinaria (sujeta hasta 30 % de impuesto y sin opción a tarifa reducida).
Opción de integración voluntaria
La ley y su reglamento también permiten que ciertos contribuyentes opten por tributar sus rentas de capital dentro del régimen de utilidades, aunque los bienes no estén afectos por naturaleza. Esta opción fue prevista para dar flexibilidad, especialmente a pequeños arrendadores, permitiéndoles deducir gastos reales mediante el régimen general.
Requisitos: El principal requisito es que el contribuyente tenga al menos un empleado inscrito ante la CCSS dedicado a la generación de esas rentas de capital. Por ejemplo, un individuo con varios inmuebles en alquiler puede optar por no pagar mensualmente el 15 % cedular y en su lugar incluir esos ingresos en la declaración anual de renta, siempre que tenga contratado un empleado para administrarlos (y comunicar la opción al fisco previamente).
Una vez ejercida, la opción obliga a permanecer en el régimen general por un mínimo de 5 años en rentas inmobiliarias (1 año mínimo para rentas mobiliarias). Esta voluntariedad busca equiparar el trato de quienes deseen deducir sus gastos reales (intereses, mantenimiento, depreciación, etc.) en lugar de la deducción estándar limitada.
Importante: Si el contribuyente deja de cumplir el requisito (por ejemplo, despide al empleado), deberá revertirse al régimen cedular a partir del mes siguiente, presentando el formulario de modificación (D-140) y volviendo a declarar por separado.
En la práctica, la gran mayoría de personas que obtienen rentas pasivas continúan en el régimen cedular, ya que no cuentan con estructura empresarial ni empleados. Por ejemplo, en 2023 se registraron 36.110 contribuyentes declarando impuesto de rentas de capital inmobiliario (alquileres) mensualmente mediante formulario D-125, mientras que solo una fracción opta por la integración anual. Aquellos que integran –como algunas empresas cuyo negocio principal no es alquiler pero tienen ingresos accesorios por rentas– presentan todo en su declaración de utilidades anual.
Tip Alegra: Si la renta de capital proviene de activos netamente de inversión personal, se aplica el régimen cedular con su impuesto específico (final y separado). Si proviene de activos vinculados a un negocio gravado, o el contribuyente decide voluntariamente integrarla cumpliendo los requisitos, entonces esas rentas se tratan como parte de la renta global y se someten al impuesto sobre la renta normal. Esta distinción es vital para determinar la tarifa aplicable (15 % cedular vs. hasta 30 % ordinario) y la posibilidad de deducir gastos.
Impuesto sobre las Rentas de Capital (mobiliarias e inmobiliarias)
Las rentas de capital, tanto mobiliario como inmobiliario, obtenidas por contribuyentes que no las integren al régimen general, están sujetas al Impuesto sobre Rentas de Capital definido en la Ley del Impuesto sobre la Renta. Este es un impuesto cedular (se calcula aislado por tipo de renta) normalmente de carácter definitivo mediante retención o pago directo, con tarifa fija y base imponible específica.
Rentas de capital mobiliario (intereses, dividendos y otros rendimientos)
Las rentas de capital mobiliario comprenden los ingresos producidos por colocar capital mobiliario o derechos. Según el artículo 27 ter LISR, se incluyen en esta categoría, entre otros:
- Las rentas en dinero o en especie obtenidas por la cesión a terceros de fondos propios.
- Las rentas obtenidas por el arrendamiento, subarrendamiento, así como por la constitución o cesión de derechos de uso o goce, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, de bienes muebles, y de derechos tales como los derechos de llave, las regalías y otros derechos de propiedad intelectual e intangibles.
- Los planes de beneficio a los que se acojan los beneficiarios del régimen obligatorio de pensiones, el fondo de capitalización laboral y los beneficiarios de los planes de pensiones voluntarios.
- Las distribuciones de renta disponible, en la forma de dividendos, participaciones sociales, así como la distribución de excedentes de cooperativas y asociaciones solidaristas, y toda clase de beneficios asimilables a dividendos.
Tarifas y tratamiento
La tarifa general sobre rentas de capital mobiliario es del 15 % sobre la renta imponible. En la mayoría de casos, la renta imponible es simplemente el ingreso bruto percibido, sin deducción de gastos, ya que el régimen cedular no permite deducir costos asociados (intereses, comisiones, etc.) – estos gastos solo serían deducibles si se opta por el régimen de utilidades. Por tanto, se aplica el 15 % al monto recibido por el interés, dividendo o royalty.
La ley establece que este impuesto se considera único y definitivo, normalmente satisfecho mediante retención en la fuente por el pagador del rendimiento. Por ejemplo, los bancos retienen el 15% al acreditarle intereses a un ahorrante, o una empresa retiene 15% del dividendo al accionista al momento del pago, enterándolo a Hacienda.
No obstante, existen tarifas reducidas o especiales en situaciones particulares, creadas con fines incentivadores o transitorios:
- Intereses sobre títulos valores en moneda nacional del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda: Tienen una tarifa reducida del 7%. Esto busca fomentar la inversión en instrumentos de vivienda social (bonos del SFNV).
- Intereses de títulos valores emitidos por ciertas instituciones (Banco Popular, cooperativas de ahorro y crédito, etc.): Si bien la tarifa objetivo es 15%, la ley fijó un régimen transitorio con tasas menores que aumentan gradualmente cada año desde 2019. Por ejemplo, los rendimientos de títulos emitidos por cooperativas empezaron gravándose al 7 % en 2019, incrementando a 11 % en 2023-2024, 12 % en 2024-2025, etc., hasta converger en 15 %. Al 2025, muchas de estas rentas mobiliarias especiales están en torno al 12–13 % de impuesto, según el calendario de incremento anual establecido.
| Periodo | Tarifa aplicable |
| 1 julio 2023 – 30 junio 2024 | 11% |
| 1 julio 2024 – 30 junio 2025 | 12% |
| 1 julio 2025 – 30 junio 2026 | 13% |
| 1 julio 2026 – 30 junio 2027 | 14% |
| 1 julio 2027 en adelante | 15% |
- Excedentes de cooperativas: Las distribuciones de cooperativas a sus asociados disfrutan de un tratamiento particular: están exentas hasta por el equivalente a 50% de un salario base al año, y el exceso tributa al 8%. Esto favorece a los cooperativistas pequeños.
- Excedentes de asociaciones solidaristas: Tienen una escala progresiva reducida: 5% sobre el monto que no supere 1 salario base, 7% sobre el exceso de 1 salario base hasta 2, y 10% sobre cualquier exceso sobre 2 salarios base. De esa forma, los rendimientos distribuidos por estas asociaciones de empleados quedan gravados a tipos inferiores al 15%.
- Dividendos distribuidos por empresas públicas (estatales): En ciertos casos, pueden estar exentos o sujetos a retenciones distintas si así lo prevé la ley (por ejemplo, las utilidades pagadas al Estado por el ICE u otras instituciones pueden no seguir la regla general). Sin embargo, para dividendos de sociedades privadas normales, el 15% aplica de forma uniforme.
En todos los casos anteriores (salvo los exentos), la obligación formal recae típicamente en el agente retenedor.
Ejemplo práctico: Si una empresa privada reparte dividendos en 2025, deberá retener el 15% al socio sobre el dividendo bruto. Así, de ₡100 de utilidad distribuida, el socio recibiría ₡85 netos y ₡15 se van a tributación como pago definitivo. El socio no deberá declarar ese dividendo en su formulario anual, pues ya quedó con impuesto definitivo retenido (salvo que voluntariamente integre renta, en cuyo caso acreditaría lo retenido contra el impuesto anual).
Pagos al exterior
Cabe señalar que si rentas de capital mobiliario se pagan a beneficiarios en el extranjero (no residentes), aplican las normas de retención de no domiciliados, con tarifas similares (usualmente 15% para intereses y regalías pagadas al exterior, y 5% o 15% para dividendos según tratados o tipo de sociedad). Aunque ese es otro tema, un contador debe tener presente que los pagos transfronterizos de intereses o regalías también causan retenciones de impuesto de renta en Costa Rica.
Rentas de capital inmobiliario (alquileres de bienes inmuebles)
Las rentas de capital inmobiliario comprenden principalmente los ingresos por arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles (viviendas, locales comerciales, terrenos) obtenidos por propietarios que no se dedican empresarialmente a otra actividad con esos inmuebles. Dado que el alquiler es una renta pasiva típica, la reforma la sometió a la cedulación con reglas propias.
Determinación de la renta imponible
A diferencia de las rentas mobiliarias (donde la base imponible es usualmente el ingreso bruto), en los alquileres la ley permite una deducción estándar por gastos antes de calcular el impuesto. Específicamente, la renta neta imponible se define como el ingreso bruto del alquiler menos un 15% de ese ingreso en concepto de gastos deducibles.
Este 15% es una reducción fija que se aplica sin necesidad de comprobación y en sustitución de todos los posibles gastos reales (mantenimiento, reparaciones, intereses de hipoteca, impuestos municipales, etc.).
No se admiten otras deducciones adicionales fuera de este porcentaje estándar. En términos prácticos, esto significa que el propietario tributa sobre el 85% del monto del alquiler cobrado. Por ejemplo, si se alquila una casa en ₡500,000 mensuales, la renta imponible será ₡425,000 (que es ₡500k – 15%), y sobre ese monto se calcula el impuesto.
Tarifa del impuesto
La tarifa aplicable sobre la renta neta (post-deducción) es del 15%, la misma que para rentas mobiliarias. Siguiendo el ejemplo anterior, serían ₡63,750 de impuesto (15% de ₡425,000) a pagar mensualmente. Este impuesto se considera igualmente de carácter definitivo cada mes.
Declaración y pago
En rentas inmobiliarias, por lo general no hay un agente retenedor (el inquilino no actúa como tal, salvo quizás en raros casos de arrendatarios estatales). Es el propietario quien debe autoliquidar y pagar el impuesto mensualmente. Para ello, la Administración Tributaria ha dispuesto el Formulario D-125 “Declaración Jurada de Rentas de Capital Inmobiliario”, que debe presentarse mensualmente dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente a aquel en que se cobró el alquiler, junto con el pago correspondiente. Esta obligación de declarar mensualmente aplica incluso si en un mes dado no hubo ingresos (en cuyo caso se presentaría en cero o se podría justificar inactividad).
Rentas inmobiliarias en fondos de inversión
Si las rentas de alquiler son obtenidas a través de un fondo de inversión inmobiliaria, la ley permite una deducción ligeramente mayor (20% del ingreso bruto como gasto), tributándose entonces sobre el 80% neto a 15%. Esto reconoce que dichos fondos tienen costos operativos significativos. El impuesto puede ser retenido por el propio fondo al distribuir rendimientos a los inversionistas.
Excepciones y casos especiales:
- Alquiler de vivienda de interés social: Aunque no hay exenciones de renta para alquileres (todos pagan renta de capital inmobiliario sin importar monto), sí existen exenciones en el IVA aplicable a alquileres de vivienda de bajo monto (<=1.5 salarios base), a microempresas y a organizaciones religiosas. Esto significa que muchos alquileres de vivienda modesta no cargan 13% de IVA al inquilino, pero igual el arrendador debe declarar y pagar el 15% de renta sobre el ingreso (no hay exoneración en materia de renta inmobiliaria).
- Alquileres integrados en utilidades: Como se mencionó, empresas o personas que opten por el régimen general (teniendo empleado) no presentarán D-125 mensual; en su lugar, incluirán esos alquileres en la declaración anual D-101 de Impuesto a las Utilidades. Esto les permite deducir gastos reales (que podrían exceder el 15% estándar). Sin embargo, esta opción está limitada a grandes contribuyentes o a quienes cumplan los requisitos laborales ya explicados. La mayoría de arrendadores individuales pequeños no pueden integrarse porque no tienen empleados, lo cual ha generado críticas por la inflexibilidad para deducir gastos reales en casos de bajos márgenes.
En conclusión, las rentas de alquiler de bienes inmuebles tributan a una tasa efectiva cercana al 12,75% del ingreso bruto (equivalente a 15% sobre el 85% neto), mediante pagos mensuales. Es imprescindible emitir factura electrónica por los alquileres, llevar registros y cumplir con la declaración periódica. Los contribuyentes deben evaluar si les conviene esta vía cedular simplificada o, si tienen cómo, migrar al régimen de utilidades para aprovechar deducciones plenas – decisión que requiere asesoría y cumplimiento de condiciones formales.
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