¿Cómo determinar el valor patrimonial de los bienes inmuebles en la declaración de renta renta AG 2025?
Declarar correctamente el valor patrimonial de bienes inmuebles es clave en la declaración de renta AG 2025, porque afecta el patrimonio bruto, el costo fiscal y la utilidad gravable cuando el activo se vende. En esta guía te explicamos cómo aplicar el artículo 277 del Estatuto Tributario, cuándo usar el avalúo catastral o el autoavalúo, cómo funciona el reajuste fiscal del 5,81 % y qué errores debe evitar el contador antes de diligenciar el formulario 210.
Escrito por:
Dana Becerra
Equipo Siempre Al Día
Contenido revisado por:
Equipo Alegra
Actualizado el: 08 Jul 2026
12 min de lectura
Compartir:
Declarar mal el valor patrimonial de los bienes inmuebles puede afectar el patrimonio bruto del contribuyente, distorsionar el costo fiscal del activo y generar diferencias cuando el inmueble se venda. Para el AG 2025, la regla base está en el artículo 277 del Estatuto Tributario y cambia según si la persona natural está obligada o no a llevar contabilidad.
En esta guía explicamos cómo calcular el valor patrimonial de bienes inmuebles en la declaración de renta AG 2025, cómo aplicar el artículo 277 del Estatuto Tributario, cuándo usar el avalúo catastral o el autoavalúo, cómo funciona el reajuste fiscal del 5,81 % fijado por el Decreto 0449 de 2026 y qué errores debe evitar el contador antes de diligenciar el formulario 210. El Decreto 0449 de 2026 fijó el ajuste del costo de activos fijos para el año gravable 2025 en 5,81 %.
Antes de entrar al detalle, estas son las reglas que debe tener claras el contador al revisar inmuebles en la declaración de renta AG 2025:
| Pregunta clave | Respuesta |
|---|---|
| ¿Qué es el valor patrimonial de un inmueble? | Es el valor por el que el bien se declara dentro del patrimonio bruto del contribuyente al 31 de diciembre. |
| ¿Dónde se reporta en el formulario 210? | En la sección de patrimonio, como parte del patrimonio bruto. |
| ¿Cómo declara un obligado a llevar contabilidad? | Por el costo fiscal del inmueble al 31 de diciembre de 2025. |
| ¿Cómo declara un no obligado a llevar contabilidad? | Por el mayor valor entre costo de adquisición, costo fiscal, autoavalúo o avalúo catastral actualizado. |
| ¿Cuánto es el reajuste fiscal AG 2025? | 5,81 %, según el Decreto 0449 de 2026. |
| ¿Se pueden combinar los artículos 70 y 73 del ET sobre el mismo inmueble? | No. Debe elegirse una vía de reajuste para cada activo. |
¿Qué es el valor patrimonial de un bien inmueble?
El valor patrimonial de un bien inmueble es el monto por el cual el contribuyente declara ese activo dentro de su patrimonio bruto al cierre del año gravable. En la declaración de renta AG 2025, ese corte corresponde al 31 de diciembre de 2025.
El artículo 261 del Estatuto Tributario señala que el patrimonio bruto está conformado por los bienes y derechos apreciables en dinero poseídos por el contribuyente en el último día del año o período gravable. En el caso de inmuebles, esa cifra debe determinarse con las reglas especiales del artículo 277 del ET. La DIAN ha reiterado que los inmuebles deben declararse conforme a esa disposición, diferenciando entre obligados y no obligados a llevar contabilidad.
Tip Alegra: no confundas valor patrimonial con costo fiscal. El valor patrimonial sirve para declarar el activo dentro del patrimonio. El costo fiscal se usa para determinar la utilidad, renta o ganancia ocasional cuando el inmueble se vende. Pueden coincidir, pero no siempre significan lo mismo.
¿Cómo se determina el valor patrimonial según el artículo 277 del Estatuto Tributario?
El artículo 277 del Estatuto Tributario establece dos reglas distintas: una para contribuyentes obligados a llevar contabilidad y otra para contribuyentes no obligados.
| Tipo de contribuyente | Valor patrimonial AG 2025 |
| Obligado a llevar contabilidad | Costo fiscal del inmueble a 31 de diciembre de 2025 (artículos 69 y 69-1 del Estatuto Tributario): precio de adquisición + costos directamente atribuibles + mejoras capitalizables − depreciaciones acumuladas. |
| No obligado a llevar contabilidad | Mayor valor entre: costo de adquisición, costo fiscal, autoavalúo o avalúo catastral vigente al cierre del 2025. |
La DIAN ha citado expresamente esta regla (Concepto DIAN 021779 de 2019): los obligados a llevar contabilidad declaran por costo fiscal, mientras que los no obligados deben declarar por el mayor valor entre costo de adquisición, costo fiscal, autoavalúo o avalúo catastral actualizado al cierre del año.
Para personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, la revisión práctica consiste en comparar las cifras disponibles y declarar el mayor valor. Ese análisis debe hacerse inmueble por inmueble, no de forma global.
Ejemplo práctico: si una persona natural no obligada a llevar contabilidad tiene un apartamento con costo de adquisición de $250.000.000, costo fiscal reajustado de $279.525.000, avalúo catastral de $310.000.000 y autoavalúo de $320.000.000, el valor patrimonial a declarar será $320.000.000, porque es el mayor valor.
Consulta sobre este tema en nuestro artículo: Avalúo catastral en la declaración de renta: ¿Cuál se incluye como valor patrimonial y cuál como costo fiscal?
¿Cuándo se usa el avalúo catastral o el autoavalúo?
El avalúo catastral y el autoavalúo son relevantes especialmente para personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, porque hacen parte de los valores que deben compararse para definir el valor patrimonial.
El autoavalúo puede tener efectos fiscales si cumple los requisitos legales, especialmente cuando ha sido presentado ante la autoridad correspondiente y no es inferior al avalúo catastral vigente. Además, la DIAN ha precisado que el avalúo o autoavalúo puede utilizarse como costo fiscal para la enajenación de inmuebles cuando cumpla los requisitos del artículo 72 del ET, siempre que el inmueble tenga la calidad de activo fijo.
Tip Alegra: si el cliente planea vender el inmueble, no revises únicamente el valor patrimonial del año actual. Verifica también qué valor figuró en el predial o en la declaración del año anterior, porque esa información puede incidir en el costo fiscal aceptado en la venta.
¿Cómo se aplica el reajuste fiscal AG 2025 del 5,81 %?
El reajuste fiscal es una herramienta de planeación tributaria que permite aumentar el costo fiscal de los activos fijos. Para el AG 2025, el Decreto 0449 de 2026 fijó el porcentaje de ajuste del artículo 70 del Estatuto Tributario en 5,81 %.
En inmuebles, el Estatuto Tributario contempla dos vías principales:
Reajuste del artículo 70 del Estatuto Tributario
Aplica sobre activos fijos. Para el AG 2025, la fórmula general es:
Costo fiscal reajustado = costo fiscal base × 1,0581
Este ajuste puede ser útil cuando el contribuyente busca incrementar el costo fiscal del inmueble para reducir una eventual utilidad gravable en una futura venta.
Ajuste del artículo 73 del Estatuto Tributario
Aplica para personas naturales en la enajenación de bienes raíces, acciones o aportes que tengan la calidad de activos fijos. En este caso se utilizan factores multiplicadores según el año de adquisición del activo.
Para bienes con origen en 1986, el Decreto 0449 de 2026 fijó, entre otros, los siguientes factores: 443,02 para bienes raíces urbanos, 429,25 para bienes rurales agropecuarios y 437,46 para bienes raíces rurales.
Tip Alegra: los reajustes de los artículos 70 y 73 del ET no deben aplicarse simultáneamente sobre el mismo inmueble. El contador debe simular cuál alternativa resulta más conveniente para cada activo.
Profundiza sobre este concepto en nuestro artículo: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario?
¿Cómo calcular el valor patrimonial de un inmueble AG 2025 paso a paso?
Veamos un caso práctico.
Andrés, persona natural no obligada a llevar contabilidad, compró en 2018 un apartamento por $250.000.000. En 2025 realizó mejoras capitalizables por $15.000.000. Al cierre de 2025, el avalúo catastral vigente es de $310.000.000 y el autoavalúo presentado es de $320.000.000.
Paso 1. Identificar el costo de adquisición
El costo de adquisición inicial del apartamento fue:
$250.000.000
Paso 2. Calcular el costo fiscal reajustado
Si las mejoras se realizaron en 2025 y no formaban parte del costo fiscal base que se reajusta, no deben duplicarse. Primero se reajusta el costo base y luego se suman las mejoras capitalizables:
$250.000.000 × 1,0581 = $264.525.000
Luego se suman las mejoras:
$264.525.000 + $15.000.000 = $279.525.000
Costo fiscal reajustado AG 2025:
$279.525.000
Paso 3. Comparar con avalúo catastral y autoavalúo
| Concepto | Valor |
| Costo de adquisición | $250.000.000 |
| Costo fiscal reajustado | $279.525.000 |
| Avalúo catastral 2025 | $310.000.000 |
| Autoavalúo 2025 | $320.000.000 |
Paso 4. Elegir el mayor valor
Como Andrés no está obligado a llevar contabilidad, debe declarar el inmueble por el mayor valor entre las cifras comparadas.
Valor patrimonial AG 2025 del apartamento: $320.000.000.
Ese será el valor a incluir dentro del patrimonio bruto de la declaración de renta AG 2025.
Tip Alegra: si las mejoras ya estaban incluidas en el costo fiscal base antes de aplicar el reajuste, no deben sumarse otra vez. Este es uno de los errores más comunes al trabajar con hojas de cálculo históricas.
¿Qué pasa con el valor patrimonial cuando el inmueble se vende?
Cuando el inmueble se vende, el contador debe distinguir si la utilidad se trata como renta ordinaria o como ganancia ocasional. Si el bien tuvo la calidad de activo fijo y fue poseído por dos años o más, la utilidad se trata como ganancia ocasional. Si se poseyó por menos de dos años, se trata como renta ordinaria.
Además, si se pretende usar el avalúo o autoavalúo como costo fiscal, debe revisarse el artículo 72 del ET y la doctrina aplicable. La DIAN ha indicado que, cuando se cumplen los requisitos para tomar el avalúo o autoavalúo como costo fiscal, deben restarse las depreciaciones que hayan sido deducidas fiscalmente.
Tip Alegra: el valor patrimonial declarado hoy puede afectar la planeación de una venta futura. Por eso, antes de presentar el formulario 210, revisa si el cliente tiene intención de vender el inmueble en 2026 o 2027.
Errores frecuentes al declarar el valor patrimonial de inmuebles
Estos son los errores que más pueden generar inconsistencias en la declaración de renta de personas naturales AG 2025.
1. Declarar siempre por el valor de compra
En personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, el valor de compra no siempre es suficiente. Debe compararse con el costo fiscal, el autoavalúo y el avalúo catastral actualizado.
2. Ignorar el avalúo catastral actualizado
Si el municipio o autoridad catastral actualizó el avalúo, ese nuevo valor debe revisarse. No hacerlo puede llevar a declarar un patrimonio inferior al que corresponde.
3. Sumar dos veces las mejoras
Las mejoras capitalizables aumentan el costo fiscal, pero deben incorporarse una sola vez. El error aparece cuando se incluyen dentro del costo base reajustado y luego se vuelven a sumar.
4. Confundir valor patrimonial con costo fiscal de venta
El valor patrimonial se usa para declarar el activo. El costo fiscal se usa para calcular la utilidad en la venta. Aunque pueden estar relacionados, no deben manejarse como conceptos idénticos.
5. Aplicar al mismo inmueble los artículos 70 y 73 del ET
El contador debe escoger la alternativa de reajuste aplicable para cada inmueble. Aplicar ambos mecanismos sobre el mismo activo puede distorsionar el costo fiscal.
6. No conservar soportes del autoavalúo
Si se usa el autoavalúo, deben conservarse los soportes de presentación, fecha, valor declarado y relación con la declaración predial o catastral correspondiente.
¿Cómo Alegra Contabilidad ayuda a controlar el valor patrimonial de los inmuebles?
Calcular el valor patrimonial de los inmuebles no debería depender de archivos dispersos, cálculos manuales o soportes enviados a última hora. Cuando el despacho lleva varios clientes personas naturales, el riesgo aumenta: un predial desactualizado, una mejora no capitalizada o una comparación incompleta puede cambiar el patrimonio bruto declarado.
Con Alegra Contabilidad configuras cada inmueble como activo fijo con su costo de adquisición, adiciones, mejoras y depreciaciones. La herramienta calcula automáticamente el costo fiscal al cierre de cada año, aplica el reajuste seleccionado y genera reportes comparativos entre AG 2024 y AG 2025 en segundos, sin depender de hojas de cálculo dispersas.
¡Realiza tu prueba gratuita por 15 días y descubre el poder de la Contabilidad Inteligente!
Preguntas frecuentes
Estas son las dudas más comunes sobre el valor patrimonial de los bienes inmuebles AG 2025.
¿El avalúo catastral cambia el valor patrimonial todos los años?
Puede cambiarlo. En personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, el avalúo catastral actualizado debe compararse cada año con el costo de adquisición, el costo fiscal y el autoavalúo. Si es el mayor valor, será el valor patrimonial a declarar.
¿Puedo declarar un inmueble por debajo del avalúo catastral?
Para personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, no debería declararse por debajo si el avalúo catastral actualizado es el mayor valor entre los criterios del artículo 277 del ET.
¿El autoavalúo siempre sirve como valor patrimonial?
Sirve si cumple los requisitos legales y está debidamente soportado. Debe revisarse su presentación, fecha, autoridad competente y relación con el avalúo catastral vigente.
¿Puedo aplicar el reajuste fiscal del 5,81 % a todos los inmuebles?
Puede aplicarse sobre activos fijos cuando corresponda, pero debe evaluarse inmueble por inmueble. No siempre conviene, especialmente si el avalúo catastral o el autoavalúo ya son superiores al costo fiscal reajustado.
¿Qué pasa si vendo el inmueble después de declararlo por autoavalúo?
Debe revisarse si ese autoavalúo puede tomarse como costo fiscal en la venta conforme al artículo 72 del ET y la doctrina DIAN. Además, si hubo depreciaciones fiscales deducidas, estas deben restarse del costo fiscal aceptado.
¿La utilidad en la venta de un inmueble siempre es ganancia ocasional?
No. Si el inmueble fue poseído por dos años o más y tenía la calidad de activo fijo, la utilidad se trata como ganancia ocasional. Si se poseyó por menos de dos años, se trata como renta ordinaria.
Fuentes oficiales
- Presidencia de la República de Colombia. (1989). Decreto 624 de marzo 30 de 1989 — Estatuto Tributario (artículos 261, 267, 277, 69, 69-1, 70, 73 y 280).
- Ministerio de Hacienda y Crédito Público. (2026). Decreto 0449 de abril 27 de 2026 — Reajuste fiscal 2025 (5,81 %).
- Congreso de la República de Colombia. (1983). Ley 14 de julio 6 de 1983 — Autoavalúo catastral (artículo 13).
- DIAN. (2019). Concepto 021779 de agosto 23 de 2019 — Uso del avalúo y autoavalúo como valor patrimonial o costo fiscal.
Cuéntanos en los comentarios cómo estás calculando el valor patrimonial de los inmuebles de tus clientes para la declaración de renta AG 2025. No olvides que en la sección de impuestos de Siempre Al Día podrás conocer más información para tu ejercicio profesional como contador o asesor financiero tributario.
Gracias por llegar hasta aquí,
Equipo Siempre al Día 👋
Compartir
¿Contabilidad Siempre Al Día?
excelente explicación,muchas gracias
PARÁGRAFO: El costo fiscal de los bienes raíces, aportes o acciones en sociedades determinado de acuerdo con este artículo, podrá ser tomado
como valor patrimonial en la declaración de renta y complementarios del año gravable 2023.» (Articulo 1.2.1.17.21 Dto 128/2024)
En el caso de venta en 2023, se puede tomar como costo en el mismo año gravable de 2023.-
Hola Jose Arcadio. ¡Gracias por leer nuestros contenidos! En la sección final de este mismo artículo, tenemos una sección de preguntas frecuentes. En la respuesta a la pregunta #5 explicamos los requisitos especiales que aplican para tomar como costo fiscal de los bienes inmuebles los establecidos en los artículos 70 y 73 del ET.
Gracias por la explicación… muy buena
Hola, Angélica. ¡Muchas gracias por tu comentario! Seguiremos compartiendo más información sobre los procesos que se deben atender al preparar la declaración de renta de una persona natural.
Buen día. Si. Una persona natural vende su vehículo, que tiene más de dos años, se coloca en ganancia ocasional. Pregunto: ¿ Se puede restar el costo del vehículo?
Hola María. ¡Gracias por leer nuestros contenidos! Respecto a tu inquietud, de acuerdo al artículo 300 del Estatuto Tributario, como el vehículo fue poseído por 2 años o más se debe reportar en la declaración de renta como ganancia ocasional. Para el cálculo de la ganancia ocasional se debe restar al precio de venta el costo o valor por el cual se adquirió o costo fiscal (ver artículo 267 del ET). Ten en cuenta que no se deben hacer comparaciones con avalúos realizados por la Secretaría de Tránsito o pérdida de valor por daño. ¡Gracias por ser parte de nuestra comunidad Siempre Al Día!
ustedes son excelente, explicaciones claras y fácil de entender
Hola Sandra. ¡Muchas gracias por tus palabras, de verdad nos llenan de alegría! Nos motiva mucho saber que nuestro trabajo facilita tu aprendizaje y hace que los temas sean más comprensibles. Detrás de cada explicación, el Equipo de Siempre Al Día está comprometido con brindarte información clara y útil, pensando siempre en cómo acompañarte en cada paso de tu proceso. Seguiremos esforzándonos para seguir a la altura de tus expectativas y ayudarte siempre que lo necesites. Gracias por confiar en nosotros y permitirnos ser parte de tu camino de aprendizaje. ¡Gracias por ser parte de nuestra comunidad Siempre Al Día! Recuerda que puedes compartir estos contenidos con tus colegas.
gracias por toda la informacion suministrada, son exelente programadores, exitos para uds, saludos
Hola Gustavo. ¡Gracias por leer nuestros contenidos y ser parte de nuestra comunidad Siempre Al Día! Nos alegra y motiva que el contenido compartido te haya sido de utilidad.
Si quiero determinar el costo de un bien inmueble con el factor multiplicador del articulo 73 para determinar la ganancia ocasional de un bien vendido en el 2024 y este mismo bien inmueble no se actualizó su valor patrimonial en el 2023 puedo corregir la declaración del 2023 para actualizar este valor y proceder a determinar la ganancia ocasional o debo determinarla con la ya declarada en el 2023.
Hola Cristian. ¡Gracias por leer e interactuar con nuestros contenidos! Respecto a tu inquietud, debes tener en cuenta lo siguiente:
a. El artículo 73 ET es una alternativa específica que permite ajustar el costo fiscal con base al porcentaje precisado por el Gobierno Nacional mediante decreto, año a año.
b. Esta opción requiere que el valor ajustado haya sido declarado como patrimonio en años anteriores. Si no se actualizó el valor patrimonial en 2023, no se podría aplicar esta opción en la determinación del costo fiscal del 2024.
c. Si se opta por aplicar el artículo 73 ET, pierde vigencia cualquier reajuste previo aplicado bajo el artículo 70 ET.
Podrás realizar la corrección respectiva de la declaración siempre y cuando se esté dentro del tiempo para realizarla. Como en este caso la corrección no impacta el impuesto a pagar ni el saldo a favor, el plazo aplicable sería el del inciso 4 del artículo 588 del ET. Te compartimos este artículo en el que profundizamos más sobre el tema de los reajustes fiscales cuando se está determinando el costo fiscal: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario?.
Gracias me gusta la mantenerme informada. No sabes cuanto les agradezco.
Hola Marian. ¡Gracias por ser parte de nuestra comunidad Siempre Al Día! Nos alegra que el contenido que te compartimos te sea de valor y nos motiva a seguir trabajando en pro de ese objetivo. Recuerda que en Alegra estamos comprometidos contigo en la generación de herramientas que te ayuden a realizar tu trabajo de forma más fácil y estratégica. Te invitamos a conocer nuestras funcionalidades impulsadas por Inteligencia Artificial.
Si por ejemplo en el año 2023 no se hicieron los reajustes al activo llámese casa o apto, en la declaración 2024 se puede hacer sin que esto tenga inconvenientes, mas adelante?.
Hola Marian. ¡Gracias nuevamente por interactuar con nuestro contenido! Respecto a tu pregunta, primero es pertinente entender que estos reajustes tienen como fin, reducir, a futuro la renta ordinaria o la ganancia ocasional generada por la venta del activo; sin embargo, las reglas de aplicación del artículo 70 del ET y del artículo 73 difieren frente a la determinación de costo fiscal; justamente este tema lo abordamos en nuestro artículo: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario?. Te invitamos a leerlo y compartir tu opinión nuevamente en la sección de comentarios.
buenos días, el reajuste fiscal solo aplica para personas naturales ? que beneficios aplica para personas jurídicas en la venta de un bien inmueble para bajar la ganancia ocasional?
Hola Jose. ¡Agradecemos el interés por nuestros contenidos! Respecto a tu consulta, debes tener en cuenta que hay dos tipos de reajuste fiscal, el del artículo 70 y el del artículo 73 del ET. El primero aplica para cualquier tipo de contribuyente y el segundo solo para personas naturales. Conoce cómo se aplican, las diferencias entre ambos y cuándo convienen en nuestro artículo: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario? . Te invitamos a suscribirte a nuestro newsletter gratuito para que estés al tanto de las más importantes noticias sobre este tema y otros relacionados con impuestos, contabilidad y derecho laboral.