Así se determina el valor patrimonial de los bienes inmuebles en la declaración de renta
El valor patrimonial es el que se reporta en la declaración de renta como el valor de los bienes poseídos por el contribuyente al cierre del año gravable, mientras que el costo fiscal es el valor usado para calcular la ganancia o renta al vender un activo. ¡Te compartimos los aspectos que debes tener en cuenta para declarar los bienes inmuebles adecuadamente y evitar sanciones ante la Dian!
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Actualizado el: 27 Oct 2025
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Reportar de forma erronea el valor patrimonial de bienes inmuebles en la declaración de renta puede derivar en una sanción significativa por parte de la Dian. Este incidente subraya la importancia de tener en cuenta la minuciosidad de las normativas fiscales.
- ¿El valor patrimonial es igual al costo fiscal? No, el valor patrimonial es el valor de los bienes reportado en la declaración de renta, y el costo fiscal es el valor utilizado para calcular la ganancia o renta al vender un activo.
- ¿De qué valores depende el valor patrimonial de los bienes inmuebles? Principalmente, de si la persona natural está obligada o no a llevar contabilidad.
¡Profundicemos en este tema para entender mejor cómo evitar tales errores!
¿Qué es el valor patrimonial?
Cuando una persona natural presenta su declaración de renta, es crucial que detalle su patrimonio bruto en la casilla 29, excluyendo cualquier deuda, pues estas se incluyen en la casilla 30 para calcular el patrimonio líquido en la casilla 31. Según el artículo 261 del Estatuto Tributario (ET), el patrimonio bruto se define como la suma de todos los bienes y derechos apreciables en dinero que posee el contribuyente al cierre del año fiscal o período gravable.
Te puede interesar nuestro editorial: Listado de conceptos que se incluyen en el patrimonio de una persona natural en la declaración de renta.
Para entender esta definición es importante tener claridad sobre los siguientes conceptos:
- Bienes apreciables en dinero: el artículo 262 del ET indica que corresponden a aquellos bienes reales y personales que pueden ser susceptibles de ser utilizados en cualquier forma para la obtención de una renta.
- Poseídos por el contribuyente: el artículo 263 del ET señala que la posesión corresponde al aprovechamiento económico, potencial o real de cualquier bien en beneficio del contribuyente.
¿Cómo se determina el valor patrimonial de los bienes inmuebles?
Según el artículo 267 del ET, el valor patrimonial de los activos al cierre del año o período gravable se determina por su costo fiscal, tal como se especifica en el Libro I del mismo estatuto, a excepción de lo que determinen otras normas especiales incluidas en el estatuto.
Para calcular el valor patrimonial de los bienes inmuebles, es crucial considerar lo establecido en el artículo 277 del ET. Este artículo diferencia los procedimientos aplicables a los contribuyentes obligados y no obligados a llevar contabilidad:
| Obligados a llevar contabilidad | No obligados a llevar contabilidad |
| Declaran los bienes inmuebles por su costo fiscal. | Declaran los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio. |
A partir de tales definiciones se pueden distinguir las siguientes variables:
- Costo de adquisición: corresponde al valor de la compra del inmueble.
- Costo fiscal: de acuerdo a lo señalado en el artículo 67 del ET, el costo fiscal para obligados y no obligados a llevar contabilidad estará compuesto por:
| Obligados a llevar contabilidad | No obligados a llevar contabilidad |
| Costo fiscal = Precio de adquisición + costos directamente atribuibles hasta que el activo esté en condiciones de uso + mejoras o reparaciones que deban ser capitalizadas (artículos 69 y 69-1 del ET). | Costo fiscal = Precio de adquisición o costo declarado en el año anterior + adiciones y mejoras (bienes muebles) o construcciones, mejoras o reparaciones locativas y contribuciones por valorización (bienes inmuebles). |
Como puede observarse, el costo de adquisición está inmerso en el costo fiscal, por lo que este último siempre será mayor.
- Avalúo o autoavalúo catastral: el avalúo catastral es determinado automáticamente por la autoridad catastral, sin requerir solicitud alguna por parte del contribuyente. En contraste, el autoavalúo requiere que el contribuyente solicite a la misma autoridad la estimación de este valor.
Según el artículo 13 de la Ley 14 de 1983 los propietarios de bienes inmuebles tienen hasta antes del el 30 de junio de cada año para presentar ante la Oficina de Catastro, o ante el tesorero municipal en municipios sin autoridad catastral, su estimación del avalúo catastral. La estimación obtenida a través del autoavalúo no puede ser inferior al avalúo vigente y se registra en el catastro con fecha del 31 de diciembre del año en que se realizó.
Tip Alegra: Para tomar el avalúo o el autoavalúo como costo en la declaración de renta se debe tomar el valor del impuesto predial y/o declaración de renta anterior al de la venta. Para usarlo como valor patrimonial, será el correspondiente al mismo período de la declaración de renta que se está presentando (ver Concepto Dian 021779 de 2019).
Te puede interesar nuestro editorial: Avalúo catastral en la declaración de renta: ¿Cuál se incluye como valor patrimonial y cuál como costo fiscal?
¿Se puede ajustar el valor patrimonial de los bienes inmuebles?
La legislación tributaria colombiana establece una táctica de planeación fiscal que implica incrementar justificadamente el valor patrimonial de los activos, especialmente los bienes inmuebles. Esta estrategia busca alcanzar un costo fiscal elevado para reducir la ganancia ocasional o renta ordinaria en caso de enajenación.
Esta estrategia es conocida como reajuste fiscal, se contempla en dos modalidades según el Estatuto Tributario: los reajustes según los artículos 70 y 73.
Reajuste fiscal del artículo 70 del ET
El artículo 280 del ET establece que los contribuyentes pueden ajustar anualmente el costo de sus activos fijos. Este ajuste se realiza según el porcentaje de variación de la UVT, (el mismo del que trata el artículo 70 del mismo estatuto). Sin embargo, esto no se aplica a las personas que optan por el método de reajuste especificado en el artículo 73 de dicho estatuto.
Para el año fiscal 2024, el porcentaje de reajuste fue fijado en 10,97 %, según el Decreto 0174 de febrero 13 de 2025. Conoce más sobre este tema en nuestro editorial Reajuste fiscal 2024: Minhacienda establece porcentaje aplicable al costo de activos fijos.
Tip Alegra: Los activos se clasifican en fijos y movibles. Los activos fijos son aquellos que no se destinan al giro ordinario del negocio y permanecen en la empresa por un período prolongado debido a su naturaleza duradera. Por otro lado, los activos movibles incluyen aquellos elementos que están directamente disponibles para la venta, como los inventarios, que forman parte integral de las operaciones comerciales diarias de la empresa.
Variables que se requieren para su cálculo:
- Costo fiscal declarado en el período anterior.
- Factor multiplicador (10,97 %).
Te puede interesar nuestro editorial: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario?
Reajuste fiscal del artículo 73 del ET
Este reajuste fiscal se aplica a bienes raíces, acciones y aportes que califiquen como activos fijos de personas naturales. Para el año gravable 2024, el procedimiento ha sido establecido por el Decreto 0174 de febrero 13 de 2025. Según este decreto, los contribuyentes cuentan con dos opciones para aplicar el reajuste:
- Primera opción: para activos fijos que figuren en la declaración de renta por el año gravable de 1986, se tomará el costo fiscal de los activos enajenados y se multiplicará por 52,55 si se trata de acciones o aportes, o por 423,90 si se trata de bienes raíces urbanos o por 418,58 en el caso de los bienes raíces rurales.
Variables que se requieren para su cálculo:
- Costo fiscal.
- Factor multiplicador dependiendo de si se trata de acciones o aportes o de bienes raíces (urbanos o rurales).
- Segunda opción: se tomará el costo de adquisición del activo enajenado por la cifra de ajuste que figure en la tabla del Decreto 0174 de febrero 13 de 2025 (artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016) la cual dependerá del año de adquisición de las acciones o aportes o del bien raíz (urbano o rural).
Variables que se requieren para su cálculo:
- Año de adquisición.
- Costo de adquisición.
- Factor multiplicador dependiendo de si se trata de acciones o aportes o de bienes raíces.
Tip Alegra: No es posible aplicar simultáneamente los reajustes fiscales previstos en los artículos 70 y 73 del ET a un mismo activo fijo. Sin embargo, es factible aplicar cada uno de estos reajustes a activos fijos diferentes dentro del mismo período fiscal.
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¿Cuál de estos datos te fue más útil sobre el valor patrimonial de los inmuebles? Compártenos tu respuesta en la caja de comentarios y sigue explorando nuestro portal contable Siempre Al Día, para que estés actualizado con toda la información que necesitas para cumplir con las obligaciones fiscales y contables de tus clientes.
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¿Contabilidad Siempre Al Día?
excelente explicación,muchas gracias
PARÁGRAFO: El costo fiscal de los bienes raíces, aportes o acciones en sociedades determinado de acuerdo con este artículo, podrá ser tomado
como valor patrimonial en la declaración de renta y complementarios del año gravable 2023.» (Articulo 1.2.1.17.21 Dto 128/2024)
En el caso de venta en 2023, se puede tomar como costo en el mismo año gravable de 2023.-
Hola Jose Arcadio. ¡Gracias por leer nuestros contenidos! En la sección final de este mismo artículo, tenemos una sección de preguntas frecuentes. En la respuesta a la pregunta #5 explicamos los requisitos especiales que aplican para tomar como costo fiscal de los bienes inmuebles los establecidos en los artículos 70 y 73 del ET.
Gracias por la explicación… muy buena
Hola, Angélica. ¡Muchas gracias por tu comentario! Seguiremos compartiendo más información sobre los procesos que se deben atender al preparar la declaración de renta de una persona natural.
Buen día. Si. Una persona natural vende su vehículo, que tiene más de dos años, se coloca en ganancia ocasional. Pregunto: ¿ Se puede restar el costo del vehículo?
Hola María. ¡Gracias por leer nuestros contenidos! Respecto a tu inquietud, de acuerdo al artículo 300 del Estatuto Tributario, como el vehículo fue poseído por 2 años o más se debe reportar en la declaración de renta como ganancia ocasional. Para el cálculo de la ganancia ocasional se debe restar al precio de venta el costo o valor por el cual se adquirió o costo fiscal (ver artículo 267 del ET). Ten en cuenta que no se deben hacer comparaciones con avalúos realizados por la Secretaría de Tránsito o pérdida de valor por daño. ¡Gracias por ser parte de nuestra comunidad Siempre Al Día!
ustedes son excelente, explicaciones claras y fácil de entender
Hola Sandra. ¡Muchas gracias por tus palabras, de verdad nos llenan de alegría! Nos motiva mucho saber que nuestro trabajo facilita tu aprendizaje y hace que los temas sean más comprensibles. Detrás de cada explicación, el Equipo de Siempre Al Día está comprometido con brindarte información clara y útil, pensando siempre en cómo acompañarte en cada paso de tu proceso. Seguiremos esforzándonos para seguir a la altura de tus expectativas y ayudarte siempre que lo necesites. Gracias por confiar en nosotros y permitirnos ser parte de tu camino de aprendizaje. ¡Gracias por ser parte de nuestra comunidad Siempre Al Día! Recuerda que puedes compartir estos contenidos con tus colegas.
gracias por toda la informacion suministrada, son exelente programadores, exitos para uds, saludos
Hola Gustavo. ¡Gracias por leer nuestros contenidos y ser parte de nuestra comunidad Siempre Al Día! Nos alegra y motiva que el contenido compartido te haya sido de utilidad.
Si quiero determinar el costo de un bien inmueble con el factor multiplicador del articulo 73 para determinar la ganancia ocasional de un bien vendido en el 2024 y este mismo bien inmueble no se actualizó su valor patrimonial en el 2023 puedo corregir la declaración del 2023 para actualizar este valor y proceder a determinar la ganancia ocasional o debo determinarla con la ya declarada en el 2023.
Hola Cristian. ¡Gracias por leer e interactuar con nuestros contenidos! Respecto a tu inquietud, debes tener en cuenta lo siguiente:
a. El artículo 73 ET es una alternativa específica que permite ajustar el costo fiscal con base al porcentaje precisado por el Gobierno Nacional mediante decreto, año a año.
b. Esta opción requiere que el valor ajustado haya sido declarado como patrimonio en años anteriores. Si no se actualizó el valor patrimonial en 2023, no se podría aplicar esta opción en la determinación del costo fiscal del 2024.
c. Si se opta por aplicar el artículo 73 ET, pierde vigencia cualquier reajuste previo aplicado bajo el artículo 70 ET.
Podrás realizar la corrección respectiva de la declaración siempre y cuando se esté dentro del tiempo para realizarla. Como en este caso la corrección no impacta el impuesto a pagar ni el saldo a favor, el plazo aplicable sería el del inciso 4 del artículo 588 del ET. Te compartimos este artículo en el que profundizamos más sobre el tema de los reajustes fiscales cuando se está determinando el costo fiscal: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario?.
Gracias me gusta la mantenerme informada. No sabes cuanto les agradezco.
Hola Marian. ¡Gracias por ser parte de nuestra comunidad Siempre Al Día! Nos alegra que el contenido que te compartimos te sea de valor y nos motiva a seguir trabajando en pro de ese objetivo. Recuerda que en Alegra estamos comprometidos contigo en la generación de herramientas que te ayuden a realizar tu trabajo de forma más fácil y estratégica. Te invitamos a conocer nuestras funcionalidades impulsadas por Inteligencia Artificial.
Si por ejemplo en el año 2023 no se hicieron los reajustes al activo llámese casa o apto, en la declaración 2024 se puede hacer sin que esto tenga inconvenientes, mas adelante?.
Hola Marian. ¡Gracias nuevamente por interactuar con nuestro contenido! Respecto a tu pregunta, primero es pertinente entender que estos reajustes tienen como fin, reducir, a futuro la renta ordinaria o la ganancia ocasional generada por la venta del activo; sin embargo, las reglas de aplicación del artículo 70 del ET y del artículo 73 difieren frente a la determinación de costo fiscal; justamente este tema lo abordamos en nuestro artículo: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario?. Te invitamos a leerlo y compartir tu opinión nuevamente en la sección de comentarios.
buenos días, el reajuste fiscal solo aplica para personas naturales ? que beneficios aplica para personas jurídicas en la venta de un bien inmueble para bajar la ganancia ocasional?
Hola Jose. ¡Agradecemos el interés por nuestros contenidos! Respecto a tu consulta, debes tener en cuenta que hay dos tipos de reajuste fiscal, el del artículo 70 y el del artículo 73 del ET. El primero aplica para cualquier tipo de contribuyente y el segundo solo para personas naturales. Conoce cómo se aplican, las diferencias entre ambos y cuándo convienen en nuestro artículo: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario? . Te invitamos a suscribirte a nuestro newsletter gratuito para que estés al tanto de las más importantes noticias sobre este tema y otros relacionados con impuestos, contabilidad y derecho laboral.