Valor patrimonial de los bienes inmuebles heredados: Tips a tener en cuenta

¿Cuál es el valor patrimonial de los bienes inmuebles heredados en la liquidación de sucesiones? Esta es una de las dudas más recurrentes en la asesoría tributaria de personas naturales. Afortunadamente, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) ha puesto fin a la incertidumbre sobre este tema.

• ¿El valor acordado por los herederos se puede incluir en la declaración de renta? No.
• ¿Qué norma estipula el valor patrimonial de los bienes inmuebles a nivel fiscal? El artículo 277 del Estatuto Tributario (ET) aprobado por la Presidencia de la República.

A través del Concepto 0011212 int 1296 del 20 de agosto de 2025, la entidad clarificó cuál es el valor que debe declararse como patrimonio para efectos del impuesto de ganancia ocasional.

En esta guía, desglosamos para ti, las claves de esta doctrina, cómo aplicarla correctamente y cómo transformar este conocimiento en una asesoría estratégica de alto valor para tus clientes.

¿El avalúo del perito o el acuerdo entre los herederos en la sucesión sirve para la declaración de renta?

La pregunta central que abordó la Dian fue directa: ¿Debe declararse como valor patrimonial el monto asignado por los herederos a un bien inmueble en un proceso sucesorio?. La respuesta corta y contundente para esta duda y para la validez fiscal del avalúo del perito es NO.

La tesis jurídica de la Dian es inequívoca: el valor patrimonial de un inmueble adjudicado en una sucesión, para efectos del impuesto de ganancia ocasional, no corresponde necesariamente al asignado por los herederos y aprobado judicialmente. En su lugar, debe determinarse conforme a las reglas específicas previstas en el Estatuto Tributario, atendiendo a si el heredero es un contribuyente obligado o no a llevar contabilidad.

En términos sencillos, esto significa que el universo tributario opera con sus propias reglas. El valor pactado en el ámbito civil no se traslada automáticamente al ámbito fiscal.

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¿Por qué el valor acordado por los herederos no es válido a nivel fiscal?

Para entender por qué la Dian llega a esta conclusión, es fundamental comprender el Principio de Especialidad de la norma tributaria. Este principio establece que las leyes fiscales son autónomas y prevalecen sobre otras normas para la determinación de los tributos.

El razonamiento de la Dian se puede resumir en los siguientes puntos:

1. El proceso sucesorio es civil: el Código General del Proceso regula la sucesión y permite que, en la audiencia de inventarios y avalúos, los herederos asignen valores a los bienes de común acuerdo, los cuales son aprobados por un juez.

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2. La herencia es un hecho generador tributario: sin embargo, recibir una herencia es un hecho que genera el impuesto complementario de ganancia ocasional, según el artículo 302 del ET.
3. La base gravable se rige por el Estatuto Tributario: dado que es un hecho generador de un impuesto, la base para calcularlo (es decir, el valor del bien) debe determinarse exclusivamente con las reglas fiscales. Para los bienes inmuebles, la norma remite explícitamente al artículo 277 del ET.

Tip Alegra: Esta separación de fueros es crucial. Como contador, tu rol es ser el puente entre estas dos realidades, asegurando que el cumplimiento civil no genere un incumplimiento fiscal.

¿Cómo determinar el valor patrimonial de los bienes inmuebles heredados?

El artículo 303 del ET señala que la base gravable del impuesto a las ganancias ocasionales en herencias estará conformada por el valor que tengan los bienes y derechos a 31 de diciembre del año inmediatamente anterior a la fecha de la liquidación de la sucesión. Para los bienes inmuebles, el numeral 9 de esta disposición remite al artículo 277 del mismo estatuto.

Aquí está el núcleo práctico de la doctrina. El artículo 277 del ET establece dos caminos distintos, y la ruta a seguir depende de una sola pregunta: ¿tu cliente (el heredero) está obligado a llevar contabilidad?

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¿La ganancia ocasional por herencia sigue siendo del 15 % en 2025?

Sí. Según los artículos 314 y 316 del ET, que fueron modificados por la Ley 2277 de 2022, la tarifa general del impuesto a las ganancias ocasionales para personas naturales residentes y no residentes en Colombia, lo que incluye las herencias, es del 15 %.

¿Cómo afecta el valor patrimonial declarado hoy a la futura venta del inmueble heredado?

El valor patrimonial que se declara al recibir la herencia se establece como el costo fiscal para futuras transacciones que realice el heredero. Si se declara un valor patrimonial bajo, el costo fiscal será bajo. Esto significa que cuando se venda el inmueble en el futuro, la diferencia entre el precio de venta y ese costo (la ganancia) será mayor, lo que resultará en un impuesto más alto a pagar en ese momento.

¿Qué parte de una herencia de inmuebles está exenta de ganancia ocasional?

El artículo 307 del ET establece exenciones importantes. Para la vivienda de habitación, que era propiedad del causante, están exentas las primeras 13.000 UVT de su valor. Para otros bienes inmuebles diferentes a la vivienda de habitación, la exención es sobre las primeras 6.500 UVT. 

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Fuentes oficiales

• Presidencia de la República (1989). Decreto 624 de 1989 – Estatuto Tributario Nacional y modificaciones posteriores.
• Presidencia de la República (2012). Ley 1564 de julio 12 de 2012 – Código General del Proceso.
• Dian (2025). Concepto 011212 int 1296 de agosto 20 de 2025. Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales. 

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