Renta exenta hotelera: ¿se transfiere al nuevo dueño?

En 2002, la legislación tributaria colombiana creó un importante incentivo para el sector hotelero: la renta exenta hotelera. Recientemente, la Dian mediante el Concepto 014119-577 de julio 22 de 2024,  aclaró una duda crucial: ¿qué ocurre con la renta exenta hotelera cuando el hotel cambia de propietario? A continuación, respondemos las principales preguntas sobre este tema:

¿En qué consiste la exención tributaria hotelera de la Ley 788 de 2002?

La exención tributaria hotelera establecida en el artículo 207-2 del Estatuto Tributario —ET— adicionado por el artículo 18 de la Ley 788 de 2002, fue un beneficio fiscal que permitía a ciertos prestadores de servicios hoteleros no pagar impuesto de renta por 30 años sobre sus ingresos operacionales. En términos sencillos, era una renta exenta otorgada a quienes construyeran nuevos hoteles o realizaran ampliaciones significativas dentro de los primeros 15 años posteriores a la vigencia de la ley (aproximadamente entre 2003 y 2017)​.

A continuación se resumen sus características clave:

• Ingresos exentos: las rentas provenientes de la prestación de servicios hoteleros en hoteles nuevos, remodelados o ampliados calificaban como exentas de impuesto de renta​. Esto incluía, por ejemplo, los ingresos por alojamiento.
• Requisitos de tiempo: solo aplicaba a hoteles construidos, remodelados o ampliados dentro de los 15 años siguientes a la entrada en vigencia de la ley (es decir, hasta finales de 2017)​.  Los proyectos desarrollados en ese lapso podían acceder a la exención.
• Duración del beneficio: una vez obtenido, el beneficio tenía una duración de 30 años contados a partir de la fecha de entrada en operación del nuevo hotel o de la remodelación. Durante ese período, los ingresos hoteleros de ese establecimiento permanecían exentos.

Cabe destacar que este generoso incentivo ya no se encuentra vigente para nuevos proyectos. La reforma tributaria de 2016 empezó a modificarlo (gravando estos ingresos con tarifa preferencial del 9 %), y la Ley 2277 de 2022 eliminó definitivamente la exención plena, sustituyéndola por una tarifa especial del 15 % sobre tales rentas​.

Tip Alegra: Desde 2023 en adelante ya no hay renta exenta hotelera para nuevos hoteles, sino un impuesto con tarifa reducida si se cumplen ciertas condiciones (como veremos más adelante). Cabe destacar que los propietarios que aun con la entrada en vigencia de la Ley 2277 de 2022 hubiesen conservado los requisitos para acceder al beneficio del artículo 207-2 del ET, según el artículo 96 de la mencionada ley pueden seguir cumpliendo con la exención por el término de tiempo que les falte.

¿Se puede transferir la renta exenta hotelera a un nuevo propietario?

No. La exención tributaria hotelera no es transferible a los nuevos propietarios de un establecimiento hotelero. Esto significa que si una empresa disfrutaba de la renta exenta hotelera y decide vender el hotel a otra empresa, el comprador no heredará ese beneficio fiscal​.

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La Dian fue enfática al respecto en el Concepto 014119-577 de 2024, fundamentando que el beneficio es personal del beneficiario original e intransferible​. En efecto, la jurisprudencia de la Corte Constitucional ha catalogado las exenciones tributarias como beneficios taxativos, personales e intransferibles, otorgados únicamente a quienes cumplen las condiciones específicas de la ley y no al activo (hotel) en sí mismo​.

Ejemplo: La Sociedad A construyó un nuevo hotel en 2010 y accedió a la renta exenta hotelera hasta 2040. En 2024, vende el establecimiento a la Sociedad B. Al realizar la venta, B no puede continuar restando esos ingresos como rentas exentas, ya que la exención estaba ligada a la Sociedad A (que cumplió los requisitos originalmente) y no al hotel como propiedad​.

En conclusión, al cambiar de dueño un hotel que estuvo amparado por la renta exenta, el tratamiento tributario no acompaña al bien transferido. El nuevo propietario deberá analizar el régimen fiscal vigente para sus ingresos, pues no puede seguir aplicando la exención que disfrutaba el anterior dueño.

¿El nuevo dueño del hotel puede acogerse a la tarifa especial del 15 %?

Dado que la exención original ya no aplica para nuevos propietarios, surge la duda de si el comprador del hotel puede al menos beneficiarse de la tarifa especial del 15 % establecida en la reforma de 2022. La respuesta es que no es automático: adquirir un hotel previamente exento no garantiza acceder a la tarifa del 15 %, salvo que el nuevo contribuyente cumpla por sí mismo con los requisitos legales para dicha tarifa​.

La tarifa especial del 15 % fue introducida por la Ley 2277 de 2022 (que modificó el artículo 240 del ET, en su parágrafo 5) para gravar las rentas de servicios hoteleros con un impuesto reducido, pero condicionada al cumplimiento de ciertos requisitos​.

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Entre esos requisitos se incluyen, por ejemplo, la construcción o remodelación del hotel. En este último caso operan ciertos requisitos en cuanto al porcentaje de remodelación y algunas características propias del municipio donde se encuentre ubicado. Si un nuevo dueño simplemente compra un hotel ya construido que gozaba de exención, y no cumple él mismo con la condición de haber desarrollado el proyecto dentro del período establecido por la ley, en cumplimiento de los requisitos establecidos en el parágrafo 5 del artículo 240 del ET, entonces se tiene que:

• Sin requisitos propios, no hay tarifa especial: la mera adquisición del establecimiento hotelero no habilita la tarifa de renta del 15 %​.  El nuevo propietario tributará a la tarifa general del impuesto de renta (según la normatividad vigente, alrededor del 35 % para sociedades), a menos que cumpla con las condiciones del régimen especial.
• Necesidad de calificar para la tarifa especial: para acceder al 15%, la nueva sociedad tendría que calificar por sí misma al beneficio (por ejemplo, si realiza una ampliación significativa posterior bajo las reglas vigentes o si el hotel se encuentra en un proyecto que califica bajo normas especiales). Solo cumpliendo los requisitos del parágrafo 5 del art. 240 ET se puede aplicar la tarifa reducida​.

Tip Alegra: En resumen, un nuevo dueño no puede asumir que pagará automáticamente menos impuesto por el hecho de que el anterior propietario tenía rentas exentas. Deberá verificar si su situación encaja en algún beneficio vigente (como la tarifa del 15 % para ciertos proyectos hoteleros actuales); de lo contrario, los ingresos del hotel estarán sujetos al régimen general de tributación de las personas jurídicas.

¿Conocías esta aclaración realizada por la Dian? Responde en la sección de comentarios y sigue consultando nuestro portal Siempre Al Día para que te mantengas actualizado en las temáticas fiscales y contables que impactan tu ejercicio.