Nuda propiedad y contrato de usufructo en la declaración de renta ¿qué son y cómo se incluyen?

La nuda propiedad y el contrato de usufructo son elementos que todo contador debe dominar al asesorar a sus clientes. Estos contratos dividen los derechos sobre un bien, generando diversas implicaciones fiscales que pueden afectar la declaración de renta. 

¿Qué son la nuda propiedad y el contrato de usufructo?

Para entender estas definiciones, es esencial comenzar con el derecho de propiedad. Este otorga la facultad de disponer y disfrutar plenamente de un bien. No obstante, hay situaciones en las que se es dueño de algo, pero no se puede gozar o disponer de ello. Esto se denomina «nuda propiedad». Por otro lado, el «usufructo» es el derecho que permite a otra persona disfrutar y beneficiarse de ese bien, aunque no sea el propietario. De esta manera, ambos conceptos, dan lugar dentro del contrato de usufructo a los siguientes sujetos:

1. Nudo propietario: El que tiene la propiedad del bien o la cosa corporal, pero no puede gozar de este.
2. Usufructuario: El que tiene el derecho de uso o goce del bien o la cosa corporal.

Derecho de usufructo según el Código Civil

El artículo 823 del Código Civil define el usufructo como aquel  “derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor si la cosa es fungible”, es decir aquel derecho  que permite a una persona utilizar y disfrutar de un bien que no le pertenece. 

Sin embargo, la persona debe conservar la forma y sustancia del bien si este no es consumible (como una casa), y devolverlo en su estado original al dueño. Si el bien es consumible (como alimentos o dinero), deberá restituir una cantidad y calidad equivalente, o su valor en dinero al final del usufructo.

Tip Alegra: Un bien fungible es aquel que se puede consumir o intercambiar por otro de la misma naturaleza, cantidad y calidad sin que se altere su valor. Ejemplos comunes de bienes fungibles son el dinero, el petróleo o los alimentos. Estos bienes no tienen una identidad única, por lo que al utilizar o consumir uno de ellos, se puede devolver otro igual o su equivalente en cantidad y valor. Por el contrario, un bien no fungible, como una obra de arte, es único y no puede ser reemplazado por otro idéntico.

Tipos de derecho de usufructo

El usufructo puede ser constituido a título gratuito o oneroso, dependiendo de las condiciones del contrato. Cuando es a título gratuito, el usufructuario recibe el derecho de uso y disfrute del bien sin realizar un pago por ello, por ejemplo, cuando un familiar cede el usufructo sin pedir compensación. Por otro lado, si es a título oneroso, el usufructuario paga un monto, como en un arrendamiento o compra del derecho, a cambio de poder disfrutar del bien durante el tiempo estipulado en el contrato.

De igual manera puede ser vitalicio o temporal. El usufructo vitalicio es aquel que permite al usufructuario utilizar y disfrutar de un bien durante toda su vida, sin importar su duración en años. Este derecho se extingue con el fallecimiento del usufructuario. En contraste, el usufructo temporal tiene una duración limitada, establecida por un período fijo de tiempo, como meses o años, según lo acordado en el contrato. Durante este tiempo, el usufructuario tiene los mismos derechos de uso, pero el usufructo termina cuando se cumple el plazo pactado.

¿Cómo se incluyen en la declaración de renta la nuda propiedad y el usufructo?

Imagina un contrato de usufructo a título gratuito: el usufructuario recibe el derecho de usar un bien sin pagar, pero ¿cómo afecta esto el patrimonio? Según el artículo 303 del Estatuto Tributario —ET—, si el usufructo es vitalicio, el usufructuario deberá reconocer el 70 % del valor del bien en su patrimonio, generando así una ganancia ocasional. En paralelo, el nudo propietario verá su patrimonio reducido en un 30 %.

Te invitamos a revivir nuestro Consultorio Siempre Al Día: Mitos y verdades sobre el reporte de terceros Dian en donde la Dra. Paola Roja de Conafi, aclaró varios aspectos sobre este tema:

Si el usufructo es temporal, cada año el usufructuario incrementa un 5 % de valor en su patrimonio, mientras que el nudo propietario lo disminuye, hasta llegar a esos mismos porcentajes del 70 % y 30 %. Así, año tras año, ambos roles van ajustando sus declaraciones hasta que el usufructo se extingue o se cumple el plazo establecido.

Profundiza sobre las ganancias ocasionales en nuestro editorial Ganancias ocasionales: Lo que necesitas saber para incluirlas correctamente en la declaración de renta.

Ahora veamos, qué pasa con el usufructo oneroso. Para entenderlo mejor, veamos el caso de Lina:

Lina, una persona natural que no lleva contabilidad, vive en Bogotá y es dueña de un terreno en Cali donde cultiva maíz y algodón. Ella firma un contrato de usufructo por 10 años con Alexander, quien pagó $26.000.000 por el derecho a usar el terreno. Este acuerdo se formalizó en escritura pública y fue registrado, mostrando cómo ambas partes deben cumplir con sus obligaciones fiscales.

¡Descarga nuestra Guía para la elaboración de la declaración de renta para personas naturales por el año gravable 2023!

¿Qué valor incluye el nudo propietario?

De acuerdo con el Concepto 55120 de 2014 de la Dian, cuando se enajena el derecho de usufructo, como en el caso de Lina, el nudo propietario no queda exonerado de declarar el bien para efectos fiscales. El valor del usufructo ($26.000.000 pagados por Alexander) debe restarse del costo fiscal del terreno para determinar su valor patrimonial. Lina debe revisar su declaración del año anterior, comparar el costo de adquisición, el costo fiscal y el avalúo catastral, y restar el valor del usufructo para reportar correctamente el terreno en su declaración de renta.

Te puede interesar nuestro editorial Así se determina el valor patrimonial de los bienes inmuebles en la declaración de renta.

El valor que Lina recibe por el derecho de usufructo, aunque inicialmente representa una disminución en su patrimonio al ceder el uso del terreno, debe ser declarado como un ingreso. Esto se debe a que, aunque no genera un incremento patrimonial inmediato (como lo establece el artículo 26 del ET), al finalizar los 10 años, el usufructo termina y Lina recupera plenamente el bien. En ese momento, el valor del usufructo debe ser reincorporado, aumentando su patrimonio.

¿Qué valor incluye el usufructuario?

Por su parte, Alexander deberá declarar el derecho de usufructo como parte de su patrimonio durante los 10 años que dura el contrato. Este derecho debe ser reportado en su declaración de renta por el valor de adquisición, es decir, los $26.000.000 que pagó a Lina. Durante todo el periodo del usufructo, este valor permanecerá en su patrimonio, ya que tiene el derecho de uso y disfrute del terreno hasta que finalice el contrato, momento en el cual se extinguirá su derecho.

El manejo adecuado del derecho de usufructo y la nuda propiedad en la declaración de renta puede parecer complejo, pero conocer las implicaciones fiscales para ambas partes es clave para evitar errores. 

¿Qué piensas sobre este tema? ¿Cómo has gestionado contratos similares en tu experiencia? Te invitamos a compartir tus comentarios y continuar explorando más contenido como este en Siempre Al Día, donde encontrarás información práctica para optimizar la gestión contable y fiscal de tus clientes. ¡Sigue leyendo y mantente actualizado!