Ganancia ocasional por venta de inmuebles en AG 2025: Cálculo paso a paso con ejemplos
Calcular la ganancia ocasional por venta de inmuebles en el año gravable 2025 no consiste únicamente en restar el precio de compra al valor de venta. Si tu cliente vendió una casa, apartamento o lote que poseía desde hace dos años o más, debes definir primero cuál es el costo fiscal procedente, comparar las alternativas de los artículos 70, 72 y 73 del Estatuto Tributario, revisar mejoras, depreciaciones y posibles exenciones, y solo después aplicar la tarifa correspondiente. En esta guía te mostramos el cálculo paso a paso con ejemplos prácticos y qué hacer cuando el inmueble nunca había sido incluido en una declaración de renta.
Escrito por:
Dana Becerra
Equipo Siempre Al Día
Contenido revisado por:
Equipo Alegra
Actualizado el: 25 Ago 2026
32 min de lectura
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Si tu cliente vendió una casa, un apartamento, un lote u otro inmueble durante 2025, no calcules automáticamente el impuesto sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor que pagó años atrás. Para determinar correctamente la ganancia ocasional por venta de inmuebles primero debes identificar cuánto tiempo tuvo el activo, establecer el precio fiscal de enajenación y comparar las alternativas permitidas para determinar su costo fiscal.
Para el año gravable 2025 hay un dato especialmente importante: el Decreto 449 del 27 de abril de 2026 fijó en 5,81 % el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario y publicó los factores que las personas naturales pueden utilizar bajo el artículo 73 para actualizar el costo de adquisición de los inmuebles vendidos durante 2025.
Te puede interesar nuestro artículo: Reajuste fiscal 2025 en Colombia: Qué es, porcentaje, cuándo aplica y cómo calcularlo
Antes de hacer números, estas son las respuestas rápidas que debes tener claras:
- ¿El 15 % grava toda la venta? No. Se aplica sobre la ganancia ocasional gravable, tras restar el costo fiscal y las exenciones.
- ¿Puedo sumar los artículos 70 y 73? No. Si optas por el factor del artículo 73, no puedes adicionar el reajuste del artículo 70.
- ¿Hay exención por vivienda habitual? Sí, hasta 5.000 UVT ($248.995.000 en AG 2025) si cumples los requisitos del artículo 311-1.
¿Cuándo la venta de un inmueble genera ganancia ocasional?
Antes de escoger el costo fiscal debes definir la naturaleza del ingreso. El tiempo de posesión cambia completamente el tratamiento de la utilidad obtenida en la venta.
El artículo 300 del Estatuto Tributario establece que la utilidad obtenida en la enajenación de un bien que haya formado parte del activo fijo durante dos años o más constituye ganancia ocasional. Si el activo fijo fue poseído por menos de dos años, la utilidad se trata como renta líquida ordinaria.
Profundiza sobre este concepto en nuestro artículo: Ganancias ocasionales en la declaración de renta AG 2025: Tarifas y exenciones
| Situación | Tratamiento |
|---|---|
| Inmueble activo fijo poseído 2 años o más | Ganancia ocasional |
| Inmueble activo fijo poseído menos de 2 años | Renta ordinaria |
| Inmueble vendido dentro del giro ordinario del negocio | No se trata como activo fijo |
| Inmueble destinado a inventario, por ejemplo para venta habitual | Se aplican las reglas de renta ordinaria |
Esto último es importante para inmobiliarias, constructores o personas cuya actividad implique comprar inmuebles para revenderlos. El hecho de conservar una propiedad durante más de dos años no convierte automáticamente un inventario en activo fijo. El parágrafo 2 del artículo 300 excluye expresamente los bienes que se venden dentro del giro ordinario de los negocios.
Cómo calcular la ganancia ocasional por venta de inmuebles
Paso a paso para determinar el costo fiscal, comparar alternativas y liquidar el impuesto en la declaración de renta AG 2025.
Año gravable 2025 · UVT $49.799 · Reajuste 5,81 %El artículo 70 y el artículo 73 son excluyentes. Si la persona natural opta por el factor del artículo 73, no puede adicionar el reajuste del 5,81 % del artículo 70. Calcula cada ruta por separado y compara.
¿Cómo se calcula la ganancia ocasional por venta de inmuebles?
La fórmula básica parece sencilla:
Ganancia ocasional = precio fiscal de venta − costo fiscal del inmueble
Y, si no existen otras ganancias, pérdidas o exenciones que modifiquen la base:
Impuesto de ganancia ocasional = ganancia ocasional gravable × 15 %
Sin embargo, el verdadero trabajo del contador está en determinar correctamente los dos componentes de la fórmula: precio fiscal de venta y costo fiscal.
Paso 1. Determina el precio fiscal de venta
No siempre basta con copiar el valor que aparece en la escritura.
El artículo 90 del ET dispone que, tratándose de bienes raíces, fiscalmente no se acepta un precio inferior al costo fiscal, avalúo catastral o autoavalúo, sin perjuicio de que exista un valor comercial superior. Además, si el valor pactado se aparta en más de un 15 % de los precios comerciales de bienes similares, la DIAN puede cuestionarlo.
También deben considerarse las sumas pagadas por fuera de la escritura que formen parte real de la adquisición. La norma exige que las partes manifiesten bajo gravedad de juramento que el precio registrado es real.
Por eso, para la calculadora no deberías solicitar simplemente «valor de la escritura», sino valor fiscal de enajenación.
Paso 2. Confirma que el inmueble llevaba al menos dos años en poder del contribuyente
Si no se cumplen los dos años, detén el cálculo de ganancia ocasional.
La utilidad deberá analizarse dentro del impuesto sobre la renta ordinaria.
Paso 3. Determina las alternativas de costo fiscal disponibles
En una persona natural puedes encontrarte, principalmente, con estas rutas:
| Alternativa | Regla principal | Punto crítico |
| Costo fiscal general | Arts. 67, 69 y concordantes | Precio de adquisición + partidas fiscalmente aceptadas |
| Costo + reajuste fiscal | Art. 70 ET | Para AG 2025 el reajuste es 5,81 % |
| Avalúo o autoavalúo | Art. 72 ET | Debe corresponder al año anterior a la venta |
| Costo ajustado PN | Art. 73 ET | Se multiplica el costo de adquisición por el factor oficial |
| Costo de 1986 ajustado | Art. 73 ET | Solo para activos con esa historia fiscal |
El contador debe comparar las alternativas que jurídicamente estén disponibles, no escoger un número simplemente porque produzca menos impuesto.
¿Cómo funciona el reajuste fiscal del artículo 70 para AG 2025?
El artículo 70 permite ajustar anualmente el costo de los bienes muebles e inmuebles que tengan el carácter de activos fijos. Para el año gravable 2025, el Decreto 449 de 2026 estableció un porcentaje de 5,81 %.
La lógica es:
Reajuste fiscal 2025 = costo fiscal sujeto a reajuste × 5,81 %
Costo fiscal ajustado = costo fiscal + reajuste fiscal
Este mecanismo produce efectos, entre otros aspectos, para determinar la utilidad en la enajenación de activos fijos y la ganancia ocasional.
Aquí hay una precisión importante: no debes tomar simplemente el precio de compra histórico y multiplicarlo por 1,0581 en todos los casos.
La base debe corresponder al costo fiscal procedente del activo. Si existen reajustes fiscales de períodos anteriores, mejoras, depreciaciones o tratamientos fiscales previos, tendrás que reconstruir la trazabilidad del costo.
Ejemplo: aplicación del 5,81 % del artículo 70
Supongamos que una persona natural tiene un apartamento cuyo costo fiscal procedente antes del reajuste de 2025 es de:
Costo fiscal base: $300.000.000
Reajuste:
$300.000.000 × 5,81 % = $17.430.000
Costo fiscal ajustado:
$300.000.000 + $17.430.000 = $317.430.000
Si el inmueble se vende por $600.000.000:
Ganancia ocasional = $600.000.000 − $317.430.000
Ganancia ocasional = $282.570.000
Impuesto, antes de considerar pérdidas ocasionales o exenciones:
$282.570.000 × 15 % = $42.385.500
Este cálculo solo representa la ruta del artículo 70. Todavía conviene verificar si para esa persona natural resulta procedente una alternativa diferente, como los artículos 72 o 73.
Consulta sobre este tema en nuestro artículo: ¿Cuándo conviene aplicar el reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario?
Calculadora de ganancia ocasional por venta de inmuebles AG 2025
Compara el costo fiscal bajo las alternativas de los artículos 70, 72 y 73 del ET y calcula el impuesto de ganancia ocasional.
Año gravable 2025 · UVT $49.799El inmueble fue poseído menos de dos años
La utilidad obtenida no constituye ganancia ocasional sino renta líquida ordinaria (artículo 300 del ET). Esta calculadora no aplica para ese escenario.Comparación de alternativas de costo fiscal
¿Cómo funciona el artículo 73 del ET para un inmueble vendido en 2025?
El artículo 73 es especialmente relevante para personas naturales que compraron un inmueble hace varios años.
Permite ajustar el costo de adquisición utilizando el incremento del valor de la propiedad raíz certificado para el período comprendido entre el año de adquisición y el año de la venta.
Para facilitar el cálculo, el Gobierno publica anualmente una tabla con un factor multiplicador.
La fórmula es:
Costo ajustado art. 73 = costo de adquisición × factor del año de compra
Luego pueden adicionarse, cuando procedan:
+ mejoras
+ contribuciones por valorización pagadas
Y debe restarse:
− depreciación fiscal deducida
El Decreto 449 de 2026 publicó los factores aplicables a inmuebles vendidos durante 2025. Para bienes raíces urbanos adquiridos desde el año 2000 son los siguientes:
| Año de adquisición | Factor inmueble urbano |
| 2000 | 9,16 |
| 2001 | 8,86 |
| 2002 | 8,19 |
| 2003 | 7,35 |
| 2004 | 6,92 |
| 2005 | 6,50 |
| 2006 | 6,15 |
| 2007 | 4,67 |
| 2008 | 4,16 |
| 2009 | 3,43 |
| 2010 | 3,12 |
| 2011 | 2,86 |
| 2012 | 2,39 |
| 2013 | 2,05 |
| 2014 | 1,81 |
| 2015 | 1,68 |
| 2016 | 1,60 |
| 2017 | 1,52 |
| 2018 | 1,41 |
| 2019 | 1,30 |
| 2020 | 1,22 |
| 2021 | 1,16 |
| 2022 | 1,12 |
| 2023 | 1,09 |
| 2024 | 1,05 |
El Decreto contiene además factores específicos para inmuebles rurales, inmuebles rurales dedicados a actividades agropecuarias y adquisiciones efectuadas antes del año 2000.
Ejemplo: apartamento comprado en 2018 y vendido en 2025
Supongamos:
Precio de compra en 2018: $250.000.000
Factor artículo 73 para inmueble urbano adquirido en 2018: 1,41
Mejoras soportadas: $30.000.000
Depreciaciones fiscales deducidas: $0
Precio de venta: $600.000.000
Primero actualizamos el precio de adquisición:
$250.000.000 × 1,41 = $352.500.000
Sumamos las mejoras:
$352.500.000 + $30.000.000 = $382.500.000
Ese sería el costo fiscal bajo la alternativa del artículo 73.
Ahora calculamos la utilidad:
$600.000.000 − $382.500.000 = $217.500.000
Ganancia ocasional:
$217.500.000
Impuesto:
$217.500.000 × 15 % = $32.625.000
En este ejemplo, utilizar el artículo 73 reduce significativamente la utilidad frente a comparar simplemente los $600 millones recibidos con los $250 millones que costó originalmente el inmueble.
¿Se pueden sumar los ajustes de los artículos 70 y 73?
No. Este es probablemente uno de los errores más importantes que debe evitar el contador.
El artículo 280 del ET dispone que el reajuste fiscal anual no aplica para la persona natural cuando haya optado por el ajuste del artículo 73. A su vez, el artículo 73 establece que los ajustes realizados conforme al artículo 70 no son aplicables para determinar la renta o ganancia ocasional calculada mediante esa alternativa.
Por tanto, sería incorrecto hacer esto:
Precio de compra × factor art. 73 + 5,81 % art. 70
Debes calcular las alternativas de forma separada y determinar cuál de ellas puede ser utilizada.
Comparación práctica: artículo 70 vs. artículo 73
Retomemos el apartamento vendido por $600 millones.
Ruta artículo 70
Costo fiscal previo: $300.000.000
Reajuste 5,81 %: $17.430.000
Costo fiscal: $317.430.000
Ganancia ocasional: $282.570.000
Impuesto al 15 %: $42.385.500
Ruta artículo 73
Precio histórico: $250.000.000
Factor 2018: 1,41
Mejoras: $30.000.000
Costo fiscal: $382.500.000
Ganancia ocasional: $217.500.000
Impuesto al 15 %: $32.625.000
Diferencia en el impuesto del ejemplo:
$42.385.500 − $32.625.000 = $9.760.500
Esto demuestra por qué el cálculo no debería comenzar en el formulario de renta. Primero debe prepararse una matriz de costo fiscal y comparar las alternativas legales.
¿También puede utilizarse el avalúo catastral como costo fiscal?
Sí, bajo las condiciones del artículo 72 del ET. El avalúo declarado para el impuesto predial o el avalúo formado o actualizado por la autoridad catastral puede utilizarse como costo fiscal para determinar la renta o ganancia ocasional en la venta de un inmueble que tenga naturaleza de activo fijo.
La condición más importante es temporal: debe corresponder al año anterior al de la enajenación.
Por ejemplo, para un inmueble vendido durante 2025 deberá revisarse el avalúo o autoavalúo correspondiente a 2024.
Esto introduce una tercera comparación relevante:
Costo general + art. 70 vs. avalúo art. 72 vs. costo ajustado art. 73.
No asumas que el artículo 73 siempre arroja el costo más alto.
Te puede interesar nuestro artículo: Avalúo catastral en la declaración de renta: ¿Cuál se incluye como valor patrimonial y cuál como costo fiscal?
¿Qué pasa si el inmueble nunca apareció en la declaración de renta?
Aquí debes separar dos escenarios completamente distintos.
Caso 1. La persona no estaba obligada a declarar
Que un inmueble no aparezca en declaraciones anteriores no significa por sí solo que exista un activo omitido.
La DIAN entiende como activo omitido aquel que no fue incluido en una declaración existiendo la obligación legal de hacerlo.
Por tanto, si la persona adquirió un apartamento en 2010, durante varios años no estuvo obligada a presentar declaración de renta y posteriormente lo vendió, el análisis del costo fiscal debe realizarse utilizando las reglas correspondientes y los soportes de adquisición.
La escritura, los comprobantes de pago, mejoras, valorizaciones y demás documentos adquieren especial importancia para demostrar el costo.
Caso 2. La persona sí declaraba renta, pero dejó el inmueble por fuera
En este escenario sí puede existir un activo omitido.
No es correcto pretender que el problema desaparece simplemente utilizando el factor del artículo 73 en el año de la venta.
Además, la doctrina sobre activos omitidos tuvo un cambio importante en 2026. Mediante el Concepto 13046 del 10 de julio de 2026, la DIAN precisó que si la omisión proviene de un período revisable, procede la corrección o determinación ordinaria y puede entrar en juego el sistema de comparación patrimonial. Para activos provenientes de períodos no revisables, el análisis del artículo 239-1 tiene reglas diferentes.
Por eso, antes de calcular la ganancia ocasional deberías reconstruir: año de adquisición → obligación de declarar → declaraciones presentadas → período de origen de la omisión → firmeza → mecanismo de regularización → costo fiscal procedente → venta.
El artículo 73 puede ser una alternativa para establecer costo fiscal, pero no es un mecanismo de normalización de activos omitidos.
Profundiza sobre este concepto en nuestro artículo: Activos omitidos y comparación patrimonial: ¿Cómo cambia con el Concepto DIAN 13046 de 2026?
¿Las mejoras aumentan el costo fiscal?
Sí, pero no cualquier gasto realizado sobre el inmueble puede sumarse automáticamente.
En el caso del artículo 73, el Decreto 449 permite incrementar el costo ajustado con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hayan pagado.
Para contribuyentes no obligados a llevar contabilidad, las reglas generales también contemplan construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y contribuciones por valorización dentro del costo fiscal de los inmuebles.
La clave es conservar soporte.
Una remodelación por $80 millones no debería incorporarse al costo simplemente porque el cliente recuerde haberla realizado. El contador debe verificar facturas, contratos, pagos y demás documentos que permitan probar el valor fiscalmente aceptable.
¿Qué pasa si el inmueble se utilizó para producir renta y fue depreciado?
La depreciación puede cambiar sustancialmente el cálculo.
Cuando se utilice el costo fiscal determinado mediante el artículo 73, en el momento de la enajenación deben restarse las depreciaciones que hayan sido deducidas para efectos fiscales.
Además, el artículo 90 establece una regla adicional para activos fijos depreciables: la utilidad obtenida en la venta debe imputarse primero a recuperación de deducciones, depreciaciones o amortizaciones; solamente el saldo tendrá el tratamiento de renta o ganancia ocasional que corresponda.
Por eso la calculadora debe preguntar expresamente:
¿Se solicitaron depreciaciones fiscales sobre este inmueble?
Si la respuesta es sí, no es suficiente aplicar la fórmula simple de venta menos costo actualizado.
¿Existe una ganancia ocasional exenta por vender la casa o apartamento de habitación?
Sí. El artículo 311-1 del ET establece que las primeras 5.000 UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación pueden estar exentas del impuesto de ganancia ocasional, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Para 2025 la UVT fue de $49.799.
Por tanto:
5.000 UVT × $49.799 = $248.995.000
Ese es el límite nominal de utilidad potencialmente exenta para AG 2025.
Pero atención: no basta con que el inmueble sea la vivienda del contribuyente.
La norma exige, entre otras condiciones, que la totalidad de los recursos recibidos por la venta se destinen conforme al mecanismo establecido: depósito en cuentas AFC para adquirir otra casa o apartamento de habitación, o pago de créditos hipotecarios directamente vinculados con la vivienda vendida, según corresponda.
Ejemplo con exención de vivienda
Retomemos el apartamento cuyo costo fiscal bajo el artículo 73 es de $382.500.000, pero supongamos ahora que se vende por:
$800.000.000
Ganancia ocasional:
$800.000.000 − $382.500.000 = $417.500.000
Si se cumplen todos los requisitos del artículo 311-1:
Ganancia ocasional: $417.500.000
Exención máxima AG 2025: $248.995.000
Ganancia ocasional gravable:
$417.500.000 − $248.995.000 = $168.505.000
Impuesto:
$168.505.000 × 15 % = $25.275.750
Sin cumplir los requisitos de la exención, el impuesto sobre los $417,5 millones sería considerablemente mayor.
Te puede interesar nuestro artículo: Cambios en ganancia ocasional en venta de inmuebles ¿la exención se aplica sobre la utilidad individual o total?
¿Qué pasa con la retención del 1 % pagada en la notaría?
No confundas esta retención con la tarifa del impuesto de ganancia ocasional. El artículo 398 del ET establece que los ingresos obtenidos por una persona natural en la venta de activos fijos están sometidos, como regla general, a una retención en la fuente del 1 % del valor de la enajenación y, tratándose de inmuebles, interviene el notario.
Por ejemplo, si el apartamento se vende en:
$600.000.000
la retención del 1 % sería:
$6.000.000
Pero eso no significa que el impuesto sea de $6 millones.
El impuesto definitivo se determina en la declaración de renta aplicando las reglas de ganancia ocasional, mientras que la retención funciona como un pago anticipado imputable conforme a las reglas tributarias correspondientes.
Errores frecuentes al calcular la ganancia ocasional por venta de un inmueble
La mayoría de diferencias no surge por aplicar mal el 15 %, sino por determinar incorrectamente la base.
Evita especialmente estos errores:
- Aplicar el 15 % sobre todo el precio de venta.
- Tratar como ganancia ocasional un inmueble poseído menos de dos años.
- Sumar el reajuste del 5,81 % del artículo 70 al factor del artículo 73.
- Aplicar el artículo 73 a una sociedad, cuando esta alternativa está prevista para personas naturales.
- Utilizar cualquier avalúo comercial como si fuera el costo del artículo 72.
- No revisar el avalúo o autoavalúo del año anterior a la venta.
- Olvidar restar depreciaciones fiscales previamente deducidas.
- Sumar remodelaciones sin soporte documental.
- Aplicar automáticamente la exención de 5.000 UVT sin verificar el destino de los recursos.
- Considerar que el artículo 73 corrige automáticamente un activo que se omitió en declaraciones anteriores.
- Ignorar las reglas del artículo 90 sobre el precio fiscal de enajenación.
- Confundir la retención notarial del 1 % con el impuesto definitivo de ganancia ocasional.
Checklist del contador antes de declarar una venta de inmueble
Antes de llevar la operación al formulario de renta, prepara un papel de trabajo que permita reconstruir toda la historia fiscal:
Escritura de adquisición → año de compra → costo histórico → declaraciones anteriores → avalúo predial → mejoras → valorizaciones → depreciaciones → artículo 70 → artículo 72 → artículo 73 → precio fiscal de venta → exenciones → retención → impuesto.
Hacer esta comparación antes de diligenciar la declaración puede representar diferencias de varios millones de pesos y, más importante todavía, permite documentar por qué se escogió determinado costo fiscal ante una eventual revisión de la DIAN.
Te puede interesar nuestro artículo: Formulario 210 AG 2025: guía de casillas, topes y errores para declarar renta en 2026
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Preguntas frecuentes sobre la ganancia ocasional por venta de inmuebles
Estas son algunas de las consultas que más se presentan cuando una persona natural vende una casa, apartamento o lote y debe determinar el efecto en su declaración de renta del AG 2025.
¿Cómo se calcula la ganancia ocasional de un apartamento vendido en 2025?
Primero se determina el precio fiscal de venta y luego se resta el costo fiscal procedente. Si el inmueble fue activo fijo durante dos años o más, la utilidad constituye ganancia ocasional. Después se aplican las pérdidas y exenciones procedentes y, sobre la base gravable resultante, la tarifa del 15 %.
¿Puedo utilizar el artículo 70 y el artículo 73 al mismo tiempo?
No. Si la persona natural determina el costo utilizando el artículo 73, los ajustes del artículo 70 no se adicionan a ese mismo cálculo.
¿Toda la utilidad por vender la vivienda está exenta?
No. El artículo 311-1 permite tratar como exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad, pero exige cumplir las condiciones establecidas para el destino de los recursos de la venta. Para AG 2025 ese límite equivale a $248.995.000.
Fuentes oficiales
- Estatuto Tributario: artículos 67, 69, 70, 72, 73, 90, 280, 281, 300, 311-1, 314 y 398.
- Decreto 449 del 27 de abril de 2026, que reglamentó los artículos 70 y 73 para el año gravable 2025.
- Resolución DIAN 000193 de 2024: UVT 2025 de $49.799.
- Decreto 1920 de 2023: reglamentación de la exención prevista en el artículo 311-1 del ET.
- Concepto DIAN 013046 int. 1211 del 10 de julio de 2026: activos omitidos, períodos revisables y comparación patrimonial.
- Concepto DIAN 011625 de 2025: retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales.
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