¿Cómo tributa la ganancia ocasional por la venta de un inmueble en Colombia 2026? Guía para residentes y no residentes

Cuando un cliente te consulta cómo tributa la venta de su casa o apartamento, no basta con citar el 15 %. La operación esconde varios frentes: el cálculo del costo fiscal, la exención del artículo 311-1 del Estatuto Tributario (ET) tras la modificación de la Ley 2277 de 2022, la retención del 1 % que practica el notario según el artículo 398 del ET al momento de la escritura, y la prohibición expresa del artículo 90 del ET de declarar el inmueble por menos de su valor real. Esta guía resuelve todos los frentes con cifras 2026 y casos reales relacionados con la ganancia ocasional por la venta de bien inmueble.

• Tarifa única en 2026: 15 % de ganancia ocasional sobre la utilidad para residentes y no residentes (Arts. 314 y 316 ET, modificados por la Ley 2277 de 2022).
• Exención casa de habitación: hasta 5.000 UVT ($261.870.000 con UVT 2026 = $52.374), siempre que el dinero se deposite en una cuenta AFC y se reinvierta en otra vivienda, o se destine al pago directo de un crédito hipotecario vinculado al inmueble vendido. Tras la Ley 2277 de 2022, ya no existe el tope de 15.000 UVT sobre el avalúo del inmueble.
• Retención en la fuente: el notario practica el 1 % sobre el valor de la enajenación (Art. 398 ET), reducible por años de posesión si es casa de habitación (Art. 399 ET).
• Escriturar por menor valor: prohibido por el Art. 90 ET; la DIAN puede recalcular el impuesto y aplicar sanción por inexactitud del 100 % (Art. 647 ET), más posible proceso penal por defraudación tributaria.

 Ten en cuenta que: En 2026, la ganancia ocasional por venta de inmueble se liquida, por regla general, con tarifa del 15 % sobre la utilidad gravable cuando el bien fue un activo fijo poseído por 2 años o más. Si se trata de la casa o apartamento de habitación de una persona natural, pueden estar exentas las primeras 5.000 UVT de utilidad, equivalentes a $261.870.000 con la UVT 2026 de $52.374.

¿Qué es la ganancia ocasional por la venta de inmueble?

La ganancia ocasional es un tributo independiente del impuesto de renta que grava utilidades extraordinarias, no propias del giro ordinario del contribuyente. Está regulada en los artículos 299 a 318 del Estatuto Tributario (ET).

El artículo 300 del Estatuto Tributario señala que son ganancias ocasionales las provenientes de la enajenación de bienes que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por 2 años o más. La cuantía se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo vendido.

Cuando una persona natural o jurídica vende un activo fijo, el tratamiento tributario depende del tiempo que lo haya poseído antes de venderlo:

• Posesión de 2 años o más: la utilidad obtenida es ganancia ocasional, gravada al 15 % (Art. 300 ET).
• Posesión inferior a 2 años: la utilidad es renta ordinaria, gravada a la tarifa marginal de la cédula correspondiente, que para personas naturales puede llegar hasta el 39 % en la cédula general.

Para los inmuebles, esta regla aplica desde la fecha de adquisición registrada en la escritura pública hasta la fecha de venta. La posesión se cuenta en años completos: vender un inmueble adquirido el 15 de marzo de 2023 antes del 15 de marzo de 2025 implica renta ordinaria, no ganancia ocasional.

Lo que debes saber sobre la ganancia ocasional por venta de inmueble en 2026

Antes de calcular el impuesto, conviene separar tres conceptos: el tipo de ingreso, la tarifa aplicable y la base gravable. Estos son los puntos que debes validar con tu cliente desde el inicio.

Punto clave	Regla 2026
¿Cuándo hay ganancia ocasional?	Cuando el inmueble fue activo fijo poseído por 2 años o más.
¿Qué pasa si se vende antes de 2 años?	La utilidad se trata como renta ordinaria, no como ganancia ocasional.
Tarifa general	15 %.
Exención casa de habitación	Hasta 5.000 UVT sobre la utilidad.
Valor de 5.000 UVT en 2026	$261.870.000.
UVT 2026	$52.374.
Retención en escrituración	Depende del tipo de inmueble, uso y calidad de las partes.

¿Cuál es la tarifa de la ganancia ocasional en 2026?

Tras la Ley 2277 de 2022 (reforma tributaria), la tarifa de la ganancia ocasional quedó unificada para residentes y no residentes en el 15 %, aplicable desde el año gravable 2023 en adelante. Antes de la reforma, la tarifa era del 10 % para residentes y del 35 % para no residentes en algunos casos.

Contribuyente	Tarifa 2026	Norma
Persona natural residente	15 %	Art. 314 ET, modificado por Ley 2277/2022
Persona natural no residente	15 %	Art. 316 ET, modificado por Ley 2277/2022
Sociedad nacional o extranjera	15 %	Art. 313 ET, modificado por Ley 2277/2022
Persona natural por loterías, rifas y similares	20 %	Art. 317 ET (regla especial, no aplica a venta de inmuebles)

La base sobre la que se aplica este 15 % es la ganancia ocasional gravable: la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Si el inmueble se vende por un valor inferior a su costo fiscal, no hay ganancia ocasional, hay una pérdida que no es deducible en ganancia ocasional, salvo casos del Art. 311 ET.

Tip profesional: el punto técnico más importante no es solo conocer el 15 %, sino determinar correctamente el costo fiscal del inmueble.

¿Cómo se calcula la ganancia ocasional en la venta de un inmueble?

La fórmula básica es:

Ganancia ocasional gravable = Precio de venta − Costo fiscal del inmueble − Exenciones aplicables

El reto está en determinar bien los dos componentes y, sobre todo, el costo fiscal. Acá es donde el contador agrega valor real al cliente.

Costo fiscal del inmueble

El costo fiscal de un inmueble para personas naturales se determina por el mayor valor entre el costo de adquisición y el valor que resulte de aplicar el ajuste anual del artículo 70 del ET (reajuste fiscal). Adicionalmente, se pueden sumar:

• Costo de adquisición: precio pagado por el inmueble según la escritura pública.
• Reajuste fiscal acumulado: porcentaje que la DIAN actualiza cada año, aplicado año tras año desde la fecha de compra. Profundiza en Reajuste fiscal 2025 en Colombia.
• Mejoras y construcciones: ampliaciones, remodelaciones y obras documentadas con factura electrónica y pagos bancarizados.
• Gastos notariales y de registro de la compra original (Art. 70 Decreto 187 de 1975).
• Contribuciones por valorización efectivamente pagadas al municipio.

Si el inmueble fue recibido por herencia, donación o sucesión, el costo fiscal corresponde al valor por el cual fue declarado en la sucesión o donación, no al valor histórico de adquisición de quien lo poseía antes.

Tip profesional: El artículo 70 del Estatuto Tributario permite ajustar anualmente el costo de los bienes muebles e inmuebles que tengan el carácter de activos fijos. Ese reajuste puede ser clave en inmuebles poseídos durante varios años, porque aumenta el costo fiscal y reduce la utilidad gravable.

Precio de venta

El precio de venta es el valor pactado en la escritura pública de compraventa. Pero el Art. 90 ET fija dos límites mínimos legales que la DIAN puede aplicar de oficio si detecta subvaloración:

• El precio de venta no puede ser inferior al costo fiscal, al avalúo catastral, ni al autoavalúo del año anterior a la venta.
• El precio de venta no puede diferir notoriamente del precio comercial promedio de bienes similares en la misma zona. La DIAN considera «notorio» cuando la diferencia supera el 15 %.

Tip Profesional: El artículo 90 del Estatuto Tributario establece que el precio de enajenación corresponde al valor comercial señalado por las partes y debe coincidir con el precio comercial promedio de bienes de la misma especie. En el caso de inmuebles, no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo. Esto significa que el cliente no puede “bajar” el valor de la escritura para pagar menos impuesto. La DIAN puede desconocer el valor declarado y recalcular el impuesto sobre una base mayor.

Mejoras y remodelaciones

Las mejoras pueden aumentar el costo fiscal del inmueble, pero deben estar soportadas. No basta con que el cliente diga que remodeló la cocina, cambió pisos o amplió una zona del inmueble.

Para efectos de defensa ante la DIAN, lo recomendable es conservar:

• factura electrónica de las obras o servicios;
• contratos de obra;
• comprobantes de pago bancarizado;
• licencias o permisos, cuando apliquen;
• evidencia de que la mejora corresponde al inmueble vendido.

Si el cliente no tiene soportes, la DIAN puede rechazar ese mayor costo y aumentar la ganancia ocasional gravable.

Ejemplo numérico

Caso real: persona natural residente vendió en 2026 un apartamento que compró en 2015 por $250.000.000. Sobre esa compra hizo remodelaciones documentadas por $40.000.000 entre 2018 y 2020. El reajuste fiscal acumulado desde 2015 a 2025 le permite reconocer un costo ajustado de $410.000.000. Vende ahora en $620.000.000.

Concepto	Valor
Precio de venta	$620.000.000
Costo fiscal ajustado	($410.000.000)
Mejoras documentadas (incluidas en costo)	($40.000.000)
Ganancia ocasional bruta	$170.000.000
Tarifa	15 %
Impuesto de ganancia ocasional a pagar	$25.500.000

En este caso, si el apartamento no corresponde a casa o apartamento de habitación, la persona pagaría $25.500.000 por ganancia ocasional.

Pero si el inmueble vendido era su casa o apartamento de habitación y cumple los requisitos del artículo 311-1 del ET, la utilidad de $170.000.000 podría quedar totalmente exenta, porque está por debajo del tope de 5.000 UVT, equivalente a $261.870.000 en 2026.

¿Existe una exención de ganancia ocasional al vender la casa de habitación?

Sí. El artículo 311-1 del ET, modificado por el artículo 31 de la Ley 2277 de 2022, establece una exención de hasta 5.000 UVT sobre la utilidad obtenida en la venta de la casa o apartamento de habitación del contribuyente persona natural. Con UVT 2026 = $52.374, la exención máxima en 2026 es de $261.870.000 (5.000 UVT × $52.374 = $261.870.000).

La Ley 2277 de 2022 introdujo dos cambios importantes respecto a la versión anterior del Art. 311-1: (1) redujo la exención de 7.500 UVT a 5.000 UVT, y (2) eliminó el parágrafo que condicionaba el beneficio a que la casa o apartamento no superara 15.000 UVT de avalúo catastral o autoavalúo. En consecuencia, en 2026 ya no hay tope de valor del inmueble: la exención aplica sobre la utilidad hasta 5.000 UVT, sin importar cuánto valga el inmueble.

Para acceder a esta exención se deben cumplir todos los siguientes requisitos:

1. El inmueble debe ser la casa o apartamento de habitación del vendedor. No aplica para inmuebles destinados al arrendamiento, segunda vivienda, bodegas, locales comerciales ni lotes.
2. El contribuyente debe ser persona natural residente. La exención del Art. 311-1 no aplica a sociedades ni a no residentes.
3. El destino de los recursos debe cumplir uno de estos dos escenarios:
   • Escenario A: La totalidad de los dineros recibidos por la venta se deposita en una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) y se destina a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación.
   • Escenario B: Los dineros se destinan al pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta. En este caso no se requiere el depósito en AFC, basta con verificar el abono directo al crédito hipotecario.

Con la exención aplicada, la ganancia ocasional gravable se reduce significativamente. Volviendo al ejemplo anterior: si los $170.000.000 de utilidad correspondían a la venta de la casa de habitación y el cliente cumple los requisitos (residente fiscal en Colombia + dineros depositados en AFC o destinados al crédito hipotecario), queda totalmente exento porque $170M es inferior al tope de $261.870.000. Impuesto a pagar: $0.

Requisito	Qué debes validar
Tipo de inmueble	Debe ser casa o apartamento de habitación.
Tipo de contribuyente	Persona natural contribuyente del impuesto sobre la renta y complementarios.
Tiempo de posesión	Debe haber sido poseído por 2 años o más.
Destinación del dinero	Debe depositarse en cuenta AFC para adquirir otra vivienda o destinarse al pago total o parcial de créditos hipotecarios vinculados con la vivienda vendida.
Uso de los recursos	Si se retiran para un destino distinto, se pierde el beneficio.

Importante: según el Concepto DIAN 820 (006970) de 2025, cuando el inmueble es propiedad de dos o más personas, la exención de 5.000 UVT se aplica sobre la utilidad total de la venta, no sobre la ganancia individual de cada propietario. Los 5.000 UVT se distribuyen entre los copropietarios, no se multiplican.

¿La exención aplica a cualquier inmueble?

No. La exención del artículo 311-1 del ET aplica únicamente sobre la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación. No aplica, por regla general, a locales comerciales, bodegas, lotes, oficinas, parqueaderos independientes, inmuebles de inversión o segundas viviendas destinadas al arrendamiento.

La clave está en demostrar que el inmueble era realmente la vivienda de habitación del contribuyente. Para soportarlo, el contador puede solicitar documentos como:

• certificado de residencia;
• facturas de servicios públicos;
• dirección registrada en el RUT;
• extractos bancarios o correspondencia oficial con esa dirección;
• escrituras y soportes de uso;
• certificado de tradición y libertad;
• documentos del crédito hipotecario, si aplica.

¿Qué pasa si el inmueble pertenece a varios propietarios?

Cuando la casa o apartamento vendido pertenece a varios propietarios, la exención de 5.000 UVT no se multiplica por cada dueño. La DIAN ha señalado que el beneficio se aplica sobre la utilidad total generada por la venta del inmueble y no sobre la utilidad individual de cada copropietario.

Ejemplo:

Concepto	Valor
Utilidad total por la venta	$400.000.000
Exención máxima 2026	$261.870.000
Utilidad gravada restante	$138.130.000

En este caso, no sería correcto aplicar 5.000 UVT por cada propietario. La exención opera sobre la utilidad total de la operación.

¿Qué pasa si el vendedor es no residente fiscal en Colombia?

Cuando el propietario del inmueble vive en el exterior o no es residente fiscal en Colombia, hay que separar tres temas: el impuesto de ganancia ocasional, la declaración que debe presentar y la retención en la fuente que puede practicarse en la operación.

La tarifa de ganancia ocasional para personas naturales sin residencia fiscal en Colombia es del 15 % sobre ganancias ocasionales de fuente nacional. En el caso de inmuebles ubicados en Colombia, la utilidad derivada de su venta corresponde a una ganancia de fuente nacional.

El no residente debe revisar si está obligado a declarar en Colombia. La DIAN ha indicado que las personas naturales residentes declaran en el Formulario 210 y las no residentes en el Formulario 110.

En la práctica, el contador debe validar:

• residencia fiscal del vendedor;
• RUT actualizado;
• apoderado en Colombia, si aplica;
• costo fiscal soportado;
• retenciones practicadas en la escrituración;
• obligación de declarar;
• posibilidad de acreditar el impuesto pagado en Colombia en el país de residencia, si existe convenio para evitar la doble imposición.

¿Cómo opera la retención en la fuente en la venta de un inmueble?

Cuando el vendedor es una persona natural y el inmueble constituye activo fijo para él, la retención en la fuente está regulada por el artículo 398 del Estatuto Tributario y la practica el notario, no el comprador. Esta es la regla especial que prevalece sobre el Art. 401 ET, según el Concepto DIAN 11625 de 2025, incluso cuando el comprador es persona jurídica.

Tarifa de retención: 1 % sobre el valor de la enajenación

La retención del Art. 398 ET es del 1 % sobre el valor de la enajenación (no sobre la utilidad). Se calcula sobre el precio total pactado en la escritura, no sobre la diferencia entre precio y costo fiscal. Esta retención es un anticipo del impuesto y se imputa contra el impuesto final liquidado en la declaración anual del vendedor.

Características clave:

• Agente retenedor: el notario que autoriza la escritura pública.
• Momento del pago: el vendedor debe cancelar la retención al notario previamente a la enajenación del bien, no después.
• Base de cálculo: 1 % del valor de venta, no del valor catastral ni de la utilidad.
• Aplica para residentes y no residentes: la naturaleza de activo fijo y de vendedor persona natural es lo que activa el Art. 398 ET, independientemente de dónde resida el vendedor (Concepto DIAN 907000 de 2020 y Oficio DIAN 1472).
• Decreto 572 de 2025: sustituyó el inciso tercero del Art. 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016. Los notarios deben atender este decreto en la operativa de retención, según el Concepto DIAN 11625 de 2025.

En 2026, la revisión debe considerar además la destinación del inmueble y las reglas vigentes sobre retención en la adquisición de bienes raíces. La doctrina DIAN sobre el Decreto 572 de 2025 precisó que para vivienda de habitación se aplica una tarifa sobre las primeras 10.000 UVT y otra sobre el exceso; y para inmuebles con uso distinto a vivienda de habitación, la retención es del 2,5 %.

Caso	Tratamiento general
Persona natural vende activo fijo inmueble	Debe revisarse la retención del art. 398 ET y reglas reglamentarias vigentes.
Comprador persona jurídica	Puede existir obligación de verificar o practicar retención según el caso.
Inmueble vivienda de habitación	Reglas especiales por tramo en UVT.
Inmueble distinto a vivienda	Puede aplicar tarifa del 2,5 % según la reglamentación vigente.
No residente	Debe analizarse además el régimen de pagos al exterior y la obligación formal de declarar.

Por eso no es recomendable afirmar que la retención siempre es del 15 % sobre la utilidad. La tarifa del 15 % corresponde al impuesto de ganancia ocasional, mientras que la retención en la fuente se analiza con reglas propias.

Disminución de la retención por casa de habitación (Art. 399 ET)

El artículo 399 del ET y el artículo 1.2.4.5.1 del Decreto 1625 de 2016 permiten disminuir la retención del 1 % cuando el activo enajenado corresponde a la casa o apartamento de habitación del vendedor:

• La retención se reduce en 10 % por cada año transcurrido entre la compra y la enajenación de la casa o apartamento de habitación.
• El tope máximo de disminución es del 60 %, es decir, después de 6 años o más de posesión, la retención mínima es del 40 % de la tarifa original (0,4 % del valor de la venta).
• Solo aplica si el inmueble fue casa o apartamento de habitación del enajenante; no aplica para segunda vivienda, lotes ni inmuebles arrendados.

Cuando el vendedor cumple los requisitos del Art. 311-1 ET (exención de ganancia ocasional) y lo soporta ante el notario con el certificado de tradición y libertad que acredite los 2 años o más de posesión, el formulario de declaración o factura del predial, y los soportes de destino de los recursos a AFC o pago de crédito hipotecario, el notario puede no aplicar retención por el monto exento.

Comparativo: ¿Quién retiene según el tipo de vendedor y comprador?

Vendedor	Comprador	Norma aplicable	Quién retiene	Tarifa
Persona natural (activo fijo)	Persona natural	Art. 398 ET	Notario	1 % sobre valor de venta
Persona natural (activo fijo)	Persona jurídica	Art. 398 ET (prevalece por especialidad)	Notario	1 % sobre valor de venta
Persona natural no residente (activo fijo)	Persona natural o jurídica	Art. 398 ET (Oficio DIAN 907000/2020)	Notario	1 % sobre valor de venta
Persona jurídica	Persona jurídica	Art. 401 ET (parágrafo)	Comprador (agente retenedor)	2,5 % sobre valor de venta
Persona jurídica	Persona natural	No procede retención	Ninguno	0 %

Caso especial: vendedor no residente en Colombia

Cuando el propietario del inmueble vive en el exterior (no residente fiscal en Colombia), la venta tiene reglas adicionales sobre tarifa, retención y manejo cambiario que el contador debe controlar. Esta sección resume lo que rara vez se cubre en otras guías.

Tarifa aplicable al no residente

Desde la Ley 2277 de 2022, el Art. 316 ET unificó la tarifa de la ganancia ocasional para no residentes en el 15 %, igual que para los residentes. Aplica a la utilidad neta entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble situado en Colombia.

El no residente no puede aplicar la exención del Art. 311-1 ET de la casa de habitación, porque esa norma exige residencia fiscal en Colombia. Si el inmueble fue casa de habitación del cliente antes de irse al exterior, la exención se pierde una vez deja de ser residente.

Retención del 1 % por el notario, no por el comprador

El error más común al asesorar la venta de un no residente es asumir que el comprador (cuando es persona jurídica) practica una retención del 15 % sobre la utilidad. No es así. El Oficio DIAN 907000 de 2020 y el Oficio DIAN 1472 confirmaron que, cuando el inmueble constituye activo fijo del vendedor persona natural (residente o no residente), aplica el Art. 398 ET: retención del 1 % sobre el valor de la enajenación, practicada por el notario al momento de la escritura.

Esta retención se imputa contra el impuesto final que el no residente debe declarar en Colombia. Para presentar la declaración, el no residente necesita: (a) actualizar el RUT con dirección en el exterior, (b) nombrar apoderado en Colombia, y (c) presentar Formulario 110 ante la DIAN.

Régimen cambiario y giro de divisas

Si el no residente quiere girar el producto de la venta al exterior, la operación está sujeta al régimen cambiario colombiano. La Resolución Externa 1 de 2018 del Banco de la República y la Circular Reglamentaria DCIN-83 regulan el procedimiento.

• Declaración de cambio: se debe presentar el Formulario 5 («Declaración de cambio por inversiones internacionales») en el momento de hacer el giro, indicando que se trata de la venta de un activo inmobiliario.
• Intermediario del Mercado Cambiario (IMC): el giro debe canalizarse a través de un IMC autorizado (banco comercial o casa de cambio). El IMC verifica que los recursos provienen de una operación legítima.
• Soporte de origen: se debe tener disponible la escritura de compraventa, certificación del impuesto pagado a la DIAN y, según el caso, el certificado de la registraduría de instrumentos públicos.

Convenios de doble imposición (CDI)

Si el no residente vive en un país con el que Colombia tiene firmado un convenio para evitar la doble imposición, puede acreditar el impuesto pagado en Colombia contra el impuesto que le cobren en su país de residencia. Colombia tiene CDI vigentes con España, Chile, Suiza, México, Canadá, Corea del Sur, India, Portugal, República Checa, Reino Unido, Francia, Italia, Japón, Emiratos Árabes Unidos, entre otros.

El cliente debe solicitar al apoderado en Colombia un certificado de impuestos pagados (certificado de retención o copia del recibo oficial de pago) para presentarlo en la declaración de impuestos de su país de residencia. Cada CDI tiene reglas particulares sobre los inmuebles, generalmente bajo el criterio de «el inmueble se grava donde está situado», lo que implica que Colombia conserva el derecho de gravar prioritariamente.

¿Se puede escriturar por menor valor para pagar menos impuesto?

No. Es una práctica ilegal expresamente prohibida por el Art. 90 del ET y, además de no funcionar fiscalmente, expone a sanciones gravísimas tanto al vendedor como al comprador. Esta es una de las preguntas más recurrentes que recibe el contador, y conviene tener clara la respuesta para asesorar al cliente.

Lo que establece el Art. 90 del Estatuto Tributario

El Art. 90 ET fija dos pisos legales que la DIAN puede aplicar de oficio cuando detecta que el precio declarado en la escritura es menor al valor real del inmueble:

Piso legal	Regla	Consecuencia si se incumple
Piso 1: valor mínimo objetivo	El precio de venta no puede ser inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo del año anterior.	La DIAN recalcula el impuesto sobre el mayor de esos valores.
Piso 2: valor comercial promedio	El precio declarado no puede diferir notoriamente del precio comercial promedio de bienes similares en la misma zona.	La DIAN considera «notorio» una diferencia superior al 15 %. Recalcula el impuesto al valor real estimado por estudio de mercado.

La DIAN cruza información en tiempo real con el IGAC, las notarías, las oficinas de registro de instrumentos públicos, las bases catastrales municipales y los avisos de venta publicados en portales inmobiliarios. La detección de subvaloraciones se ha automatizado considerablemente en los últimos años.

Riesgos para el vendedor: sanciones y proceso penal

Si la DIAN detecta que la operación se escrituró por menor valor, las consecuencias son tres:

1. Recálculo del impuesto sobre el valor real, con la tarifa del 15 % aplicada sobre la ganancia ocasional que efectivamente existió.
2. Sanción por inexactitud del 100 % del mayor impuesto determinado (Art. 647 ET), reducible por allanamiento conforme al Art. 640 ET.
3. Intereses moratorios calculados a la tasa de usura certificada por la Superintendencia Financiera, desde la fecha en que el impuesto debió pagarse hasta la fecha del pago efectivo. Profundiza en nuestro editorial: Sanción por no declarar y otras sanciones tributarias.

Adicionalmente, el Art. 434A del Código Penal tipifica el delito de defraudación o evasión tributaria, con pena de prisión de 36 a 60 meses cuando el monto del impuesto omitido sea igual o superior a 250 SMMLV y no exceda 2.500 SMMLV, y pena más severa para montos superiores. Con SMMLV 2026 = $1.750.905, eso equivale a omisiones desde $437.726.250 hacia arriba.

El costo oculto para el comprador

Lo que muchos clientes no calculan es que escriturar por menor valor también golpea fiscalmente al comprador. La razón: el costo fiscal del inmueble para él queda registrado por el valor declarado en la escritura, no por el valor real que pagó. Cuando el comprador venda ese mismo inmueble en el futuro:

• Su costo fiscal será artificialmente bajo.
• Su ganancia ocasional o renta gravable al vender será mayor a la real.
• Pagará el 15 % de ganancia ocasional sobre una utilidad inflada artificialmente: termina pagando el impuesto que el vendedor original le «ahorró», más el reajuste fiscal de los años intermedios.

Por esta razón, los compradores informados rechazan esta práctica o la aceptan únicamente a cambio de un descuento adicional equivalente al impuesto futuro proyectado, lo que destruye cualquier ahorro fiscal del vendedor.

Alternativas legales para reducir la ganancia ocasional

Existen palancas legales y documentadas para reducir la base gravable de la ganancia ocasional, sin riesgo de sanción ni de proceso penal:

• Aplicar la exención del Art. 311-1 ET si el inmueble es la casa de habitación y se cumplen los requisitos (residencia fiscal + AFC o pago de crédito hipotecario).
• Documentar correctamente todas las mejoras, ampliaciones y remodelaciones con factura electrónica, contratos y pagos bancarizados: suben el costo fiscal y bajan la ganancia.
• Aplicar el reajuste fiscal anual del Art. 70 ET acumulado durante toda la posesión del inmueble.
• Incluir gastos notariales y de registro de la compra original como mayor valor del costo (Decreto 187 de 1975).
• Sumar contribuciones por valorización efectivamente pagadas durante la posesión.
• Considerar el momento de la venta: si el inmueble se compró hace menos de 2 años, esperar a cumplir los 2 años antes de vender convierte la utilidad de renta ordinaria (hasta 39 %) en ganancia ocasional (15 %).
• Aprovechar la disminución de retención del Art. 399 ET en casa de habitación con más de 6 años de posesión: la retención del notario baja del 1 % al 0,4 %.

La recomendación práctica es crear una carpeta de soporte antes de la venta. Esa carpeta debe incluir escritura de compra, certificado de tradición, facturas de mejoras, pagos bancarios, recibos de valorización, avalúos, información catastral y documentos del crédito hipotecario.

¿Cómo se declara y se paga la ganancia ocasional?

La ganancia ocasional se incluye en la declaración anual de renta del contribuyente, en la cédula independiente correspondiente. Para personas naturales residentes, en el Formulario 210; para personas jurídicas, en el Formulario 110; para no residentes con apoderado en Colombia, en el Formulario 110 con régimen específico.

El pago se realiza en la misma fecha del vencimiento de la declaración anual del año gravable en que ocurrió la venta. Para el año gravable 2025, los plazos van entre agosto y octubre de 2026, según el último dígito del NIT. Profundiza en Declaración de renta persona natural AG 2025.

La retención del 1 % practicada por el notario al momento de la escritura se imputa contra el impuesto final declarado. El exceso se traduce en saldo a favor que el contribuyente puede solicitar en devolución o compensación. Si el vendedor aplica la exención del Art. 311-1 ET y la retención del notario fue completa, podrá solicitar la devolución total de la retención mediante la declaración anual.

Ejemplo:

Concepto	Valor
Impuesto de ganancia ocasional calculado	$25.500.000
Retención practicada en la venta	$6.200.000
Saldo por pagar en declaración	$19.300.000

Si la retención supera el impuesto final, puede generarse saldo a favor, sujeto a los requisitos de devolución o compensación.

¿Qué documentos debe pedir el contador antes de calcular la ganancia ocasional?

Antes de calcular la utilidad, el contador debe construir el expediente tributario de la venta. Esto evita liquidaciones incompletas y reduce el riesgo de ajustes de la DIAN.

Solicita como mínimo:

• escritura pública de compra;
• escritura pública de venta o promesa de compraventa;
• certificado de tradición y libertad;
• avalúo catastral o autoavalúo;
• impuesto predial del año de venta y años anteriores;
• facturas electrónicas de mejoras;
• soportes bancarios de pagos de mejoras;
• recibos de valorización;
• gastos notariales y de registro de la compra;
• soportes de crédito hipotecario;
• certificación de cuenta AFC, si aplica;
• RUT del vendedor;
• certificado de residencia fiscal, si el vendedor vive en el exterior;
• certificado de retenciones practicadas.

Errores frecuentes del contador al asesorar la venta de un inmueble

Esta operación suele parecer sencilla, pero concentra varios errores técnicos. Estos son los más frecuentes:

Error	Riesgo	Cómo evitarlo
Confundir la tarifa del 10 % anterior con la del 15 % vigente	Calcular el impuesto por debajo del impuesto real.	Revisar normatividad actualizada.
Usar la exención antigua de 7.500 UVT	Calcular una exención superior a la vigente	Aplicar 5.000 UVT desde la Ley 2277 de 2022.
Mantener el límite de 15.000 UVT	Negar o condicionar indebidamente el beneficio	Recordar que ese límite fue eliminado.
Aplicar la exención del Art. 311-1 ET cuando el inmueble no era casa de habitación	Aplicar una renta exenta no procedente, puede convertir la ganancia ocasional en una renta ordinaria.	El requisito de «habitación» es objetivo: el inmueble debe haber sido el lugar donde residía el contribuyente.
Confundir impuesto final con retención	Explicar mal el pago en notaría	Separar tarifa de ganancia ocasional y retención en fuente.
No verificar la fecha exacta de adquisición para confirmar si la posesión cumple 2 años	Errar este punto convierte ganancia ocasional en renta ordinaria.	Verificar siempre la fecha de adquisición real en escrituras.
No aplicar reajuste fiscal	Pagar más impuesto del necesario	Actualizar el costo fiscal permitido.
No soportar mejoras	Riesgo de rechazo del mayor costo	Exigir factura electrónica y pagos bancarizados.
Escriturar por menor valor	Sanciones, intereses y ajuste DIAN	Usar valores reales y soportables.
No revisar residencia fiscal	Declaración y retención mal tratadas	Confirmar residencia fiscal antes de la venta.
Ignorar el régimen cambiario en ventas de no residentes que giran las divisas al exterior.	Sin Formulario 5 y canalización por IMC, los recursos quedan estancados o generan procesos sancionatorios cambiarios.	Antes de la escritura debe verificarse si el inmueble estaba registrado como inversión extranjera, coordinar la canalización del giro con un IMC o cuenta de compensación, suministrar la información cambiaria exigida por el Banco de la República y tramitar la cancelación del registro de inversión internacional cuando corresponda.
No revisar cuenta AFC o pago de crédito	Pérdida de la exención	Documentar la destinación del dinero.
No revisar copropietarios	Aplicar mal la exención	Recordar que las 5.000 UVT aplican sobre la utilidad total.

¿Cómo gestionar la venta de un inmueble con Alegra?

Para los contadores que asesoran personas naturales con operaciones de venta de inmuebles, el reto está en mantener actualizado el costo fiscal con todos sus componentes (compra, mejoras, reajuste anual), aplicar correctamente la exención del Art. 311-1 ET cuando corresponde, y consolidar la ganancia ocasional en la declaración anual del cliente. Alegra Contabilidad permite llevar el control patrimonial del cliente con el detalle de cada activo fijo, registrar mejoras documentadas en cualquier momento del año y generar los reportes consolidados para alimentar el Formulario 210 sin trabajo manual de Excel.

Adicionalmente, mantiene actualizadas las UVT vigentes y los topes de exención en cada año, lo que reduce el riesgo de aplicar reglas vencidas o cifras desactualizadas en la asesoría al cliente.

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Preguntas frecuentes sobre la ganancia ocasional por venta de inmuebles

Resolver las dudas frecuentes sobre la ganancia ocasional por venta de inmuebles ayuda a evitar errores costosos antes de firmar una escritura o presentar la declaración de renta. En esta sección aclaramos:

¿La tarifa del 15 % de ganancia ocasional aplica también para sociedades?

Sí. Desde la Ley 2277 de 2022, el Art. 313 ET fija la tarifa de ganancia ocasional para sociedades nacionales y extranjeras en el 15 %, sobre la utilidad obtenida en la venta de activos fijos poseídos por más de 2 años.

¿Cuánto es exactamente la exención de casa de habitación en 2026?

Son 5.000 UVT de utilidad exenta. Con UVT 2026 = $52.374, el tope máximo de exención es de $261.870.000. Esta cifra rige desde el año gravable 2023 por la modificación del Art. 31 de la Ley 2277 de 2022 al Art. 311-1 ET. El antiguo tope de 7.500 UVT y la condición de que el inmueble no superara 15.000 UVT de avalúo quedaron eliminados.

¿Qué pasa si vendo el inmueble antes de cumplir 2 años de posesión?

La utilidad obtenida no es ganancia ocasional sino renta ordinaria. Para personas naturales residentes, se grava en la cédula general a la tarifa marginal correspondiente, que puede llegar hasta el 39 %. Para personas jurídicas, a la tarifa general del impuesto de renta (35 %). Generalmente conviene esperar a cumplir los 2 años antes de vender, salvo razones financieras o personales que justifiquen lo contrario.

¿Quién practica la retención cuando el comprador es persona jurídica?

El notario, no el comprador. Cuando el vendedor es persona natural y el inmueble es un activo fijo para él, el Art. 398 ET prevalece sobre el Art. 401 ET por especialidad de la norma, según el Concepto DIAN 11625 de 2025. El notario practica la retención del 1 % sobre el valor de la enajenación al momento de la escritura, y el comprador persona jurídica no debe practicar retención adicional.

¿Puede un no residente aplicar la exención de la casa de habitación?

No. El Art. 311-1 ET exige que el contribuyente sea persona natural residente fiscal en Colombia. Quien dejó de ser residente al irse al exterior pierde el derecho a esa exención, aun cuando el inmueble haya sido su casa de habitación antes de migrar.

¿Qué documentos debo conservar para soportar el costo fiscal del inmueble?

Escritura pública de compra, recibos de pago de los gastos notariales y de registro, facturas electrónicas de las mejoras y remodelaciones, soportes bancarios de pago de esas mejoras, recibos de contribución por valorización, certificados catastrales históricos y, si aplica, la sucesión o acta de partición cuando el inmueble fue recibido por herencia. La DIAN puede pedir estos soportes hasta 5 años después de presentada la declaración (Art. 632 ET).

Fuentes oficiales

• Presidencia de la República de Colombia. (1989). Decreto 624 de marzo 30 de 1989 — Estatuto Tributario, artículo 311-1 (Utilidad en la venta de la casa o apartamento), modificado por Ley 2277/2022.
• Presidencia de la República de Colombia. (1989). Decreto 624 de marzo 30 de 1989 — Estatuto Tributario, artículos 398 y 399 (Retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales).
• Presidencia de la República de Colombia. (1989). Decreto 624 de marzo 30 de 1989 — Estatuto Tributario, artículo 90 (Determinación del precio de venta).
• Congreso de la República. (2022). Ley 2277 de diciembre 13 de 2022 — Reforma tributaria.
• Ministerio de Hacienda y Crédito Público. (2016). Decreto 1625 de octubre 11 de 2016 — Decreto Único Reglamentario Tributario.
• Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales. (2025). Concepto 11625 de 2025 — Retención en la fuente en venta de inmuebles, prevalencia del Art. 398 ET.
• Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales. (2025). Resolución 000238 de diciembre 15 de 2025 — UVT 2025 y 2026.
• Banco de la República. Régimen cambiario colombiano — Resolución Externa 1 de 2018 y Circular Reglamentaria DCIN-83.

 

Contanos en los comentarios qué tipo de operaciones de venta de inmuebles te consultan más tus clientes y qué dudas específicas tenés sobre el caso del no residente o sobre la retención del notario. No olvides que en la sección de impuestos de Siempre Al Día podrás encontrar más contenido sobre ganancia ocasional, declaración de renta y normativa actualizada para tu ejercicio profesional.