Conjuntos residenciales deben pagar IVA por explotación económica de zonas comunes

Los conjuntos residenciales deben pagar IVA por la explotación económica de sus zonas comunes. Así lo indicó la Dian el 14 de marzo de 2025 a través del Comunicado de Prensa No. 19.  La entidad reiteró, que  el alquiler de estas zonas comunes, como parques, salones comunales, parqueaderos y otros espacios compartidos, está sujeto al Impuesto sobre las Ventas —IVA—.

Te explicamos detalladamente cómo afecta esta medida a la contabilidad de los conjuntos residenciales y cómo puedes garantizar el cumplimiento fiscal de manera eficiente.

¿Cuándo los conjuntos residenciales deben pagar IVA en la explotación de zonas comunes?

La Dian indicó, que el alquiler de zonas comunes en propiedades horizontales, sean estas de uso residencial, comercial o mixto, está gravado con el IVA, independientemente de si el arrendatario es un residente del conjunto o un tercero.

Tip Alegra: La entidad indicó que el alquiler de las zonas comunes en propiedades horizontales es un servicio como cualquier otro y, en consecuencia, está gravado con IVA, tal como fue aclarado por el Consejo de Estado en la Sentencia 16866 de 2014.

Esto implica que los conjuntos residenciales que alquilen espacios como:

• Parqueaderos
• Salones comunales
• Piscinas
• Gimnasios
• Zonas deportivas

Deberán aplicar un IVA del 19 % sobre el monto del alquiler. Este impuesto debe ser facturado y declarado a través del sistema de facturación electrónica.

Propiedades horizontales de uso residencial y su calidad de no contribuyentes de renta

Las propiedades horizontales de uso residencial no se consideran contribuyentes del impuesto sobre la renta, ni están obligadas a presentar esta declaración. Sin embargo, esto no las exime de pagar IVA, por los servicios de alquiler que ofrecen.

¿Cuándo no se aplica el IVA?

Es importante destacar que el IVA no se aplica en algunos casos, como cuando el uso de estas zonas comunes está incluido en la cuota de administración mensual y no se cobra de manera independiente. Por ejemplo, si un conjunto residencial cobra una cuota de administración que cubre tanto el mantenimiento como el uso de las zonas comunes sin realizar un cobro adicional por el alquiler de estas áreas, no se aplica el IVA.

Lo mismo aplicará cuando el uso de estas zonas comunes se dé a manera de préstamo.

Ejemplo práctico del efecto del IVA

Imaginemos que un conjunto residencial tiene un salón comunal que se alquila para eventos y no está incluido dentro de la cuota de administración de los residentes. El alquiler tiene un costo de $500.000. Este alquiler deberá incluir un IVA del 19 %, lo que representará un valor adicional de $95.000. Por lo tanto, el costo total que deberá abonar el arrendatario será de $595.000.

Si la propiedad horizontal no facturó este IVA correctamente y no lo incluyó en su declaración de impuestos, podría enfrentarse a sanciones por no cumplir con la normativa fiscal.

Revisiones efectuadas por la Dian a propiedades horizontales

En 2024, se llevaron a cabo reuniones con agremiaciones y representantes legales de propiedades horizontales en todo el país. Estas reuniones permitieron recopilar evidencias y realizar análisis que resultaron en la reclasificación de más de 1.200 conjuntos residenciales que no cumplían con sus obligaciones fiscales respecto al IVA. 

Actualmente, se continúa con el proceso de reclasificación de oficio para más de 90 copropiedades que enfrentan situaciones similares, debido a la explotación económica de áreas comunes como parqueaderos y salones comunales, las cuales generan ingresos sujetos al IVA.

Debate sobre el IVA en zonas comunes de conjuntos residenciales

La instrucción de la Dian ha generado un intenso debate en la comunidad contable. La cuestión central es si realmente debería cobrarse IVA cuando el dinero recaudado por esta explotación se reinvierte en la mejora de las zonas comunes. Varios escenarios requieren una revisión exhaustiva para determinar si cumplen con las características de ser un hecho generador del impuesto. Además, la naturaleza de los servicios prestados y su relación con la actividad económica de los conjuntos residenciales también son aspectos cruciales a considerar.

En última instancia, la discusión gira en torno a la interpretación de las normas fiscales y su aplicación práctica en este contexto específico, por lo que desde el Equipo Siempre Al Día, se considera que debería haber un pronunciamiento más específico por parte de la entidad frente a estas situaciones particulares.

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