Avalúo catastral en la declaración de renta: ¿Cuál se incluye como valor patrimonial y cuál como costo fiscal?

En la contabilidad y los impuestos en Colombia, el avalúo catastral de los bienes inmuebles juega un papel clave.

• ¿Cómo se puede incluir el avalúo catastral en la declaración de renta? Como valor patrimonial del activo o como costo fiscal al memento de venderlo.
• ¿El avalúo catastral es igual al autoavalúo catastral? No, en el primero no hay intermediación del propietario; mientras que en el segundo sí.

A continuación, explicamos los aspectos que debes tener en cuenta como contador.

¿Qué es el avalúo catastral?

El avalúo catastral es el valor oficial asignado a un inmueble por la autoridad catastral, como el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o la oficina de catastro municipal. 

Este valor se calcula mediante metodologías técnicas y se utiliza principalmente como base para impuestos territoriales, como el impuesto predial. 

Tip Alegra: El avalúo catastral es el valor fiscal que el Estado le asigna a una propiedad, no necesariamente igual al valor comercial de mercado. Por lo general, los avalúos catastrales se actualizan periódicamente de manera automática por las entidades catastrales, sin que el propietario tenga que solicitarlos.

¿Cuál es la diferencia entre el avalúo catastral y el autoavalúo catastral?

Es importante distinguir entre el avalúo catastral y el autoavalúo catastral. El avalúo catastral tradicional, como mencionamos, lo determina automáticamente la autoridad catastral sin mediación del dueño. En cambio, el autoavalúo catastral es una figura que permite al propietario solicitar proactivamente una estimación del valor de su inmueble ante la autoridad catastral. 

Para ello, debe presentar su solicitud antes del 30 de junio de cada año, y el valor estimado no puede ser inferior al avalúo oficial vigente. Si la autoridad aprueba esa solicitud, el nuevo valor (autoavalúo) queda registrado como avalúo catastral del predio con fecha 31 de diciembre de ese año.

Tip Alegra: El avalúo catastral es el valor fijado de oficio por el catastro, mientras que autoavalúo catastral es un valor autoestimado por el dueño pero validado por la autoridad. Ambos valores pueden ser utilizados para efectos fiscales, pero su origen es distinto: uno es automático y el otro es gestionado por el contribuyente.

¿En qué consiste incluir el valor patrimonial de un inmueble en la declaración de renta?

Al hacer la declaración de renta, una persona natural debe incluir sus bienes inmuebles dentro del patrimonio bruto al 31 de diciembre del año gravable. El valor patrimonial de un inmueble es básicamente el valor por el cual dicho bien se declara como parte del patrimonio. 

¿Cómo se determina el valor patrimonial de un inmueble? 

Depende de si el contribuyente esta obligado o no a llevar contabilidad: 

•  Contribuyentes obligados a llevar contabilidad: Declaran el inmueble por su costo fiscal, generalmente equivalente al costo de adquisición ajustado (precio de compra más mejoras, menos depreciaciones si aplican). En estos casos no se usa el avalúo catastral para valorar el patrimonio, sino el costo según registros contables.
• Contribuyentes no obligados a llevar contabilidad: Deben declarar el inmueble por el mayor valor entre varias bases: el costo de adquisición (más mejoras), el costo fiscal ajustado si existe, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado a final del año. 

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¿Qué año de avalúo catastral se usa como valor patrimonial? 

Aquí es donde es crucial no confundirse de período. En la declaración de renta de un año gravable dado, se utiliza el avalúo catastral vigente para ese mismo año gravable. Es decir, si estamos preparando la declaración de renta del año gravable 2024 (que se presenta en 2025), debemos tomar el avalúo catastral correspondiente al año 2024 como referencia para declarar el valor patrimonial.

Por ejemplo, si el avalúo catastral de la casa de Juan (no obligado a llevar contabilidad) al 2024 es de $300.000.000 millones y su costo de compra fue $200.000.000  millones, Juan deberá declarar ese inmueble por $300 millones en su patrimonio del año 2024, por ser el valor más alto.

¿Cuál avalúo catastral se toma como costo fiscal al vender un inmueble?

Además de servir para valorar el patrimonio, el avalúo catastral (o el autoavalúo) tiene otro rol importante: puede ser utilizado como costo fiscal al calcular la utilidad en la venta de un inmueble. El costo fiscal es el valor que se resta al precio de venta para determinar la ganancia ocasional o renta por la enajenación del bien. Normalmente, el costo fiscal es el costo de adquisición ajustado; sin embargo, la normativa tributaria ofrece la opción de usar el avalúo catastral como costo, bajo ciertas condiciones.

El artículo 72 del Estatuto Tributario (ET) establece que “el avalúo declarado para fines del impuesto predial unificado … podrá ser tomado como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional en la enajenación de inmuebles que sean activos fijos del contribuyente”. 

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Ahora bien, para hacer uso de esta opción, el avalúo catastral (o autoavalúo) considerado debe ser el que figure en la declaración del impuesto predial unificado o en la declaración de renta del año anterior al de la venta. En otras palabras, se toma el avalúo catastral del año previo a la enajenación como costo fiscal.

Por ejemplo, si un contribuyente vende su inmueble durante el año 2024, podrá optar por usar el avalúo catastral del año 2023 como el costo fiscal del bien en la declaración de renta donde incluya esa venta. Esto puede ser muy útil cuando el avalúo ha aumentado con el tiempo y es mayor que el costo histórico de adquisición, ya que usar el avalúo más alto reduce la ganancia gravable por la venta.

Es importante resaltar que, para beneficiarse de esta medida, dicho avalúo debía existir y estar reportado en el año previo. Por eso, si el propietario considera que el avalúo oficial es bajo, puede haber realizado un autoavalúo en 2023 para incrementarlo, de modo que ese valor mayor figure como valor patrimonial en 2023 y luego servir como costo fiscal en 2024. 

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¿Cuál es el período del avalúo catastral que debe considerarse para incluir el costo fiscal en la enajenación de un inmueble?  Participa compartiendo tu respuesta en la sección de comentarios.  Sigue consultando nuestro portal Siempre Al Día para estar siempre actualizado en novedades tributarias, contables y financieras. ¡Comparte este artículo con tus colegas para que más personas estén Siempre Al Día!