Arrendamientos en la declaración de renta de persona natural AG 2025: Cédula en el formulario 210 y costos asociados
Declarar correctamente los arrendamientos exige diferenciar los costos directos de las deducciones especiales, aplicar la base de retención vigente en cada periodo y conciliar los cánones con los soportes del contribuyente. Una clasificación equivocada, la depreciación del terreno o el desconocimiento de las reglas de facturación e IVA pueden alterar la renta líquida y generar inconsistencias ante la DIAN.
Escrito por:
Dana Becerra
Equipo Siempre Al Día
Contenido revisado por:
Equipo Alegra
Actualizado el: 06 Ago 2026
17 min de lectura
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Los arrendamientos en la declaración de renta de persona natural AG 2025 se clasifican como rentas de capital dentro de la cédula general del formulario 210. Para determinar su resultado fiscal deben incluirse los ingresos realizados durante 2025 y restarse los costos y gastos que tengan relación con la actividad, estén debidamente soportados y cumplan los requisitos establecidos en el Estatuto Tributario.
Además, el contador debe verificar las retenciones practicadas, el tratamiento del IVA, la valoración patrimonial del inmueble y las reglas de facturación. Para el AG 2025 también resulta indispensable considerar que la base mínima de retención por arrendamiento de inmuebles cambió a partir del 1 de junio de 2025.
En esta guía te explicamos cómo declarar los cánones en el formulario 210, qué costos pueden restarse, cómo aplicar la retención del 3,5 %, qué ocurre con las pérdidas y cuáles errores debes evitar.
- ¿En qué sección del formulario 210 se declaran? En la sección de rentas de capital de la cédula general.
- ¿En qué casilla se informan los ingresos? En la casilla 58 del formulario 210.
- ¿Dónde se registran los costos y gastos? En la casilla 60, siempre que sean fiscalmente procedentes.
- ¿Cuál es la retención por arrendamiento de inmuebles? El 3,5 % cuando el pagador tiene la calidad de agente retenedor y se supera la base mínima aplicable.
- ¿Cuál fue la base mínima durante 2025? Hasta mayo fue de 27 UVT, equivalentes a $1.344.573. Desde el 1 de junio fue de 10 UVT, equivalentes a $497.990.
- ¿Los costos del inmueble están sometidos al límite del 40 %? No por su naturaleza de costos o gastos procedentes. El límite controla las rentas exentas y deducciones especiales imputables a la cédula general.
- ¿El arrendamiento de vivienda causa IVA? No. El servicio de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda está excluido del IVA. La exclusión no elimina automáticamente la obligación de facturar.
¿En qué cédula del formulario 210 van los arrendamientos en la declaración de renta de persona natural?
Los ingresos obtenidos por arrendar bienes muebles o inmuebles se clasifican como rentas de capital. Esta categoría también comprende intereses, rendimientos financieros, regalías y explotación de la propiedad intelectual.
Las rentas de capital forman parte de la cédula general, junto con las rentas de trabajo y las rentas no laborales. Sin embargo, cada tipo de renta mantiene su propia sección de depuración dentro del formulario 210.
Por tanto, no debe registrarse un canon de arrendamiento ordinario como renta no laboral únicamente porque la persona desarrolla otras actividades económicas.
Te puede interesar nuestro artículo: Rentas líquidas gravables en el formulario 210 AG 2025.
¿Qué ingresos por arrendamiento deben declararse?
En la casilla 58 se informan los ingresos derivados del arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, entre ellos:
- Viviendas, apartamentos y casas.
- Oficinas, locales comerciales y bodegas.
- Lotes, terrenos y predios rurales.
- Parqueaderos entregados en arrendamiento.
- Vehículos, maquinaria y equipos.
- Otros bienes cuyo uso se cede a cambio de un canon.
- Regalías y explotación de propiedad intelectual, aunque estos conceptos deben analizarse separadamente.
El formulario 210 indica expresamente que los valores recibidos por el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles se registran como ingresos brutos de rentas de capital.
¿Se declara lo facturado o lo recibido?
Depende de si la persona está obligada a llevar contabilidad:
| Tipo de contribuyente | Momento general de reconocimiento |
| No obligado a llevar contabilidad | Cuando el ingreso se recibe efectivamente o se extingue la obligación mediante una forma equivalente al pago |
| Obligado a llevar contabilidad | Cuando el ingreso se devenga contablemente, salvo las excepciones fiscales |
Por ello, un canon de diciembre cobrado en enero del año siguiente puede tener un tratamiento diferente según la condición contable del contribuyente.
¿Cómo se registran los arrendamientos en el formulario 210?
Las principales casillas de la sección de rentas de capital son:
| Casilla | Concepto |
|---|---|
| 58 | Ingresos brutos de las rentas de capital |
| 59 | Ingresos no constitutivos de renta |
| 60 | Costos y deducciones procedentes |
| 65 | Total de rentas exentas |
| 68 | Total de deducciones especiales imputables |
| 69 | Rentas exentas y deducciones imputables limitadas |
| 70 | Renta líquida ordinaria del ejercicio |
| 71 | Pérdida líquida del ejercicio |
| 72 | Compensaciones por pérdidas de rentas de capital |
| 73 | Renta líquida ordinaria de las rentas de capital |
La operación de la casilla 70 toma los ingresos de la casilla 58 y resta los ingresos no constitutivos, los costos y gastos de la casilla 60 y las rentas exentas o deducciones limitadas de la casilla 69.
Te puede interesar: Formulario 210 AG 2025: guía de casillas, topes y errores para declarar renta en 2026
¿Qué costos y deducciones pueden restarse de los arrendamientos en la declaración de renta de persona natural?
El artículo 336 permite restar de las rentas de capital los costos y gastos que cumplan los requisitos generales de procedencia y sean imputables a esa renta específica. No basta con que el contribuyente sea propietario del inmueble: debe existir relación entre la erogación y la generación o conservación del ingreso.
Entre los conceptos que pueden evaluarse se encuentran:
Impuesto predial
El impuesto predial efectivamente pagado puede ser deducible cuando tenga relación de causalidad con la actividad económica que genera los cánones. Su fundamento específico se encuentra en el artículo 115 del ET.
Cuotas de administración
Pueden resultar procedentes cuando están a cargo del arrendador, guardan relación con el inmueble arrendado y no fueron reembolsadas por el arrendatario.
Si el contrato establece que la administración es pagada directamente por el arrendatario y no constituye ingreso del propietario, no debe deducirse nuevamente.
Reparaciones y mantenimiento
Son susceptibles de deducción cuando corresponden a gastos necesarios para mantener el bien en condiciones de generar renta.
Debe distinguirse entre:
- Reparaciones y mantenimiento deducibles.
- Mejoras que aumentan el valor o la vida útil del inmueble y deben capitalizarse.
- Gastos personales o ajenos al bien arrendado.
Comisiones inmobiliarias
Las comisiones pagadas por la administración, promoción o colocación del inmueble pueden ser procedentes si están soportadas y relacionadas con el arrendamiento.
Seguros
Las primas de seguros sobre el inmueble pueden evaluarse como gasto cuando protegen el activo utilizado para obtener el ingreso.
Servicios públicos
Pueden incluirse cuando están contractualmente a cargo del propietario, fueron pagados por él y no fueron recuperados del arrendatario.
Honorarios
Los honorarios de abogados, contadores o administradores pueden aceptarse cuando estén vinculados con la gestión del contrato, el cobro de cánones o la administración fiscal del inmueble.
¿La depreciación del inmueble es deducible?
La depreciación puede proceder sobre la parte correspondiente a la construcción o edificación utilizada para generar renta. El terreno no se deprecia.
La tasa fiscal debe corresponder a la técnica contable sin exceder los máximos permitidos. Para construcciones y edificaciones, el artículo 137 señala una tasa máxima anual de referencia del 2,22 %, salvo la aplicación de una vida útil o regla fiscal diferente debidamente sustentada.
El contribuyente debe:
- Separar el valor del terreno y el de la edificación.
- Determinar la base fiscal depreciable.
- Verificar el tiempo durante el cual el inmueble estuvo disponible para producir renta.
- Reducir proporcionalmente la depreciación cuando parte del inmueble se destine al uso personal.
- Llevar un control histórico de la depreciación acumulada.
¿Los intereses del crédito hipotecario son deducibles?
Los intereses de un crédito adquirido para comprar o financiar el inmueble arrendado pueden tener relación con la actividad productora de renta, pero no deben restarse automáticamente por el valor total certificado.
Es necesario revisar:
- La relación entre el préstamo y el inmueble arrendado.
- El límite de la tasa previsto en el artículo 117.
- El tratamiento del componente inflacionario contemplado en el artículo 118.
- Las reglas de subcapitalización, cuando resulten aplicables.
- El periodo y la forma de realización fiscal del gasto.
- La existencia de certificados y comprobantes de pago.
Estos intereses no deben confundirse con la deducción especial por intereses de vivienda del artículo 119. Cuando el crédito financia un inmueble productor de renta, el análisis principal corresponde al gasto asociado con la actividad.
¿Los costos están sometidos al límite del 40 %?
Los costos y gastos procedentes de la actividad se registran en la casilla 60 y se restan para determinar la renta líquida de capital.
El límite del 40 % y 1.340 UVT se aplica a las rentas exentas y deducciones especiales de la cédula general, no a los costos y gastos ordinarios aceptados por su relación con el arrendamiento. Para 2025, 1.340 UVT equivalen a $66.730.660.
Por ejemplo:
- El mantenimiento del inmueble puede ser un gasto de la casilla 60.
- Los intereses de vivienda tratados como deducción especial pueden formar parte de las casillas 66 a 69.
- Un mismo valor no puede registrarse simultáneamente como gasto directo y como deducción especial.
¿Cuál es la retención sobre arrendamientos de inmuebles en 2025?
La tarifa de retención en la fuente por arrendamiento de bienes inmuebles es del 3,5 %. Sin embargo, durante el AG 2025 cambió la base mínima a partir de la cual se practicaba.
| Periodo de 2025 | Base mínima | Valor con UVT 2025 | Tarifa |
|---|---|---|---|
| Enero a mayo | 27 UVT | $1.344.573 | 3,5 % |
| Junio a diciembre | 10 UVT | $497.990 | 3,5 % |
El Decreto 572 de 2025 comenzó a aplicarse el 1 de junio de 2025. La DIAN confirmó que el nuevo umbral de 10 UVT también se aplica al arrendamiento de bienes inmuebles.
La retención se calcula sobre el valor total del pago o abono en cuenta cuando se supera el umbral, no únicamente sobre el exceso.
¿Quién debe practicarla?
Debe existir un agente retenedor, como:
- Una persona jurídica.
- Una entidad pública.
- Una sociedad de hecho.
- Una persona natural que cumpla las condiciones legales para actuar como agente retenedor.
- Otro sujeto expresamente designado.
Las personas naturales comerciantes pueden adquirir esa calidad cuando en el año anterior superan los límites establecidos en el artículo 368-2. La modificación de las bases mínimas no convirtió automáticamente a todos los arrendatarios en agentes retenedores.
¿Qué retención aplica al arrendamiento de bienes muebles?
El arrendamiento de vehículos, maquinaria, equipos y demás bienes diferentes de los inmuebles está sometido a una tarifa del 4 %.
La base mínima general para servicios pasó de 4 UVT a 2 UVT desde el 1 de junio de 2025. Por tanto, para el AG 2025 también debe revisarse la fecha del pago o abono en cuenta.
| Período | Base mínima |
|---|---|
| Enero a mayo de 2025 | 4 UVT |
| Junio a diciembre de 2025 | 2 UVT |
Consulta: Retención en la fuente a independientes.
Ejemplo 1: apartamento arrendado durante todo el año
Una persona arrienda un apartamento a una empresa por $3.000.000 mensuales durante 2025 y paga los siguientes gastos:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Cánones recibidos | $36.000.000 |
| Impuesto predial procedente | −$2.400.000 |
| Administración a cargo del propietario | −$1.800.000 |
| Seguro del inmueble | −$600.000 |
| Resultado antes de beneficios especiales | $31.200.000 |
Como cada canon supera tanto el umbral de 27 UVT como el de 10 UVT, la empresa practica el 3,5 % durante los 12 meses:
$36.000.000 × 3,5 % = $1.260.000
La retención no disminuye el ingreso bruto ni se registra como costo. Se lleva como anticipo del impuesto en la sección de retenciones del formulario 210.
Ejemplo 2: dos inmuebles con resultados diferentes
Una persona tiene dos inmuebles arrendados:
| Concepto | Inmueble A | Inmueble B | Total |
|---|---|---|---|
| Ingresos | $48.000.000 | $18.000.000 | $66.000.000 |
| Costos y gastos procedentes | −$6.000.000 | −$22.000.000 | −$28.000.000 |
| Resultado | $42.000.000 | −$4.000.000 | $38.000.000 |
Como ambos resultados pertenecen a rentas de capital, la sección se determina de manera agregada y presenta una renta positiva de $38.000.000.
Cuando el resultado total de la sección es negativo, se registra como pérdida líquida del ejercicio en la casilla 71. Su compensación futura debe hacerse contra rentas de la misma cédula y bajo las reglas aplicables.
Ejemplo 3: local comercial arrendado
Una persona responsable del IVA arrienda un local por un canon mensual de $8.000.000 más IVA.
| Concepto anual | Valor |
|---|---|
| Cánones antes de IVA | $96.000.000 |
| IVA generado | $18.240.000 |
| Impuesto predial procedente | −$8.000.000 |
| Administración | −$3.600.000 |
| Mantenimiento y seguro | −$4.000.000 |
| Resultado antes de otros conceptos | $80.400.000 |
El IVA recaudado no se suma como canon de arrendamiento para determinar la renta, pues corresponde a una obligación tributaria indirecta. El local comercial está gravado con IVA a la tarifa general cuando el arrendador tiene la calidad de responsable.
La retención en la fuente del 3,5 % se determina sobre el concepto sometido a retención conforme a las reglas aplicables, sin incluir automáticamente impuestos que no constituyen ingreso para el beneficiario.
¿Cómo se trata Airbnb y el alojamiento turístico?
No todo ingreso recibido mediante Airbnb u otra plataforma debe clasificarse automáticamente de la misma manera.
Debe distinguirse entre:
Arrendamiento ordinario
Existe cuando se entrega el uso del inmueble durante un plazo determinado, sin una operación organizada de alojamiento ni servicios propios de la actividad turística. En este caso puede conservar la naturaleza de renta de capital.
Servicio de alojamiento turístico
Cuando se ofrece hospedaje de corta duración de manera habitual, bajo la figura de vivienda turística u otro prestador turístico, puede configurarse una actividad de prestación de servicios. Las viviendas turísticas forman parte de los prestadores de servicios turísticos y están sujetas a requisitos como el Registro Nacional de Turismo.
La clasificación fiscal debe definirse según la realidad del contrato y la operación, no únicamente por la plataforma utilizada para recibir las reservas.
¿Cómo se declara el inmueble en el patrimonio?
El inmueble arrendado debe incluirse dentro del patrimonio bruto poseído al 31 de diciembre de 2025.
La valoración depende de si la persona está obligada a llevar contabilidad:
| Condición | Valor patrimonial |
|---|---|
| Obligada a llevar contabilidad | Costo fiscal determinado conforme a las reglas aplicables |
| No obligada a llevar contabilidad | Mayor valor entre costo de adquisición, costo fiscal, autoavalúo y avalúo catastral actualizado al cierre |
La norma correspondiente es el artículo 277 del Estatuto Tributario. El artículo 868-1 regula valores reexpresados en UVT y no es el fundamento para valorar el inmueble.
El reajuste fiscal del costo es una opción del contribuyente. No debe presentarse como un incremento obligatorio anual.
La deuda hipotecaria pendiente puede registrarse como pasivo cuando sea real, esté vigente al 31 de diciembre y cumpla los requisitos probatorios correspondientes.
¿El arrendador debe expedir factura electrónica?
La obligación de facturar es independiente de la responsabilidad frente al IVA.
Esto significa que:
- Un servicio excluido de IVA puede estar sujeto a facturación.
- Ser no responsable de IVA no significa automáticamente estar exonerado de facturar.
- Debe revisarse si el arrendador está comprendido entre los sujetos no obligados a expedir factura.
- El arrendamiento comercial gravado con IVA debe facturarse cuando el prestador está obligado.
El arrendamiento de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda está excluido de IVA. Sin embargo, la condición de vivienda no resuelve por sí sola la obligación formal de expedir factura.
¿Qué soportes debe conservar el arrendador?
Para respaldar los ingresos, costos, retenciones y valores patrimoniales conviene conservar:
- Contrato de arrendamiento y modificaciones.
- Extractos bancarios y recibos de pago.
- Facturas electrónicas y documentos equivalentes.
- Certificados de retención en la fuente.
- Factura o liquidación del impuesto predial.
- Recibos de administración.
- Facturas de mantenimiento y reparación.
- Pólizas y comprobantes de seguros.
- Certificados de intereses.
- Escritura pública y certificados catastrales.
- Papeles de trabajo de depreciación.
- Soportes de las deudas declaradas.
El artículo 632 regula la conservación de información y pruebas. Los documentos deben mantenerse durante el término fiscal aplicable y por un periodo que cubra cualquier firmeza especial, pérdida compensable, saldo a favor o activo cuyo costo continúe teniendo efectos futuros.
Errores frecuentes al declarar arrendamientos
La correcta depuración exige separar ingresos, costos, deducciones especiales, retenciones e información patrimonial. Estos son los principales errores:
- Clasificar los cánones como rentas no laborales.
- Declarar únicamente los valores informados por terceros sin conciliarlos con contratos y extractos.
- Aplicar una única base mínima de retención a todo 2025.
- Tratar las retenciones como un menor ingreso.
- Someter los costos directos al límite del 40 %.
- Deducir gastos pagados por el arrendatario.
- Restar dos veces la administración o los servicios públicos.
- Depreciar el valor del terreno.
- Deducir todos los intereses bancarios sin aplicar sus limitaciones.
- Tratar una mejora capitalizable como reparación del periodo.
- Clasificar automáticamente los ingresos de Airbnb como rentas no laborales.
- Aplicar la exclusión de IVA de vivienda a un local comercial.
- Suponer que no ser responsable de IVA elimina la obligación de facturar.
- Valorar el inmueble con fundamento en el artículo 868-1.
- Aplicar obligatoriamente el reajuste fiscal.
- Sustentar la conservación de documentos en el artículo 638.
¿Cómo ayuda Alegra Contabilidad a organizar los arrendamientos?
Los reportes y registros de Alegra Contabilidad pueden servir para organizar la información que utilizará el contador al preparar la declaración.
Con la información contable es posible:
- Separar los cánones por inmueble y arrendatario.
- Clasificar gastos por tercero y concepto.
- Consultar las retenciones registradas.
- Conciliar los cobros con movimientos bancarios.
- Adjuntar facturas y comprobantes.
- Llevar control de cuentas por cobrar.
- Preparar papeles de trabajo por inmueble.
- Conservar trazabilidad de los valores llevados al formulario 210.
La procedencia fiscal de cada costo, la clasificación cedular, la aplicación de límites y la determinación final de la declaración deben validarse con criterio profesional.
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Preguntas frecuentes sobre los arrendamientos en la declaración de renta
Estas son las dudas más comunes sobre los arrendamientos en la declaración de renta persona natural, las casillas del formulario 210, los costos procedentes, la retención del 3,5 %, las pérdidas fiscales y el valor patrimonial del inmueble.
¿En qué casilla se declaran los ingresos por arrendamiento?
En la casilla 58, correspondiente a ingresos brutos de rentas de capital.
¿En qué casilla se registran los costos?
En la casilla 60, como costos y deducciones procedentes de las rentas de capital.
¿El impuesto predial es deducible?
Puede serlo cuando fue efectivamente pagado, corresponde al inmueble arrendado y tiene relación con la actividad generadora del ingreso.
¿La administración es deducible?
Sí, cuando está a cargo del propietario, tiene relación con el inmueble arrendado, fue efectivamente asumida y no fue reembolsada por el arrendatario.
¿Cuál fue la retención por arrendamiento de inmuebles en 2025?
La tarifa fue del 3,5 %. La base mínima fue de 27 UVT hasta mayo y de 10 UVT desde junio.
¿Los arrendamientos están sujetos al límite del 40 %?
Los costos y gastos ordinarios procedentes no están sujetos a ese límite. Las rentas exentas y deducciones especiales imputables a la cédula general sí deben someterse al límite correspondiente.
¿Puedo generar una pérdida por arrendamientos?
Sí, cuando los costos y gastos procedentes de la sección superan sus ingresos. La pérdida se registra en la casilla 71 y solo puede compensarse posteriormente conforme a las reglas aplicables a la misma cédula.
¿El arrendamiento de vivienda genera IVA?
No. Está excluido del IVA cuando el inmueble se destina exclusivamente a vivienda.
¿El arrendamiento de un local comercial genera IVA?
Sí, como regla general está gravado con IVA. El cobro depende también de que el arrendador tenga la calidad de responsable.
¿Airbnb siempre se declara como renta no laboral?
No necesariamente. Debe evaluarse si existe un arrendamiento ordinario o una prestación organizada de alojamiento turístico.
¿El inmueble se declara por el avalúo catastral?
Para una persona no obligada a llevar contabilidad se utiliza el mayor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo y el avalúo catastral actualizado. Para un obligado a llevar contabilidad se aplica el costo fiscal.
¿Una persona no responsable de IVA debe facturar?
Puede estar obligada. La obligación de facturar es independiente de la responsabilidad frente al IVA.
Fuentes oficiales
- Presidencia de la República de Colombia. (1989). Decreto 624 de marzo 30 de 1989 — Estatuto Tributario (arts. 26, 107, 137, 331, 335, 336, 401, 594-3, 615, 638, 868-1).
- Congreso de la República de Colombia. (2022). Ley 2277 de diciembre 13 de 2022 — Reforma tributaria.
- Presidencia de la República de Colombia. (2016). Decreto 1625 de octubre 11 de 2016 — Decreto Único Reglamentario en materia tributaria.
- Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales. (2024). Resolución 000193 de diciembre 4 de 2024 — UVT 2025.
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