Terrenos destinados a la venta: ¿Cómo se reconocen según el Concepto CTCP 176 de 2026?

La compra de un terreno destinado a la venta parece una operación sencilla hasta que aparece la discrepancia entre lo pagado y lo declarado en la escritura pública. En el negocio inmobiliario es común que el vendedor pida escriturar por un valor inferior al efectivamente recibido para reducir sus propios impuestos. Cuando esa operación llega a los estados financieros del comprador, el contador enfrenta una pregunta técnica que no siempre resuelve bien: ¿por qué valor debo reconocer ese terreno en la contabilidad?

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública resolvió la duda con el Concepto CTCP 176 del 12 de agosto de 2026: los terrenos destinados a la venta se reconocen inicialmente como inventarios por su costo de adquisición, entendido como el importe efectivo pagado o el valor razonable de la contraprestación entregada. Ese costo prevalece sobre el valor registrado en la escritura pública, aunque este último sea inferior. El fundamento es el principio de representación fiel del Marco Conceptual: la realidad económica de la transacción debe primar sobre su forma jurídica.

En este artículo te explicamos qué establece el Concepto CTCP 176 de 2026, cómo clasificar correctamente un terreno antes de aplicar el concepto, qué componentes suman al costo de adquisición, qué documentación soporte debes conservar y cómo resolver la brecha entre el tratamiento contable NIIF y el fiscal cuando el valor pagado no coincide con el valor en escritura.

• ¿Por qué valor se reconoce el terreno? Por el costo efectivo de adquisición, no por el valor de la escritura pública si este es inferior.
• ¿Qué norma aplica? NIC 2 para el grupo 1 y Sección 13 de NIIF para PYMES para el grupo 2. Ambas coinciden en la medición inicial al costo.
• ¿Qué compone el costo? Precio de compra, aranceles, impuestos no recuperables, transporte, manejo y otros directamente atribuibles como derechos notariales y registrales.
• ¿Qué pasa con lo fiscal? El costo fiscal se rige por los artículos 69 y 90 del Estatuto Tributario. Puede haber diferencias entre lo contable y lo fiscal, que deben tratarse como diferencias temporarias o permanentes según el caso.

¿Qué establece el Concepto CTCP 176 de 2026 sobre el reconocimiento contable de terrenos destinados a la venta?

El Concepto 176 del 12 de agosto de 2026 respondió a una consulta sobre el reconocimiento del costo de inventarios en el caso específico de terrenos que una empresa adquiere con el propósito de venderlos en el giro ordinario del negocio, cuando el valor escriturado no coincide con el efectivamente pagado.

La respuesta del CTCP se estructura en tres pilares:

1. Clasificación como inventario. Un terreno destinado a la venta cumple la definición de inventario del párrafo 6 de la NIC 2 y del párrafo 13.1 de la Sección 13 de NIIF para PYMES: activos poseídos para ser vendidos en el curso normal de la operación.
2. Medición inicial al costo de adquisición. Se aplica el párrafo 10 y 11 de la NIC 2 y el párrafo 13.5 de la Sección 13 de NIIF para PYMES: el costo comprende el precio de compra y todos los desembolsos directamente atribuibles a poner el bien en las condiciones necesarias para su venta.
3. Prevalencia de la sustancia sobre la forma. Con base en la característica cualitativa de representación fiel del Marco Conceptual, el costo reconocido debe corresponder al importe realmente pagado, aunque la escritura pública documente un valor inferior. La escritura es un soporte relevante pero no es el único.

El CTCP también aclara que la existencia de esta diferencia entre valor pagado y valor escriturado obliga al contador a documentar apropiadamente el hecho económico con soportes adicionales que acrediten el pago efectivo, para sustentar el registro contable ante una eventual revisión.

¿Cuándo un terreno se clasifica como inventario y cuándo no?

Antes de aplicar el Concepto 176, el contador debe verificar que el terreno efectivamente clasifica como inventario. Un mismo bien físico puede tratarse contablemente de tres maneras muy distintas según la intención de uso definida por la administración de la empresa al momento del reconocimiento inicial.

La intención de uso debe estar documentada. Un cambio posterior de destinación exige reclasificación entre categorías y afecta la política contable aplicable. Puedes consultar los criterios detallados para propiedad, planta y equipo en nuestro artículo: Reconocimiento de propiedades, planta y equipo bajo NIIF para PYMES.

¿Qué componentes suman al costo de adquisición del terreno?

El párrafo 11 de la NIC 2 y el párrafo 13.6 de la Sección 13 de NIIF para PYMES definen los componentes del costo de adquisición de un inventario. Aplicados a un terreno destinado a la venta, los conceptos que suman al costo son:

• Precio de compra pactado, entendido como el importe efectivo o equivalente pagado al vendedor, o el valor razonable de la contraprestación entregada cuando el pago no es en efectivo.
• Impuestos no recuperables asociados a la adquisición: impuesto de registro, beneficencia departamental, boletas fiscales.
• Aranceles aplicables si el terreno se adquiere en el exterior y hay componentes de importación asociados.
• Derechos notariales pagados por la escritura pública de compraventa.
• Derechos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Otros costos directamente atribuibles a la adquisición, como comisiones a intermediarios inmobiliarios, honorarios de abogados vinculados exclusivamente a la operación y costos de estudios topográficos o de títulos exigidos como condición para la compra.

Quedan por fuera del costo los descuentos y rebajas obtenidos, los intereses de financiación (que se reconocen como gasto financiero salvo que apliquen las excepciones de la NIC 23), los gastos generales administrativos no atribuibles y los costos de mercadeo asociados a la posterior venta.

¿Qué hacer cuando el valor pagado no coincide con el valor de la escritura?

El escenario típico es el siguiente: la escritura pública registra un valor de $600 millones, pero el comprador efectivamente pagó $900 millones al vendedor. La diferencia se documenta a través de transferencias bancarias, contratos privados de promesa de compraventa o actas de junta que respaldan el valor real de la operación.

El Concepto 176 establece que, para efectos contables:

• El terreno se registra como inventario por el valor efectivamente pagado ($900 millones), no por el escriturado ($600 millones).
• Los soportes que acreditan el pago real (extractos bancarios, comprobantes de transferencia, contratos privados) forman parte integrante del expediente contable de la operación.
• La escritura pública sigue siendo el documento jurídico que acredita la transferencia de dominio, pero no determina por sí sola el importe reconocido en libros.

La aplicación de esta regla exige coherencia con la política contable de la empresa. Si la administración decide reconocer el terreno por el valor de la escritura y no por el efectivamente pagado, incurre en una subvaloración del inventario que distorsiona la utilidad al momento de la venta futura y afecta la representación fiel del patrimonio.

¿Cómo se maneja la diferencia entre el tratamiento contable NIIF y el fiscal?

La aplicación del Concepto 176 no resuelve el tratamiento fiscal de la operación. Contabilidad y fiscalidad conviven bajo reglas distintas y, en este caso, pueden generar diferencias que el contador debe identificar y gestionar.

En el ejemplo del terreno escriturado en $600 millones pero pagado por $900 millones, la posición fiscal correcta implica varios riesgos y consideraciones. Para el comprador: acreditar el pago efectivo de $900 millones para tomar ese valor como costo fiscal en la posterior venta; conservar los soportes bancarios y contractuales durante el término de firmeza. Para el vendedor (contraparte): el valor reportado en su declaración de renta debe corresponder al valor efectivamente recibido, no al escriturado. Escriturar por menor valor con el fin de reducir el impuesto de ganancia ocasional puede configurar inexactitud sancionable con el 100 % del mayor impuesto (artículo 648 del ET).

Puedes consultar más sobre el tratamiento fiscal en la venta posterior en nuestro artículo: Ganancia ocasional por venta de inmuebles en AG 2025.

¿Qué documentación soporte debes conservar?

La aplicación del Concepto 176 en escenarios donde el valor pagado difiere del valor escriturado exige un expediente probatorio robusto que sustente el registro contable ante:

• Una revisión del revisor fiscal o del auditor externo.
• Una fiscalización de la DIAN sobre el costo fiscal declarado.
• Una eventual disputa con el vendedor sobre el precio realmente pactado.

El paquete mínimo de documentación soporte debería incluir:

1. Escritura pública de compraventa registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
2. Contrato privado de promesa de compraventa, cuando exista, con la manifestación expresa del precio real pactado.
3. Extractos bancarios y comprobantes de transferencia que evidencien la totalidad de los pagos efectuados al vendedor.
4. Acta de junta directiva o asamblea autorizando la adquisición al precio real acordado.
5. Facturas o cuentas de cobro de terceros por costos directamente atribuibles: honorarios notariales, impuesto de registro, derechos de registro, comisiones a intermediarios inmobiliarios, avalúos técnicos.
6. Certificado de tradición y libertad actualizado a la fecha de la operación.
7. AvalúXo catastral vigente, como referencia comparativa exigida por el artículo 90 del ET.

Tip Alegra: guarda todos los soportes en el mismo expediente digital del cliente y anexa una nota interna que explique la diferencia entre el valor pagado y el valor escriturado. Esa nota es lo que le permite a un tercero (auditor, DIAN, revisor fiscal) entender el criterio contable aplicado sin tener que rearmar la historia de la operación.

¿Qué pasa cuando el terreno se destina a un uso distinto después de la compra?

Si la empresa cambia la intención de uso del terreno después de reconocerlo, procede una reclasificación entre categorías contables. Las tres transiciones más frecuentes son:

La reclasificación se realiza por el valor en libros a la fecha del cambio y no genera un ajuste al costo original reconocido bajo el Concepto 176. Sin embargo, cambia la norma aplicable para mediciones posteriores, depreciación, revalorización y prueba de deterioro.

¿Cómo Alegra Contabilidad te ayuda a aplicar el Concepto CTCP 176?

La aplicación del Concepto 176 exige separar dos dimensiones: el registro contable NIIF y el manejo fiscal correspondiente, con la trazabilidad de todos los soportes que sustentan el costo de adquisición reconocido. Sin un sistema que separe ambas dimensiones y conserve la trazabilidad documental, el riesgo de error en el cierre y en la posterior venta es alto.

Con Alegra Contabilidad puedes:

• Crear fichas de inventario para terrenos con el valor efectivo pagado y adjuntar la escritura, comprobantes de pago y actas de junta como soportes del hecho económico.
• Registrar los costos directamente atribuibles a la adquisición (notariales, registro, comisiones) con su factura o cuenta de cobro asociada, sumándolos automáticamente al costo del inventario.
• Configurar cuentas contables paralelas para reflejar las diferencias entre el costo contable NIIF y el costo fiscal, facilitando el cálculo del impuesto diferido cuando aplique.
• Preparar el registro de la venta futura del terreno con la trazabilidad completa del costo original, para calcular correctamente la utilidad y el impuesto asociado.
• Consultar con Alegra IA la clasificación adecuada del terreno (inventario, propiedad de inversión o PPYE) antes del reconocimiento inicial.

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Preguntas frecuentes sobre reconocimiento de terrenos como inventarios

Estas son las dudas más frecuentes al aplicar el Concepto CTCP 176 de 2026 en el reconocimiento de terrenos destinados a la venta.

¿El Concepto 176 aplica también para empresas del grupo 2 (NIIF para PYMES)?

Sí. El criterio del CTCP se sustenta en la característica cualitativa de representación fiel del Marco Conceptual, que aplica tanto al grupo 1 (NIIF plenas) como al grupo 2 (NIIF para PYMES). La medición inicial al costo de adquisición está prevista en el párrafo 10 y 11 de la NIC 2 y en el párrafo 13.5 y 13.6 de la Sección 13 de NIIF para PYMES, con contenido sustancialmente equivalente.

¿Puedo reconocer un terreno al valor de la escritura si es mayor al valor pagado?

No. El costo de adquisición según la NIC 2 y la Sección 13 corresponde al importe efectivo pagado o al valor razonable de la contraprestación entregada. Si el valor escriturado es superior al pagado (por ejemplo, por un mayor valor por acuerdo con el vendedor para efectos de refinanciación), ese exceso no puede sumarse al costo del inventario. La regla es la misma: prevalece la realidad económica de la operación.

¿Qué sucede con el impuesto de registro que se paga sobre el valor escriturado?

El impuesto de registro se liquida sobre el mayor valor entre el precio pactado y el avalúo catastral, conforme al artículo 229 de la Ley 223 de 1995. Este impuesto se reconoce como parte del costo del terreno-inventario, por su naturaleza de tributo no recuperable directamente atribuible a la adquisición.

¿Qué implicaciones tiene para el revisor fiscal aplicar esta doctrina?

El revisor fiscal debe verificar que el costo reconocido corresponda al importe efectivo pagado y que exista soporte documental suficiente. Si la administración reconoce el terreno por el valor de la escritura pública en lugar del valor efectivamente pagado, el revisor fiscal debe evaluar si esa subvaloración es material y, en su caso, dejar constancia en su informe. La ausencia de soportes que respalden el valor efectivamente pagado también puede generar una salvedad o énfasis.

¿Cómo se documenta la intención de destinar el terreno a la venta?

La intención debe respaldarse con el objeto social de la empresa (cuando corresponde al giro ordinario del negocio como en constructoras, urbanizadores o comercializadoras de finca raíz), el plan de negocio o proyecto asociado al terreno, actas de junta o comité que aprueben la adquisición con propósito de venta, y la política contable de reconocimiento aplicada consistentemente por la empresa. Sin esa documentación, un auditor puede cuestionar la clasificación y proponer la reclasificación como propiedad, planta y equipo o propiedad de inversión.

¿Qué ajustes se hacen al momento de vender el terreno?

Al momento de la venta, se reconoce el ingreso al valor razonable de la contraprestación recibida y se da de baja el inventario por su costo en libros (el reconocido según el Concepto 176). La diferencia es la utilidad bruta de la operación. Fiscalmente, el ingreso corresponde al valor efectivamente recibido y el costo fiscal se compara con lo declarado inicialmente. Cualquier diferencia entre lo contable NIIF y lo fiscal debe conciliarse en la declaración de renta con impuesto diferido cuando corresponda.

Fuentes oficiales

Consulta las normas y pronunciamientos oficiales que sustentan este análisis:

• Consejo Técnico de la Contaduría Pública. (2026). Concepto 176 del 12 de agosto de 2026 — Reconocimiento del costo de inventarios.
• IFRS Foundation. Norma Internacional de Contabilidad 2 — Inventarios, párrafos 6, 9, 10 y 11.
• IFRS Foundation. Norma Internacional de Información Financiera para PYMES, Sección 13 — Inventarios, párrafos 13.1 a 13.9.
• IFRS Foundation. Marco Conceptual para la Información Financiera, características cualitativas fundamentales — representación fiel.
• Presidencia de la República de Colombia. (1989). Decreto 624 de marzo 30 de 1989 — Estatuto Tributario, artículos 69, 90 y 648.
• Congreso de la República de Colombia. (1995). Ley 223 de diciembre 20 de 1995 — artículo 229 (impuesto de registro).

¿Has tenido casos en los que el valor efectivamente pagado por un terreno difiera del valor escriturado? Cuéntanos en los comentarios cómo lo has resuelto contablemente y qué documentación soporte utilizas para respaldar el costo reconocido. No olvides que en la sección de contabilidad de Siempre Al Día encontrarás más contenido para acompañarte en la aplicación de los estándares NIIF.